Đang ở đỉnh lịch sử, “gáo nước lạnh” từ báo cáo của VDSC định giá DIG giảm 70% có giúp nhiều cổ đông thoát lỗ?

Diễn biến giá cổ phiếu DIG

Báo cáo công bố vào đầu tháng 1/2022 của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đã đưa ra dự báo có phần thận trọng đối với cổ phiếu của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã DIG) với giá mục tiêu chỉ 36.100 đồng/cổ phiếu trong khi cổ phiếu này đang có đà tăng “nóng” thời gian đó, chốt phiên giao dịch ngày 8/1 tại 117.100 đồng/cổ phiếu. Như vậy, giá mục tiêu năm 2022 giảm 70% so với thị giá.

“Ở mức giá hiện tại, DIG không hấp dẫn với PB 2022 là 4,8 lần, cao hơn nhiều so với các công ty cùng ngành là 3,5 lần”, báo cáo VDSC nêu.

Rủi ro mà VDSC đề cập đến giá đất tăng cao có thể ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng tại các dự án lớn như Long Tân và Bắc Vũng Tàu.

Theo VDSC, mặc dù DIG có quỹ đất lớn nhưng thời gian triển khai không chắc chắn. Cụ thể, DIG đang tập trung phát triển 7 dự án với tổng diện tích là 802 ha. Trong đó, 406 ha quỹ đất được đảm bảo, tương đương 51% tổng diện tích. Tuy nhiên, DIG đã chuyển nhượng một số dự án có vị trí tốt bao gồm Đại Phước (45 ha), cùng với việc hoàn thành bàn giao Gateway (2,3 ha) và bán hàng tại Nam Vĩnh Yên giai đoạn 1 và 2 (140 ha). Vì vậy, dự kiến quỹ đất sạch còn lại để phát triển ước tính vào khoảng 266 ha.

VDSC cho biết, giá đất nền tại khu vực Long Thành, Nhơn Trạch, Biên Hòa và Trảng Bom tăng 30 – 100% chỉ trong vài tháng. Do đó, công tác giải phóng mặt bằng sẽ tiếp tục là rào cản cho DIG trong thời gian sắp tới tại các dự án lớn tại Vũng Tàu và Đồng Nai là Long Tân (332 ha) và Bắc Vũng Tàu (90,5 ha) do DIG chỉ mới đền bù tương ứng 33% và 10% cho các dự án nói trên.

Như vậy, định giá mà VDSC đưa ra ở thời điểm cổ phiếu thăng hoa nhất có thể coi là “gáo nước lạnh” dội lên những cái đầu nóng của cổ đông tham gia mua DIG và nếu tham khảo định giá này của VDSC, nhiều cổ đông có thể chốt lời và thoát được “cú sập” mạnh mà DIG đã tạo ra.

Dòng tiền kinh doanh âm gần 1.500 tỷ đồng, lợi nhuận từ thoái vốn sẽ không đáng kể

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2022, DIG đã thông qua kế hoạch kinh doanh với doanh thu hợp nhất đạt 5.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 1.900 tỷ đồng, lần lượt tăng 43,2% và 48,2% so với thực hiện trong năm 2021.

Kết quả quý 1/2022, DIG đạt doanh thu thuần 519 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số đạt 63 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ chủ yếu được hỗ trợ từ việc bàn giao tại các dự án đất nền Nam Vĩnh Yên và Hiệp Phước.

Trong khi đó, Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho biết, kế hoạch tích cực mà DIG đưa ra cao hơn 44% so với dự báo lợi nhuận trước thuế của VCSC, tương ứng lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số 2022 dự báo là 1.500 tỷ đồng, tăng 54% so với cùng kỳ năm, cao hơn 44% so với dự báo của VCSC.

Thời điểm phát hành báo cáo, ngày 4/5, DIG giao dịch mức giá 61.000 đồng/cổ phiếu và giá mục tiêu được VCSC đưa ra là 42.000 đồng/cổ phiếu, giảm 32,1%. Trước đó 2 tháng, ngày 4/3, VCSC cũng đưa ra khuyến nghị bán đối với DIG với mức giá mục tiêu 42.000 đồng/cổ phiếu trong khi giá thời điểm đó là 96.200 đồng/cổ phiếu, tương ứng giảm 56,3%.

Theo VCSC, đà tăng mạnh của giá cổ phiếu không phản ánh đúng giá trị cơ bản. “DIG hiện đang giao dịch ở P/E năm 2022/2023 là 47,9/43,6 lần và P/B là 5,7/5,0 lần (dựa trên dự báo của chúng tôi), cao hơn so với trung vị P/E trượt và P/B quý gần nhất của các công ty cùng ngành trong nước lần lượt là 24,8 lần và 3,1 lần. Giá mục tiêu của chúng tôi tương ứng P/B năm 2022/2023 là 2,5/2,2 lần”, báo cáo của VCSC nêu.

VCSC kỳ vọng các dự án Nam Vĩnh Yên và Vị Thanh Hậu Giang sẽ thúc đẩy lợi nhuận năm 2022. Công ty chứng khoán này dự báo lượng bàn giao tại Nam Vĩnh Yên Giai đoạn 2 (P2) và Vị Thanh Hậu Giang sẽ đóng góp khoảng 75% vào dự báo doanh thu và phần lớn dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2022. Các sản phẩm chính của các dự án này là đất nền - bắt đầu mở bán trước vào năm 2021 - và dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận trong giai đoạn 2021-2022.

Trong khi đó, công ty sẽ ghi nhận khoản lợi nhuận thoái vốn không đáng kể trong năm 2022 dù việc đánh giá lại quỹ đất/thoái vốn là yếu tố đóng góp chính vào lợi nhuận của DIG trong giai đoạn 2019-2021.

Báo cáo tài chính quý 1/2022 của DIG cho thấy, mặc dù kết quả kinh doanh cải thiện nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm đến 1.495 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm 2021 chỉ ở mức -175 tỷ đồng, chủ yếu đến từ khoản chi khác cho hoạt động kinh doanh lên đến 1.622 tỷ đồng.

Kể từ khi đạt đỉnh sát 120.000 đồng/cổ phiếu vào đầu tháng 1/2022, DIG đã điều chỉnh giảm mạnh, xuyên thủng mốc định giá của VDSC, về sát 30.000 đồng/cổ phiếu, giảm 75% kể từ đỉnh và ghi nhận 5 phiên sàn liên tiếp trước khi hồi phục vào 2 phiên trở lại đây là phiên 22/6 và 23/6.