Cẩn trọng rủi ro pháp lý khi đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản

20/11/2022 09:50 Đầu tư NGUYỄN NGỌC
Thay vì mua lại trái phiếu, thanh toán tiền cho trái chủ, một số doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm bất động sản.

Cập nhật về thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong báo cáo của FiinRatings vừa công bố cho thấy, trong bối cảnh phát hành mới gần như đóng băng, thị trường tiếp tục chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng trong tháng 10 vừa qua. Điều này làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15,8 nghìn tỷ đồng trong tháng 10, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5,81 và 10,23 nghìn tỷ đồng.

Phần lớn khối lượng trái phiếu mua lại thuộc về các tổ chức tín dụng với tổng giá trị đạt 3,09 nghìn tỷ đồng, chiếm 53,27% tổng giá trị mua lại của tháng 10; 21,77% giá trị trái phiếu đáo hạn thuộc về các doanh nghiệp bất động sản với giá trị đạt 2,23 nghìn tỷ đồng.

Ngoài ra, một phần giá trị trái phiếu thâm hụt còn đến từ các phương án “hàng đổi hàng” và chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay như một biện pháp tái cấu trúc nợ được thực hiện trong thời gian qua.

Cẩn trọng rủi ro pháp lý khi đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản

Áp lực trái phiếu bất động sản giảm đáng kể

Trái phiếu bất động sản hiện là tâm điểm của thị trường hiện nay. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và hơn 896 nghìn tỷ đồng.

Theo FiinRatings, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng.

Lo ngại rủi ro pháp lý khi chuyển trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản
Phân kỳ giá trị đáo hạn của trái phiếu bởi các doanh nghiệp bất động sản

Nhiều hình thức tái cấu trúc nợ

Cũng theo báo cáo của FiinRatings, thị trường đang chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành như: Gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới; Chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới; Chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.

Theo FiinRatings, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Mức lãi suất mới trong nhiều giao dịch gần đây cũng đã phản ảnh xu hướng lãi suất tăng cao trong thời gian qua (dao động ở mức 12-13% - tức cao hơn 4-5% so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng lớn).

Cẩn trọng rủi ro pháp lý và thanh khoản

Trên thực tế, thời gian gần đây, thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm bất động sản.

Theo lý giải của một doanh nghiệp bất động sản có phát hành trái phiếu đang thực hiện hình thức chuyển đổi trên, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị thắt chặt hơn, cùng các khoản thu bị chậm nên dẫn đến ảnh hưởng dòng tiền của doanh nghiệp.

Để đảm bảo việc thanh toán cho khách hàng đã bị chậm thanh toán và sẽ đến hạn thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án chi trả hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các lựa chọn.

Cụ thể, theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản lớn đến khách hàng, có 2 lựa chọn nhằm bảo đảm an toàn cho trái chủ khi có giao dịch với doanh nghiệp, gồm:

Lựa chọn 1: Nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản thì cũng áp dụng như trên.

Lựa chọn 2: Nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, và chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Theo các chuyên gia, không chỉ Việt Nam, hình thức “hàng đổi hàng” này cũng xuất hiện ở Trung Quốc và Hàn Quốc. Hình thức chuyển đổi này được cho hoàn toàn hợp lệ, hợp pháp; đồng thời cũng thể hiện doanh nghiệp phát hành có tài sản, có trách nhiệm.

Tuy nhiên, khi hình thức này khá phổ biến ở Trung Quốc thời gian qua khiến vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp lan rộng, và qua đó cho thấy hình thức này không phải không có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản.

Theo khuyến nghị của một số chuyên gia, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án bất động sản mà doanh nghiệp phát hành muốn “đổi hàng”. Bởi nếu không, trái chủ có nguy cơ chuyển sang một tài sản rủi ro khác.

Trong báo cáo của FiinRatings cũng lưu ý, chất lượng tín dụng hay khả năng trả nợ của tổ chức phát hành cần phải được xác định cụ thể, trong đó lưu ý tới những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.

