Cẩn trọng rủi ro pháp lý khi đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản

20/11/2022 09:50 Đầu tư NGUYỄN NGỌC
Thay vì mua lại trái phiếu, thanh toán tiền cho trái chủ, một số doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm bất động sản.

Cập nhật về thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong báo cáo của FiinRatings vừa công bố cho thấy, trong bối cảnh phát hành mới gần như đóng băng, thị trường tiếp tục chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng trong tháng 10 vừa qua. Điều này làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15,8 nghìn tỷ đồng trong tháng 10, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5,81 và 10,23 nghìn tỷ đồng.

Phần lớn khối lượng trái phiếu mua lại thuộc về các tổ chức tín dụng với tổng giá trị đạt 3,09 nghìn tỷ đồng, chiếm 53,27% tổng giá trị mua lại của tháng 10; 21,77% giá trị trái phiếu đáo hạn thuộc về các doanh nghiệp bất động sản với giá trị đạt 2,23 nghìn tỷ đồng.

Ngoài ra, một phần giá trị trái phiếu thâm hụt còn đến từ các phương án “hàng đổi hàng” và chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay như một biện pháp tái cấu trúc nợ được thực hiện trong thời gian qua.

Cẩn trọng rủi ro pháp lý khi đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản

Áp lực trái phiếu bất động sản giảm đáng kể

Trái phiếu bất động sản hiện là tâm điểm của thị trường hiện nay. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và hơn 896 nghìn tỷ đồng.

Theo FiinRatings, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng.

Lo ngại rủi ro pháp lý khi chuyển trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản
Phân kỳ giá trị đáo hạn của trái phiếu bởi các doanh nghiệp bất động sản

Nhiều hình thức tái cấu trúc nợ

Cũng theo báo cáo của FiinRatings, thị trường đang chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành như: Gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới; Chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới; Chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.

Theo FiinRatings, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Mức lãi suất mới trong nhiều giao dịch gần đây cũng đã phản ảnh xu hướng lãi suất tăng cao trong thời gian qua (dao động ở mức 12-13% - tức cao hơn 4-5% so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng lớn).

Cẩn trọng rủi ro pháp lý và thanh khoản

Trên thực tế, thời gian gần đây, thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm bất động sản.

Theo lý giải của một doanh nghiệp bất động sản có phát hành trái phiếu đang thực hiện hình thức chuyển đổi trên, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị thắt chặt hơn, cùng các khoản thu bị chậm nên dẫn đến ảnh hưởng dòng tiền của doanh nghiệp.

Để đảm bảo việc thanh toán cho khách hàng đã bị chậm thanh toán và sẽ đến hạn thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án chi trả hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các lựa chọn.

Cụ thể, theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản lớn đến khách hàng, có 2 lựa chọn nhằm bảo đảm an toàn cho trái chủ khi có giao dịch với doanh nghiệp, gồm:

Lựa chọn 1: Nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản thì cũng áp dụng như trên.

Lựa chọn 2: Nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, và chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Theo các chuyên gia, không chỉ Việt Nam, hình thức “hàng đổi hàng” này cũng xuất hiện ở Trung Quốc và Hàn Quốc. Hình thức chuyển đổi này được cho hoàn toàn hợp lệ, hợp pháp; đồng thời cũng thể hiện doanh nghiệp phát hành có tài sản, có trách nhiệm.

Tuy nhiên, khi hình thức này khá phổ biến ở Trung Quốc thời gian qua khiến vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp lan rộng, và qua đó cho thấy hình thức này không phải không có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản.

Theo khuyến nghị của một số chuyên gia, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án bất động sản mà doanh nghiệp phát hành muốn “đổi hàng”. Bởi nếu không, trái chủ có nguy cơ chuyển sang một tài sản rủi ro khác.

Trong báo cáo của FiinRatings cũng lưu ý, chất lượng tín dụng hay khả năng trả nợ của tổ chức phát hành cần phải được xác định cụ thể, trong đó lưu ý tới những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.

