Bài toán vay mua nhà: Lãi suất giảm, nhiều lao động trẻ vẫn e dè trước áp lực tài chính dài hạn

Lãi suất vay mua nhà hấp dẫn: Cơ hội hay rủi ro tài chính dài hạn cho lao động trẻ?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM đã tăng mạnh trong nhiều năm qua. Dữ liệu nghiên cứu của VAS cho thấy, giá bán thứ cấp căn hộ chung cư trung bình tại 2 đô thị đặc biệt đã đạt xấp xỉ ở mức 50 triệu đồng/m². Nhờ động lực dẫn dắt từ thị trường sơ cấp với giá bán sơ cấp trung bình đạt trên 70 triệu đồng/m², khi các dự án mở bán mới đều có mức giá trên 60 triệu đồng/m².

Số lượng dự án mở bán mới có giá trên 100 triệu/m² cũng tăng lên đáng kể trong khi các dự án có giá dưới 50 triệu gần như biến mất khỏi thị trường, kể cả ở khu vực nội đô hay ngoại thành.

Hiện nay có nhiều gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, lao động trẻ vẫn đối mặt với nhiều rủi ro tài chính khi giá bất động sản tăng, chi phí sinh hoạt tăng cao.

Với mức thu nhập trung bình của người lao động trẻ dao động từ 15-25 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ 60m² có giá từ 3-5 tỷ đồng là điều không tưởng nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ các gói vay hay từ gia đình.

Trước thực trạng đó, tại hội nghị với các ngân hàng thương mại mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho lao động trẻ dưới 35 tuổi.

Sau đó hàng loạt các gói vay có lãi suất ưu đãi cho người trẻ mua nhà lần đầu với tổng giá trị các gói lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng đã được các ngân hàng tung ra. Có thể kể đến LPBank với mức ưu đãi chỉ từ 3,88%/năm; ACB với mức lãi suất cạnh tranh 5,5%/năm với khách hàng có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng, đang ở độ tuổi thấp và có nhu cầu mua nhà. Các gói vay còn áp dụng nhiều ưu đãi khác như vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc 5 năm, lựa chọn tài sản thế chấp đa dạng…

Lãi suất thấp hơn và thời gian vay nhiều hơn đáng kể so với thông thường tạo cơ hội cho nhóm người lao động trẻ tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà.

Tuy nhiên, khi tính toán kỹ lưỡng, không ít lao động trẻ cho rằng việc vay mua nhà trong bối cảnh thu nhập chưa ổn định và giá bất động sản cao là một quyết định nhiều rủi ro.

Anh Nguyễn M.Q. (35 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) chia sẻ: “Lương của tôi khoảng 20 triệu/tháng, nếu vay ngân hàng để mua một căn hộ khoảng 3 tỷ thì mỗi tháng phải trả từ 25-30 triệu đồng. Chỉ riêng tiền nhà đã vượt quá khả năng tài chính, chưa kể các chi phí sinh hoạt khác. Nếu chỉ trông chờ vào lương, tôi khó có thể mua nhà mà không có sự hỗ trợ từ gia đình”.

Tương tự, chị Đặng H.L. (30 tuổi, nhân viên kinh doanh tại Hà Nội) bày tỏ: “Tôi từng cân nhắc gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi 3,99%/năm, nhưng khi tính toán chi tiết thì nhận ra rằng mức lãi suất sau ưu đãi có thể lên đến 12-14%/năm. Với mức thu nhập hiện tại, tôi không dám mạo hiểm vì rủi ro lãi suất tăng cao, chưa kể chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ”.

Theo nhiều người lao động trẻ, thay vì dồn hết thu nhập để trả nợ, họ ưu tiên thuê nhà và tìm kiếm cơ hội tăng thu nhập trước khi nghĩ đến việc sở hữu bất động sản. Một số ý kiến cũng đề xuất rằng cần có các gói vay với lãi suất cố định dài hạn, hoặc phát triển thêm nhà ở giá rẻ cho người lao động trẻ, giúp họ hiện thực hóa giấc mơ an cư mà không bị áp lực tài chính đè nặng.

Lao động trẻ vay mua nhà: Cân nhắc kỹ để tránh áp lực tài chính dài hạn

Thực tế, các mức lãi suất 3-5% chỉ áp dụng trong ngắn hạn, khoảng từ 3-6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi thực tế ở mức cao hơn, dao động từ 11-14% mỗi năm hoặc cao hơn tùy theo tình hình kinh tế. Còn nếu muốn cố định lãi suất trong thời gian dài hơn, mức lãi suất thực tế ban đầu áp dụng khoảng 8-9% mỗi năm.

