Chuyên gia kinh tế - Nguyễn Trí Hiếu đánh giá gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa hoàn hảo và đề xuất phải có trần lãi suất để tránh người vay mua nhà rơi vào "bẫy" lãi suất bật cao. Tương lai không có khả năng trả, vỡ nợ bị tịch thu nhà cửa.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho phân khúc nhà ở xã hội là một trong chính sách thiết thực được kỳ vọng trong nhóm giải pháp của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, hỗ trợ người dân cải thiện chỗ ở và an sinh xã hội.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng do 4 ngân hàng thương mại lớn có vốn nhà nước là Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank thống nhất, thu xếp vốn. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, thống nhất gói tín dụng mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng. Lãi suất cho vay áp dụng đến hết 30/6 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, đối với người mua nhà là 8,2%/năm. Từ 1/7, định kỳ 6 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình.

Thời gian ưu đãi lãi suất là 3 năm đối với chủ đầu tư và 5 năm đối với người mua nhà. Lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2%/năm so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ.

Đánh giá về gói tín dụng này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế cho rằng, gói đề án tạo ra tâm lý phấn khởi, kích thích cho các nhà đầu tư. Với người lao động thu nhập thấp, nhà ở xã hội là nhu cầu rất cần thiết đối với họ.

Rủi ro khi lãi suất ưu đãi chỉ trong 5 năm

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế nhận định, gói hỗ trợ này không hoàn hảo và không đầy đủ. Ông phân tích lãi suất được 4 ngân hàng tính trong thời gian sắp tới dựa trên công thức, lãi suất quy chiếu có thể dùng lãi suất huy động lấy bình quân ra cộng với biên độ lợi nhuận trên lãi suất huy động. Lãi suất thấp hơn lãi suất thương mại.

Với lãi suất cho vay đối với nhà ở xã hội thấp hơn 1,5 - 2%/năm lãi suất cho vay trung dài hạn và thay đổi 6 tháng một lần theo lãi suất cho vay thương mại, ông Hiếu nhận thấy người vay mua nhà sẽ gặp nhiều rủi ro nếu lãi suất thương mại tăng, chưa kể thời gian ưu đãi quá ngắn, chỉ kéo dài 5 năm, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội.

Sau 5 năm lãi suất thoả thuận giữa người cho vay và người đi vay. Tức là không có gì bảo đảm cho người dân sau 5 năm mua nhà để họ hưởng lãi suất ưu đãi. Nếu thời điểm đó lãi suất vẫn cao thì người dân sẽ phải trả lãi rất cao. Vì vậy, gói vay này rất rủi ro cho người đi vay.

Với chủ đầu tư lãi suất là 8,7% tương đối thấp. Thế nhưng tương tự với nhà đầu tư lãi suất cũng được ấn định lãi suất ưu đãi trong 5 năm, sau đó lãi suất thoả thuận sẽ gây rủi ro cho chủ đầu tư.

"Khi đưa ra gói tín dụng phải cho biết thời hạn cho vay bao nhiêu. Thiếu sót nhiều nhất là gói này là gói cho vay dài hạn tạo điều kiện cho người dân vay mua nhà, cho chủ đầu tư xây dựng dự án. Gói tín dụng trung hạn, dài hạn hoặc không có thời hạn nào cả, NHNN và các ngân hàng thương mại không nói đến cho vay bao lâu 10 - 15 hay 20 năm.

Với người lao động thu nhập thấp, thời hạn càng dài thì tiền gốc sẽ được dàn trải nhiều hơn và do đó mỗi tháng trả gốc sẽ nhẹ đi hơn nhiều. Nếu cho vay dưới 15 năm thì không có người lao động nào có thể vay được. Phải ít nhất 20 năm, để tiền gốc được trải dài và người dân có thể trả được", ông Hiếu nói.