Các tin khác

Quảng Nam có tổ công tác đặc biệt tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư

Quảng Nam có tổ công tác đặc biệt tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư

Ông Lê Trí Thanh - Chủ tịch UBND tỉnh, Tổ trưởng tổ công tác đặc biệt của UBND tỉnh Quảng Nam về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư trên địa bàn.
Doanh nghiệp Nhật Bản muốn đầu tư bất động sản, công nghệ cao, logistics ở Đà Nẵng

Doanh nghiệp Nhật Bản muốn đầu tư bất động sản, công nghệ cao, logistics ở Đà Nẵng

Mitsubishi Corporation Việt Nam, Liên doanh Indochina Kajima là những doanh nghiệp Nhật Bản quan tâm các lĩnh vực TP. Đà Nẵng đang tập trung thu hút đầu tư như thương mại, công nghệ cao, logistics và bất động sản công nghiệp.
Hơn 5 triệu trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ giao dịch thành công ngày đầu khai trương

Hơn 5 triệu trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ giao dịch thành công ngày đầu khai trương

Trong ngày đầu khai trương và đi vào hoạt động, hơn 5 triệu trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ giá trị gần 1.800 tỷ đồng được giao dịch thành công.
Dược phẩm TV.Pharm dự kiến tăng mức đầu tư cho khu dược phẩm công nghệ cao

Dược phẩm TV.Pharm dự kiến tăng mức đầu tư cho khu dược phẩm công nghệ cao

CTCP Dược phẩm TV.Pharm (Mã UPCoM: TVP) dự kiến tăng tổng mức đầu tư và bổ sung hạng mục đầu tư nhà máy sản xuất thuốc đông dược và nhà máy sản xuất thuốc tiêm GMP-EU thuộc dự án Khu dược phẩm công nghệ cao TV.Pharm.
Đoàn tàu liên vận quốc tế chạy từ ga Sóng Thần, Bình Dương chính thức khai trương

Đoàn tàu liên vận quốc tế chạy từ ga Sóng Thần, Bình Dương chính thức khai trương

Đoàn tàu liên vận quốc tế chở container lạnh chạy tuyến đường sắt Sóng Thần – Đồng Đăng chính thức khai trương vào chiều ngày 14/7. Buổi lễ được tổ chức tại ga Sóng Thần, TP Dĩ An (Bình Dương) do Công ty Cổ phần Vận tải Đường sắt Hà Nội (HARACO) phối hợp cùng các đơn vị khách hàng thực hiện.
2 doanh nghiệp muốn thực hiện dự án gần 300 tỷ đồng tại Thái Nguyên

2 doanh nghiệp muốn thực hiện dự án gần 300 tỷ đồng tại Thái Nguyên

Theo biên bản mở hồ sơ đăng ký vừa được Sở KH&ĐT Thái Nguyên công bố, CTCP Phát triển đô thị Kha Sơn và CTCP Địa ốc Kim Thi cùng quan tâm, nộp hồ sơ thực hiện dự án khu dân cư Kha Sơn.
Chênh lệch kỳ vọng về giá khiến giao dịch bất động sản khó "chốt kèo"

Chênh lệch kỳ vọng về giá khiến giao dịch bất động sản khó "chốt kèo"

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng vừa được Batdongsan công bố cho thấy, giao dịch nhà đất sở dĩ khó thành công do kỳ vọng giữa người bán và người mua vẫn còn nhiều chênh lệch.
Quảng Nam mời đầu tư Nhà máy sản xuất kết cấu thép công nghiệp phụ trợ

Quảng Nam mời đầu tư Nhà máy sản xuất kết cấu thép công nghiệp phụ trợ

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Nam thông báo mời các nhà đầu tư quan tâm đầu tư dự án Nhà máy sản xuất kết cấu thép công nghiệp phụ trợ tại lô CN5, CN6, Cụm Công nghiệp Tam Mỹ Tây, xã Tam Mỹ Tây, huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam.
Mê Linh phải trở thành thành phố trong thành phố, lấy công nghiệp làm nền tảng

Mê Linh phải trở thành thành phố trong thành phố, lấy công nghiệp làm nền tảng

Đây là ý kiến của Nguyên Phó Thủ tướng Chính phủ tại Hội thảo “Quy hoạch xây dựng vùng huyện Mê Linh đến năm 2030 tầm nhìn năm 2050” do UBND huyện Mê Linh phối hợp với Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội tổ chức sáng 30/6.
Thừa Thiên Huế: Sẽ đầu tư hơn 1.000 tỉ đồng xây cầu vượt phá Tam Giang

Thừa Thiên Huế: Sẽ đầu tư hơn 1.000 tỉ đồng xây cầu vượt phá Tam Giang

Tỉnh Thừa Thiên Huế vừa thông qua dự án xây dựng cầu vượt phá Tam Giang nối thị trấn Phú Đa và xã Vinh Xuân (huyện Phú Vang) với tổng mức đầu tư hơn 1.000 tỉ đồng.
Khởi công xây dựng đường Vành đai 4 là kết quả quan trọng, đạt kỷ lục bàn giao mặt bằng

