Chuyên gia “mách nước” cách vay vốn mua nhà hiệu quả, an toàn nhất

Ngày 26/6, báo Thanh tra tổ chức Hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Người trẻ sở hữu nhà”.

TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính - Bất động sản Toàn Cầu.

Ths. Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định Việt Nam đang bước vào giai đoạn đô thị hóa nhanh và cơ cấu dân số trẻ chiếm tỷ trọng lớn, vấn đề nhà ở cho người trẻ trở thành một chủ đề có ý nghĩa kinh tế - xã hội đặc biệt quan trọng. Nhà ở không chỉ là nhu cầu thiết yếu, mà còn là nền tảng để người trẻ “an cư lạc nghiệp”, ổn định cuộc sống và đóng góp hiệu quả cho sự phát triển của đất nước.

Đa phần người trẻ khi mua nhà đều phải dựa vào vay thế chấp

Tuy nhiên, cơ hội mua nhà của người trẻ ngày càng khó khăn khi giá nhà tăng quá mạnh, vượt xa thu nhập của người dân. Chính vì vậy, nguồn vốn ngân hàng là một trong những cứu cánh cho những ai muốn có nơi “an cư lạc nghiệp”, đặc biệt là người trẻ.

Theo ông Hưng, đa phần người trẻ khi mua nhà đều phải dựa vào vay thế chấp từ ngân hàng, do đó những khó khăn trong tiếp cận tín dụng cũng là rào cản đáng kể.

Thứ nhất, mặc dù ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà, nhưng lãi suất cho vay thương mại hiện vẫn khá cao. Trong năm 2022–2023, lãi suất vay mua nhà có thời điểm thả nổi lên 11–13%/năm, khiến khoản trả góp hàng tháng vượt xa khả năng chi trả của người vay.

Hiện tại lãi suất đã hạ nhiệt về khoảng 8–10% nhưng vẫn là gánh nặng đáng kể. Nếu lãi suất vay dài hạn ở mức 8–10%/năm như thông thường, rất ít người trẻ dám vay vì sợ “mắc nợ” suốt hàng chục năm.

Thực tế cho thấy, chỉ khi có các gói ưu đãi lãi suất thấp (5–6%) cố định thời gian đầu thì người trẻ mới mạnh dạn tính chuyện vay mua nhà.

Thứ hai, thời hạn vay chưa đủ dài so với nhu cầu. Người trẻ rất cần các khoản vay dài 20–30 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại huy động vốn chủ yếu ngắn hạn, nên việc cho vay dài 20–30 năm gặp trở ngại về cân đối nguồn vốn.

Quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước chỉ cho phép dùng 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, mà tỷ lệ này hệ thống ngân hàng đã gần kịch trần 30%.

Những rào cản này khiến việc vay vốn để mua nhà của người trẻ đã phát sinh không ít vấn đề. Chính vì vậy, vay vốn như thế nào để hiệu quả là an toàn cũng là bí quyết người trẻ nên tận dụng khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính.

Vay vốn mua nhà hiệu quả và an toàn nhất

TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính - Bất động sản Toàn Cầu đã chia sẻ bí quyết vay vốn mua nhà hiệu quả và an toàn nhất cho người trẻ.

Thứ nhất, theo ông Hiếu, giới hạn tỷ lệ vay tối đa là 80% giá trị căn nhà. Ông Hiếu khuyên chỉ vay trong khoảng này giúp giữ đòn bẩy ở mức an toàn, giảm thiểu rủi ro khi thị trường hay lãi suất biến động.

Thứ hai, đảm bảo tổng số tiền trả nợ hàng tháng (gốc + lãi) không vượt quá 50% thu nhập ròng. Đây là tỷ lệ Debt to Income (Tiền trả nợ ngân hàng hàng tháng trên thu nhập hàng tháng). Ngưỡng này ở mức 50% được nhiều tổ chức tài chính quốc tế chấp nhận, đồng thời người vay vẫn có dư địa chi tiêu cho nhu cầu thiết yếu.

Thứ ba, ưu tiên gói vay lãi suất cố định càng lâu càng tốt. Người trẻ vay với lãi suất cố định ít nhất 3–5 năm đầu hoặc dài hơn giúp hoạch định dòng tiền ổn định, tránh rủi ro lãi suất tăng đột biến về sau.

Thứ tư, dự phòng quỹ khẩn cấp tương đương 6–12 tháng thanh toán nợ phòng trường hợp khi có biến cố như mất việc hay thu nhập giảm, quỹ này giúp bạn duy trì nghĩa vụ trả nợ mà không phải bán tài sản.

Thứ năm, cần tính toán kỹ khả năng trả nợ trước khi quyết định: lập bảng cân đối thu chi, mô phỏng các kịch bản thu nhập và lãi suất, tránh tâm lý FOMO dẫn đến vay vượt khả năng.

Thứ sáu, ông Hiếu nhấn mạnh: “Việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu không kiểm soát tốt, người vay rất dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, thậm chí phải bán nhà khi thị trường biến động hoặc thu nhập giảm sút”.

Thứ bảy, cần tổ chức ngân sách gia đình theo nguyên tắc 6 lọ tài chính, trong đó có lọ tiết kiệm/đầu tư và phân bổ thu nhập mỗi tháng vào 6 lọ tài chính đó, và chỉ chi tiêu và đầu tư mỗi tháng trong phạm vi mỗi lọ tài chính đó.

Thông qua Nghị quyết về nhà ở xã hội: Đột phá chính sách, mở lối an cư cho người lao động Ngày 29/5, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội, với 96,44% đại biểu ...

Hồ sơ, trình tự mua nhà ở xã hội hơn 800 triệu đồng/căn ngay trung tâm Đà Nẵng Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã thông báo về việc mở bán nhà ở xã hội tại Khối nhà A, B thuộc dự án ...

Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia: Quyết sách “then chốt” gỡ nút thắt an cư cho người lao động Trước những điểm nghẽn kéo dài trong việc phát triển nhà ở xã hội, chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây ...