“Không nên vì khó khăn, vướng mắc trong cải tạo mà đề xuất niên hạn sử dụng chung cư”

Như đã đưa tin, Bộ Xây dựng mới đây lại đề xuất 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Cụ thể, phương án 1 (PA1): Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Phương án 2 (PA2): Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Đáng chú ý, trong 2 phương án được nêu ra, Bộ Xây dựng đề xuất dự thảo quy định theo PA1.

Trước đề xuất trên của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư xây dựng mới mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014.

Theo ông Châu, nếu áp dụng PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì trong cả nước sẽ có vài trăm ngàn căn hộ nhà chung cư được xây dựng trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực sẽ tiếp tục được công nhận quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó có nhiều toà nhà chung cư được xây dựng trong khoảng 20 năm gần đây thuộc công trình xây dựng cấp I có tuổi thọ thiết kế hơn 100 năm hoặc là công trình xây dựng cấp II có tuổi thọ thiết kế từ 50-100 năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.

Bên cạnh đó, nếu PA1 được thông qua, trên thực tế sẽ vẫn tồn tại song song 2 loại căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn hoặc sở hữu có thời hạn trong khoảng 100 năm tiếp theo và có thể làm tăng thêm “gánh nặng” công việc cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện do phải đồng thời vừa quản lý đối tượng mới là nhà chung cư sở hữu có thời hạn, vừa phải quản lý đối tượng cũ là nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn.

Do vậy, nên tiếp tục giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 2 loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.

Không nên vì khó khăn trong cải tạo mà đề xuất niên hạn sử dụng chung cư

Ngoài ra, ông Châu cho rằng, PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể đã có sự “nhầm lẫn” giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư. Trong lúc, việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP rất có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Hiện nay, bất cứ công trình xây dựng nào, trong đó có nhà chung cư cũng đều có thời hạn sử dụng (tuổi thọ) phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình. Nhưng không nên căn cứ vào thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư vì đây là hai phạm trù khác nhau.

Theo ông Chủ tịch HoREA, không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước “dễ” thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, mà lại quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn không đáp ứng đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, bởi lẽ nhà ở, căn hộ nhà chung cư là tài sản có giá trị rất lớn mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế sau này.

Theo HoREA, nguyên nhân chủ yếu của việc cải tạo chung cư cũ khó khăn là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp, đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư tốt hơn nơi ở cũ cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Mãi đến Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới quy định đầy đủ các cơ chế, chính sách có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn và trên thực tế thì các địa phương chỉ mới áp dụng kể từ ngày 01/09/2021 (mới được 1 năm) nên cần tiếp tục thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Trong Nghị định số 69/2021/NĐ-CP chỉ có chính sách cho miễn tiền sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là chưa được quy định trong Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 nên cần bổ sung chính sách này vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Ngoài ra, PA1 dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận sở hữu không xác định thời hạn; nhà chung cư thì chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn. Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.

Mặt khác, nếu PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở, có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao. Do vậy, cần phải rà soát kỹ các quy định pháp luật có liên quan của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

“ Hiệp hội đề nghị chọn Phương án 2 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đồng thời, đề nghị bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 như sau: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài” vào khoản 3 Điều 144 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất”, văn bản của HoREA nêu.