Các chuyên gia của VARS phân tích, với một khoản vay 2,5 tỷ đồng, nếu người mua nhà chọn gói vay với lãi suất ưu đãi 4% trong 6 tháng đầu, ân hạn nợ gốc trong 5 năm và giả sử mức lãi suất vay sau ưu đãi dao động từ 11 - 14% thì trong 6 tháng đầu, mỗi tháng người mua nhà chỉ phải trả 8,3 triệu đồng, từ 22,9-29 triệu đồng cho 5 năm tiếp theo, và trong 15 năm cuối phải trả từ 25,8 tới 31,1 triệu đồng mỗi tháng với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu tiên (tháng thứ 61) trả khoảng 36,8-43,1 triệu đồng, sau đó giảm dần xuống còn ~14,2 triệu đồng/tháng với phương thức dư nợ giảm dần.

Trường hợp người mua nhà vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, với lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu, lãi suất trong 15 năm còn lại từ 11-14% thì họ sẽ phải chi trả 20,9 triệu mỗi tháng trong 5 năm đầu, từ 28,4-33,3 triệu/tháng trong 15 năm còn lại với phương án trả góp cố định hoặc tháng đầu 58,3 triệu giảm dần về 41,9 triệu trong 5 năm đầu, và từ 36,8 triệu (11%) đến 43,1 triệu (14%) trong tháng thứ 61, sau đó giảm dần về 14 triệu trong 15 năm còn lại với phương thức dư nợ giảm dần.

Dù chọn theo phương thức nào thì trong 20 năm, người mua nhà đều phải chi trả số tiền trung bình khoảng từ 27-30 triệu đồng mỗi tháng. Đây là con số không hề nhỏ đối với mỗi người lao động trẻ. Tính toán dựa trên nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập, thì mỗi tháng mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình nói trên phải “kiếm” được 90 triệu để đảm bảo cân bằng tài chính. Trong khi thực tế, rất ít lao động trẻ đạt được mức thu nhập có thể được coi là mơ ước nói trên.

Đồng thời, việc vay mua nhà khi tài chính chưa ổn định có thể đẩy nhiều người lao động trẻ vào tình cảnh nợ nần kéo dài. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng khiến khoản tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng chi trả, hoặc biến động kinh tế làm giảm thu nhập, đã buộc người vay phải bán nhà để trả nợ.

Ngoài ra, việc dành phần lớn thu nhập để trả nợ ngân hàng sẽ khiến lao động trẻ gặp khó khăn trong chi tiêu hàng ngày, đầu tư cho bản thân hay lập kế hoạch tài chính dài hạn. Không ít người rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, mất cân bằng cuộc sống vì áp lực trả nợ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, người lao động trẻ cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định vay mua nhà. Thay vì mua nhà trong trung tâm với giá cao, người lao động trẻ có thể tìm kiếm các khu vực vùng ven, nơi giá bất động sản hợp lý hơn. Hoặc cố gắng tiết kiệm ít nhất 30-50% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực trả nợ. Nếu chọn vay, người mua nhà cần tính toán kỹ lưỡng mức lãi suất sau thời gian ưu đãi để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài và cố gắng tìm kiếm các nguồn thu nhập khác để đảm bảo khả năng trả nợ trong dài hạn.

Các chuyên gia của VARS cho rằng, trong thời gian tới nếu không có những chính sách hỗ trợ thực sự hiệu quả từ chính phủ và doanh nghiệp, giấc mơ an cư của người lao động trẻ vẫn sẽ là một bài toán nan giải. Bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, để hỗ trợ lao động trẻ, Nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm. Đồng thời nghiên cứu phát triển các gói vay lãi suất thấp và cố định trong dài hạn.

Các chủ đầu tư cần nghiên cứu cân bằng giữa lợi nhuận và nhu cầu thực tế của thị trường, phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân như nhà ở bình dân, trung cấp.

Giá chung cư Hà Nội năm 2025 có giảm và kinh nghiệm mua nhà Cuộc trò chuyện giữa chuyên gia AI Lily Phạm với bà Hồ Thị Thu Mai - Giám đốc Sàn Bất động sản Nhà Ở Ngay ...

Có bao nhiêu tiền tích lũy thì suy nghĩ đến việc mua nhà? Mua nhà là một trong những quyết định lớn nhất trong cuộc đời của mỗi người, đặc biệt là đối với người trẻ. Với tình ...

Giá NOXH "chát chúa", người lao động chật vật an cư Nhà ở xã hội (NOXH) được xem là giải pháp quan trọng giúp người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở ổn ...