Quy định đối tượng hưởng gói tín dụng chưa chặt chẽ

Chuyên gia kinh tế nhận định, các ngân hàng chưa đưa ra quy định chặt chẽ về đối tượng được hưởng, điều kiện được hưởng như thế nào. Ví dụ người được hưởng gói tín dụng này là người lao động có thu nhập từ bao nhiêu tiền, phải có hạn mức thu nhập tối thiểu để có thể vay. Hay những chỉ tiêu, điều kiện những người có thu nhập. Một trong những điều kiện chỉ tiêu ngân hàng thường áp dụng là tỷ lệ trả gốc và lãi cho ngân hàng mỗi tháng chia cho thu nhập mỗi tháng (chỉ số khả năng trả nợ Debt-Service Coverage Ratio - DSCR). Nếu thu nhập người lao động 100 đồng thì thường tỷ lệ đó là 50% (50 đồng/thu nhập). Một nửa còn lại phải dùng để chi tiêu sinh hoạt.

Phải có trần lãi suất, tránh người dân rơi vào "bẫy"

TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất phải có trần lãi suất, tối đa 10%. Ông bày tỏ: "Tôi đồng ý với cách tính lãi suất thương mại trừ 1,5 - 2% và các ngân hàng có thể dùng cơ sở để tính lãi suất bằng cách tính lãi suất huy động bình quân của 4 ngân hàng cho chẳng hạn thời hạn 12 tháng trên lãi suất huy động bình quân đó có biên độ lợi nhuận nữa là 3 hoặc 5%. Đây là cách tính thông thường. Nhưng phải có trần lãi suất để không tạo rủi ro cho người đi vay. Nếu không, lãi suất có thể bật cao thì người mua nhà dễ lao vào cái bẫy về lãi suất. Nếu tương lai không có khả năng trả nợ thì họ bị tịch thu nhà cửa, vỡ nợ".

Bên cạnh đó, ông Hiếu cho rằng, gói tín dụng lãi suất 8,2% vẫn còn cao. Ông đưa ra rằng phải có lãi suất như gói 30.000 tỷ đồng. Gói này không phải gói thương mại mà được tái cấp vốn bởi NHNN. Tức là NHNN cho các ngân hàng thương mại vay với lãi suất 3% cho phép các ngân hàng thương mại đắp biên độ lợi nhuận và cho vay 5%.

Vị chuyên gia đề nghị NHNN xem xét gói tín dụng có thể tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại cho vay ra với lãi suất khoảng 5%. Mức lãi suất này mới hỗ trợ tốt cho người lao động. Gói lãi suất thấp như vậy mới hỗ trợ một cách hữu hiệu cho người lao động.

Ngân hàng phải thu xếp vốn dài hạn, không sẽ "tự bắn vào chân mình"

Như vậy, đầu tiên phải có trần lãi suất, thời hạn vay và các ngân hàng tham gia gói này phải thu xếp nguồn vốn cho vay dài hạn. Được biết phần lớn khoản tiền gửi của khách hàng tại ngân hàng là ngắn hạn. Chính vì thế có tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đến 40%. Tương lai sẽ được rút xuống thêm nữa.

NHNN nhận thấy rủi ro ngân hàng thương mại dùng quá nhiều vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Do đó kéo xuống từ 40%, sắp tới xuống còn 30%. Nếu các ngân hàng chỉ có vốn ngắn hạn hoặc rất ít vốn dài hạn thì các ngân hàng cần phải làm sao thu xếp làm sao có vốn dài hạn để hỗ trợ gói tín dụng này. Không thì ngân hàng như đang "tự bắn vào chân", tự tạo rủi ro cho mình.

Đưa ra lời khuyên với người lao động có nhu cầu vay gói tín dụng. TS. Nguyễn Trí Hiếu tính mức thu nhập và tỷ lệ trả nợ phù hợp như sau: Với một gia đình lao động hai vợ chồng đi làm có tổng thu nhập 50 triệu đồng. Trả 50% thu nhập cho ngân hàng. Còn lại chi trả sinh hoạt hằng ngày, tiền học cho các con,... không thể thấp hơn 30 triệu đồng. Vị chuyên gia nhấn mạnh 50% là hợp lý và nên giữ tỷ lệ này.