Khởi công xây dựng đường Vành đai 4 là kết quả quan trọng, đạt kỷ lục bàn giao mặt bằng

Kể từ khi Quốc hội ra nghị quyết đến ngày khởi công tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội là tròn một năm, đó là thông tin vừa được Chủ tịch UBND TP. Hà Nội chia sẻ.
Vốn ngoại rót vào bất động sản giảm 43% trong nửa đầu năm 2023

Vốn ngoại rót vào bất động sản giảm 43% trong nửa đầu năm 2023

Theo số liệu Tổng cục Thống kê, vốn FDI giải ngân vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 đạt 502,1 triệu USD, giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nghiên cứu lợi thế của huyện Mê Linh, động lực phát triển chính là đường Vành đai 4

Nghiên cứu lợi thế của huyện Mê Linh, động lực phát triển chính là đường Vành đai 4

Mục tiêu xây dựng huyện Mê Linh thành một vùng đô thị công nghiệp, dịch vụ và nông nghiệp sinh thái kết hợp công nghệ cao.
Hải Phòng được một tập đoàn công nghệ hàng đầu Hàn Quốc ngoại 'rót' thêm 1 tỷ USD

Hải Phòng được một tập đoàn công nghệ hàng đầu Hàn Quốc ngoại 'rót' thêm 1 tỷ USD

Tập đoàn công nghệ hàng đầu Hàn Quốc vừa quyết định rót thêm 1 tỷ USD vào dự án ở thành phố cảng Hải Phòng.
Có 11 dự án điện tái tạo được phát điện thương mại lên lưới

Có 11 dự án điện tái tạo được phát điện thương mại lên lưới

EVN cho biết, 11 nhà máy/phần nhà máy với tổng công suất 545,72MW đã hoàn thành thủ tục COD, được phát điện thương mại lên lưới.
Quảng Bình xác định tạo đột phá cải cách hành chính để đến gần nhà đầu tư

Quảng Bình xác định tạo đột phá cải cách hành chính để đến gần nhà đầu tư

Với mục tiêu “Đưa Quảng Bình đến gần nhà đầu tư”, Quảng Bình xác định tạo đột phá từ cải cách hành chính, chuyển từ nền hành chính quản trị sang nền hành chính phục vụ, tạo môi trường an toàn, thuận lợi nhất cho nhà đầu tư.
Công ty CP Nước sạch Quảng Trị đầu tư gần 74 tỉ đồng nâng cấp Nhà máy nước Tân Lương

Công ty CP Nước sạch Quảng Trị đầu tư gần 74 tỉ đồng nâng cấp Nhà máy nước Tân Lương

Để đáp ứng nhu cầu nước sạch cho người dân trên địa bàn tỉnh Quảng Trị, ngày 23/6, Công ty CP Nước sạch Quảng Trị tổ chức Lễ khánh thành Nhà máy nước Tân Lương, với tổng mức đầu tư gần 74 tỉ đồng.
Hiện thực giấc mơ xây dựng KKT thương mại xuyên biên giới chung Lao Bảo - Đensavẳn

Hiện thực giấc mơ xây dựng KKT thương mại xuyên biên giới chung Lao Bảo - Đensavẳn

Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đỗ Thành Trung vừa có buổi làm việc với tỉnh Quảng Trị về Đề án xây dựng Khu kinh tế (KKT) thương mại xuyên biên giới chung Lao Bảo - Đensavẳn (Lào). Về phía tỉnh Quảng Trị, có ông Hà Sỹ Đồng, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh tham dự buổi làm việc.
Tập đoàn Đèo Cả triển khai nhiều gói thầu lớn trong năm 2023

Tập đoàn Đèo Cả triển khai nhiều gói thầu lớn trong năm 2023

Tập đoàn Đèo Cả đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất năm 2023 dự kiến đạt hơn 6.700 tỷ đồng, tăng 50% so với năm 2022. Với kế hoạch sản xuất kinh doanh này, Tập đoàn đặt kế hoạch chi trả cổ tức tối đa 80% lợi nhuận sau thuế.
Bộ Công thương đề xuất nhiều cơ chế khuyến khích phát triển điện mặt trời mái nhà

Bộ Công thương đề xuất nhiều cơ chế khuyến khích phát triển điện mặt trời mái nhà

Bộ Công Thương cũng đề xuất các cơ chế khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển hệ thống điện mặt trời mái nhà.
Xem thêm
Phiên bản di động