Các tin khác

Nhà đầu tư điện gió, điện mặt trời lo phá sản

Nhà đầu tư điện gió, điện mặt trời lo phá sản

Lo ngại bị phá vỡ phương án tài chính, có thể lâm vào tình trạng thua lỗ, hàng chục nhà đầu tư điện mặt trời, điện gió gửi kiến nghị Thủ tướng Chính phủ.
DIC Corp muốn mua lại 1.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn để giảm dư nợ trái phiếu

DIC Corp muốn mua lại 1.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn để giảm dư nợ trái phiếu

Thời gian gần đây, DIC Corp đã liên tục có động thái mua lại trái phiếu trước hạn. Nếu mua lại 1.000 tỷ đồng trái phiếu mã DIGH2124001, tổng dư nợ trái phiếu của DIC Corp chỉ còn lại 900 tỷ đồng.
Doanh nghiệp còn dư nợ trái phiếu phải có trách nhiệm đến cùng

Doanh nghiệp còn dư nợ trái phiếu phải có trách nhiệm đến cùng

Song hành cùng các giải pháp gỡ khó cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Nghị định số 08, Bộ Tài chính nêu rõ trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu và nhà đầu tư.
Cần giao một đầu mối quản lý điều hành giá xăng dầu

Cần giao một đầu mối quản lý điều hành giá xăng dầu

Tại toạ đàm đàm trực tuyến “Kinh doanh xăng dầu và bài toán đảm bảo an ninh năng lượng quốc gia - Tiếng nói người trong cuộc” ngày 6/3, các chuyên gia kinh tế góp ý về việc quản lý điều hành giá xăng dầu.
"Biệt thự trên không" hạ giá xuống còn 58,16 tỷ đồng do ế khách

"Biệt thự trên không" hạ giá xuống còn 58,16 tỷ đồng do ế khách

Sau phiên đấu giá lần thứ nhất, 'Biệt thự trên không' 60 tỷ không có khách đăng ký tham gia hay đặt cọc tiền, ngân hàng tiếp tục tổ chức phiên đấu giá thứ hai và hạ giá hơn 1 tỷ đồng.
Thu ngân sách từ nhà đất giảm mạnh do sự trầm lắng của thị trường bất động sản

Thu ngân sách từ nhà đất giảm mạnh do sự trầm lắng của thị trường bất động sản

Trong 2 tháng đầu năm, thu ngân sách nhà nước đạt 362.000 tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, các khoản thu về nhà, đất chỉ bằng 46,1% so với cùng kỳ. Nguyên nhân do sự trầm lắng của thị trường bất động sản.
Bộ Xây dựng hoãn đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng hoãn đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng thống nhất sẽ thực hiện gói đề xuất 120.000 tỷ đồng do Ngân hàng Nhà nước công bố, dừng đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng.
DIC bị thanh tra toàn diện, nhà đầu tư 'tháo chạy'

DIC bị thanh tra toàn diện, nhà đầu tư 'tháo chạy'

Tổng Công ty Đầu tư Phát triển DIC bị thanh tra toàn diện việc chấp hành quy định pháp luật trong cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước trong vòng 30 ngày.
Cổ phiếu ngân hàng đang được định giá thấp, có nên đầu tư?

Cổ phiếu ngân hàng đang được định giá thấp, có nên đầu tư?

Cổ phiếu "vua" đang được định giá thấp, nhiều mã giảm mạnh từ 30% - 40% giá trị so với đầu năm. Vậy đây có phải là cơ hội cho đầu tư ngắn hạn và dài hạn?
Thủ tướng đôn đốc giải ngân ít nhất 95% trong hơn 700 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công

Thủ tướng đôn đốc giải ngân ít nhất 95% trong hơn 700 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công

Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, đầu tư công vừa là động lực, vừa là nguồn lực phát triển, phải phấn đấu giải ngân ít nhất 95% trong tổng số hơn 711 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công năm 2023.
TP.HCM họp bàn, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản

TP.HCM họp bàn, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản

Sau đề xuất của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), lãnh đạo TP.HCM đã nỗ lực và cam kết tìm hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho một số dự án bất động sản trên địa bàn.
Các "ông lớn" cam kết đầu tư gần 10 tỷ USD vào vùng Đồng bằng sông Hồng

Các "ông lớn" cam kết đầu tư gần 10 tỷ USD vào vùng Đồng bằng sông Hồng

Ba ngân hàng lớn là đối tác phát triển cùng với các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã ký cam kết hỗ trợ và đầu tư tổng 9,7 tỷ USD vào vùng Đồng bằng sông Hồng.
Đường sắt Thủ Thiêm-Long Thành sẽ có vận tốc tối đa bao nhiêu?

