Thị trường bất động sản 2023 sẽ diễn biến theo xu hướng nào?

Theo đó, chia sẻ tại hội thảo trên, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, trong 5 năm gần đây, nguồn cung thị trường bất động sản (BĐS) có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Tổng cung 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý 3/2022, giảm mạnh so với quý 1 + 2, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, biến động giá thị trường trong thời gian qua cho thấy, giá bất động sản đangbị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân.

“Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn,... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản”, ông nhận định.

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong những tháng cuối năm 2022, giá bất động sản có giảm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018.

Hiện các doanh nghiệp phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng không thuận lợi, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ. Nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng hoạt động, xuất hiện nhiều hơn hiện tượng chào mới, chuyển nhượng dự án nhưng tỷ lệ quan tâm và giao dịch cũng không đáng kể. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS và các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS phải thu hẹp quy mô sản xuất kinh doanh và cắt giảm bộ máy nhân sư.

Nguyên nhân của thực trạng trên là hệ thống pháp luật có dấu hiệu không còn phù hợp, không theo kịp tốc độ phát triển, vô tình tạo thành những điểm nghẽn, gây khó khăn cho quá trình giải quyết hồ sơ, thủ tục đầu tư. Do đó, các dự án bất động sản chậm nhịp tham gia thị trường, tạo sự khan hiếm nguồn cung nhất thời ở giai đoạn này.

Mặt khác, do khan hiếm nguồn cung, trong tình trạng cầu cao và ổn định (tăng trưởng kinh tế ổn định, đô thị hóa tăng trưởng nhanh đầu tư công tăng mạnh) cộng với áp lực tăng giá đầu vào (lạm phát thế giới, lãi suất ngân hàng, giá nguyên vật liệu, giá đất,... tăng) nên giá BĐS bị đẩy lên cao bất thường, vượt khả năng chi mua, dẫn đến tính thanh khoản thị trường yếu.

Cơ cấu nguồn cung trên thị trường không hợp lý. Nguồn tồn kho hầu hết là sản phẩm cao cấp, phục vụ đầu tư. Rất hiếm sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực như nhà ở bình dân, giá rẻ, nhà cho công nhân, cho thuê, nhà ở xã hội,... nên dưới tình trạng thắt chặt tiền tệ, rất khó hấp thụ.

Hơn nữa, sau một giai đoạn dòng tiền dễ (đầu năm 2022) được bơm vào thị trường, không được kiểm soát tốt, dòng tiền hướng vào hoạt động đầu tư, đầu cơ, tạo sốt đất, bong bóng ở một số khu vực.

Thêm vào đó, việc Ngân hàng Nhà nước lại đột ngột đạp phanh, tạo hiện tượng dừng lại mọi hoạt động đầu tư trên thị trường, khiến doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp BĐS bị ảnh hưởng mạnh.

Hoạt động phát hành trái phiếu thực hiện theo Nghị định 65 rất chặt chẽ và chuyên nghiệp. Tuy nhiên, thực tế các nhà đầu tư trái phiếu ở Việt Nam chỉ có thể đáp ứng 10-20% điều kiện của quy định mới này nên phát hành trái phiếu của nghiệp vẫn chưa đạt hiệu quả, dẫn đến tiếp cận vốn của doanh nghiệp vẫn bị hạn chế.

Đề cập đến triển vọng thị trường bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, có 2 kịch bản xảy ra với thị trường BĐS Việt Nam: Sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh, thị trường sẽ dần ấm lên, ổn định đến cuối năm và thị trường BĐS năm 2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

Trước 2 kịch bản trên, ông Nguyễn Văn Đính dự báo khả năng xảy ra theo kịch bản 1.

“Để thích ứng với tình hinh mới, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Chuyển đổi số được các doanh nghiệp lựa chọn, ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư”, ông Đính nhấn mạnh.