Sức ép nào đang đẩy giá bất động sản liên tục tăng cao?

Ảnh minh hoạ.

Thời gian qua, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng làn sóng dịch chuyển lên các thành phố lớn đang tạo ra sức ép về nhà ở lên các đô thị lớn, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung mới tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ở mức thấp trong hai năm qua.

Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, hiện nay nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang ở mức rất thấp. Nếu như năm 2018, số lượng căn hộ mới tung ra thị đạt mức trên 30,000 căn và lên đến gần 40,000 vào năm 2019. Tuy nhiên, từ năm 2020, con số này giảm đáng kể, ở quanh mức 20,000 căn. Năm 2021, cũng ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Đến quý I/2022, không có dự án mới được đưa ra thị trường mà toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã công bố. Điều này tương ứng với mức giảm -17% so với năm ngoái; trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng đang thiếu nguồn cung mới; các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện có đã được hấp thụ hết.

Ngay Bộ Xây dựng trong báo cáo về thị trường bất động sản quý II/2022 vừa được phát hành mới đây cũng đưa ra cảnh báo, hiện nay, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản.

Ngoài ra, việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế.

Theo báo cáo, trong quý II/2022, tổng lượng giao dịch là 69.079 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 27.160 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Qua đánh giá cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường quý II tốt hơn.

Đáng chú ý, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho. Các dự án được mở bán hầu hết đều có tính thanh khoản tốt, chủ đầu tư hầu như không có lượng sản phẩm tồn, không có giao dịch.

“Qua tổng hợp tại các địa phương cho thấy giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, tuy nhiên mức độ tăng giá các phân khúc tập trung trong quý I/2022 chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II/2022", Bộ Xây dựng nhân định.

Tốc độ tăng giá bất động sản đang đến từ đâu?

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, sở dĩ thời gian qua giá bất động sản tăng không ngừng là do nguồn cung suy giảm nghiêm trọng đặc biệt sau vụ Tân Hoàng Minh.

Cùng với đó các thủ tục trong luật liên quan đến bất động sản, nhà ở sửa đổi chậm, trong 2 năm 11 luật liên quan vẫn đang giai đoạn nghiên cứu, chỉnh sửa và nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về vấn đề tài chính.

Để dẫn chứng, ông Nghĩa cho biết, tại TP.HCM năm nay chỉ có 3-4 dự án bất động sản trong khi nhu cầu từ 50 - 60 dự án. Nhiều dự án gặp khó khăn do kẹt tài chính, thủ tục thuế…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, lý do giá bất động sản tăng thể hiện ở nguồn hàng hiện nay đang rất thiếu, dự án đang đình trệ, thậm chí có cả những dự án chưa đưa vào thị trường, hiện có các dự án găm đất đai, chưa muốn đưa vào.

Ngoài ra, ông Đính cũng cảnh báo tình trạng, thời gian qua, nhiều địa phương sốt đất, khi thị trường hàng hóa khan hiếm, họ tìm cách lách để có nguồn hàng “lậu”, hàng giả… Đó là san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Họ chỉ có mục đích mua không có nhu cầu sử dụng. Việc đầu cơ đó làm cho thị trường trở lên méo mó.

Trong khi nguồn cung không có nhiều trên thị trường nhưng nhu cầu thật của thị trường về nhà ở, đầu tư lớn sẽ gây ra hiệu ứng tăng giá, “sốt đất”.

“Hiện nay, vẫn có tình trạng cố tình “thổi giá” bất động sản nên các nhà đầu tư cần tỉnh táo. Nếu như chúng ta không nắm chắc, minh bạch được thì sẽ rất dễ bị “vạ lây”. Ngoài ra, do cơ sở dữ liệu giá nhà đất chưa đồng bộ và chưa sát với giá thị trường nên nhiều trường hợp đẩy lên hoặc ghì thấp xuống để né thuế theo mục đích của cuộc giao dịch”, bà Nguyễn Thị Cúc, Nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam nhận định.