Đường sắt Thủ Thiêm-Long Thành sẽ có vận tốc tối đa bao nhiêu?

Bộ Giao thông Vận tải lưu ý trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi cần nghiên cứu về tiêu chuẩn áp dụng cho dự án đường sắt Thủ Thiêm-Long Thành trong việc đề xuất lựa chọn tốc độ.
Chiều nay Ngân hàng Nhà nước họp trù bị nội bộ về tín dụng bất động sản

Chiều nay Ngân hàng Nhà nước họp trù bị nội bộ về tín dụng bất động sản

Dự kiến, Ngân hàng Nhà nước sẽ tổ chức cuộc họp trù bị nội bộ để nghe báo cáo về tình hình cho vay bất động sản vào lúc 14h chiều nay, ngày 6/2.
Giá vàng tại Việt Nam biến động trong ngày vía thần tài

Giá vàng tại Việt Nam biến động trong ngày vía thần tài

Ngược với chiều hướng giảm của thị trường vàng quốc tế, giá vàng tại Việt Nam có chiều hướng tăng lên trong ngày vía thần tài. Cách đây nhiều năm nếu chênh lệch giữa giá mua – bán vàng chỉ ở mức vài trăm nghìn đồng cho mỗi lượng nhưng trong vòng 2 năm nay, mức chênh lệch này cao hơn, có thời điểm được nới lên tới 1.6 triệu đồng.
Áp lực tăng vốn điều lệ Vietcombank

Áp lực tăng vốn điều lệ Vietcombank

Vietcombank cho biết cần bổ sung vốn để trở thành ngân hàng thương mại Nhà nước có vốn điều lệ lớn nhất thị trường.
Khách quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh tháng đầu năm

Khách quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh tháng đầu năm

Tổng cục Thống kê ngày 29/1 cho biết, khách quốc tế đến Việt Nam tháng 1/2023 đạt 871,2 nghìn lượt người, tăng 23,2% so với tháng trước và gấp 44,2 lần cùng kỳ năm trước.
Nhà đầu tư chứng khoán Mỹ băn khoăn với diễn biến lợi nhuận doanh nghiệp

Nhà đầu tư chứng khoán Mỹ băn khoăn với diễn biến lợi nhuận doanh nghiệp

Thị trường chứng khoán Mỹ đã hồi phục trước thềm năm 2023 bởi nhà đầu tư dự báo nhiều hơn về khả năng lạm phát hạ nhiệt sẽ khiến cho Fed hãm tốc độ nâng lãi suất và thậm chí có thể giảm lãi suất trong năm nay.
Khi rút tiền, chuyển tiền, thanh toán trực tuyến trong dịp Tết Quý Mão cần lưu ý gì?

Khi rút tiền, chuyển tiền, thanh toán trực tuyến trong dịp Tết Quý Mão cần lưu ý gì?

Trong dịp Tết Nguyên đán Quý Mão 2023, để tránh rủi ro có thể gặp phải khi thực hiện các thao tác chuyển tiền, rút tiền mặt tại máy ATM hoặc giao dịch trực tuyến, các ngân hàng đều có thông báo hướng dẫn khách hàng.
Giá vàng được kỳ vọng sẽ bật tăng trong tuần tới

Giá vàng được kỳ vọng sẽ bật tăng trong tuần tới

Đồng USD ổn định tỷ giá so với các đồng tiền lớn khác của thế giới, chính vì vậy vàng trở nên đắt đỏ hơn với nhà đầu tư sở hữu các loại tiền tệ khác.
Xem thêm
Phiên bản di động