Đề xuất bỏ quy định ngân hàng bảo lãnh để kéo giảm giá bán nhà ở

16/01/2023 06:14 Ngân hàng Huyền Châm
Theo HOREA, sau 7 năm triển khai, việc ngân hàng bảo lãnh khi chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai bộc lộ một số bất cập, hạn chế, trong đó có việc làm tăng giá bán nhà ở...

Đề xuất liên quan tới bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán nhà ở vừa được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đưa ra trong văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp về việc Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Nhưng theo HOREA, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế.

Thứ nhất, hiệp hội cho rằng, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

HOREA nêu, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao; phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng này.

Hiệp hội nhận thấy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Thứ hai, hiệp hội cho rằng, có dấu hiệu quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

HOREA đề cập, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao mà rất ít bị rủi ro.

Thứ ba, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

HOREA dẫn ví dụ, doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.

Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650 tỷ đồng (ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị phong tỏa nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.

Phần lớn các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất.

Thứ tư, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có mục đích nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng. Nhưng trên thực tế 7 năm qua đã cho thấy, hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay đúng mục đích theo Thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước.

Hiệp hội nhận thấy, trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Do vậy, quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị xem xét bỏ quy định tại Điều 40 và Chương VI Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, vì có một số bất cập, hạn chế nêu trên để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại Thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.

Các tin khác

Không còn ngân hàng nào niêm yết lãi suất huy động 9,5%

Không còn ngân hàng nào niêm yết lãi suất huy động 9,5%

Sau sự điều chỉnh vài ngày gần đây, chỉ còn rất ít ngân hàng áp dụng lãi suất 9%/năm cho kỳ hạn 1 năm.
Lãi suất liên ngân hàng giảm mạnh, thấp hơn 3% so với hồi đầu tháng

Lãi suất liên ngân hàng giảm mạnh, thấp hơn 3% so với hồi đầu tháng

Lãi suất liên ngân hàng đã bước vào xu hướng giảm mạnh và thấp hơn khá nhiều so với mặt bằng thời điểm đầu tháng 3/2023.
Sau khi NHNN hạ lãi suất điều hành, lãi suất liên ngân hàng đang như thế nào?

Sau khi NHNN hạ lãi suất điều hành, lãi suất liên ngân hàng đang như thế nào?

Lãi suất liên ngân hàng giảm sâu sau khi NHNN quyết định giảm 1 điểm % một số loại lãi suất điều hành.
Nam A Bank sẽ niêm yết trên sàn HNX hoặc HOSE và mở rộng chi nhánh tại nước ngoài

Nam A Bank sẽ niêm yết trên sàn HNX hoặc HOSE và mở rộng chi nhánh tại nước ngoài

Sáng 17/3, Nam A Bank tổ chức thành công Đại hôi đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm 2023. Đại hội đã đồng thuận thông qua nhiều quyết sách quan trọng về kế hoạch kinh doanh năm 2023, niêm yết trên sàn HNX hoặc HOSE, mở rộng mạng lưới, chi nhánh tại nước ngoài…
Tổng Giám đốc Ngân hàng Bưu điện Liên Việt xin từ nhiệm

Tổng Giám đốc Ngân hàng Bưu điện Liên Việt xin từ nhiệm

Hội đồng quản trị Ngân hàng Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) vừa có quyết định chấp nhận đơn từ nhiệm chức danh Tổng Giám đốc của ông Phạm Doãn Sơn vì lý do cá nhân.
VIB thông qua kế hoạch chia cổ tức 35% trong năm 2023

VIB thông qua kế hoạch chia cổ tức 35% trong năm 2023

Phương án chia cổ tức với tỷ lệ 35% gồm cổ tức tiền mặt, cổ phiếu thưởng và kế hoạch lợi nhuận trước thuế 12.200 tỷ năm 2023 đã được Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) của Ngân hàng Quốc Tế Việt Nam (VIB) thông qua.
NHNN điều chỉnh lãi suất điều hành và theo sát diễn biến để tiếp tục điều chỉnh

NHNN điều chỉnh lãi suất điều hành và theo sát diễn biến để tiếp tục điều chỉnh

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố giảm các mức lãi suất điều hành để hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế, qua đó định hướng giảm mặt bằng lãi suất thị trường, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và nền kinh tế.
Mổ xẻ vụ phá sản ngân hàng Silicon Valley Bank lớn thứ 2 tại Mỹ

Mổ xẻ vụ phá sản ngân hàng Silicon Valley Bank lớn thứ 2 tại Mỹ

Vụ phá sản của Silicon Valley Bank (SVB), một trong những ngân hàng cho vay lớn trong ngành công nghiệp tiền điện tử, đang gây rúng động trong giới đầu tư tài chính toàn cầu.
Ngân hàng Nam Á: "Lách" lãi suất lên tới 11,2% bằng chứng chỉ tiền gửi

Ngân hàng Nam Á: "Lách" lãi suất lên tới 11,2% bằng chứng chỉ tiền gửi

Mặc dù chứng chỉ tiền gửi phát hành có thời hạn 3-7 năm nhưng theo chuyên viên tư vấn của Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A Bank), khách hàng vẫn sẽ nhận được lãi suất lên đến 11,2%/năm dù rút trước hạn, chỉ cần đảm bảo thời gian tối thiểu 12 tháng, cao hơn lãi suất trần quy định gần 2%.
Dư nợ cho vay doanh nghiệp nhỏ và vừa tại TP.HCM tăng 1,5 lần sau 5 năm

Dư nợ cho vay doanh nghiệp nhỏ và vừa tại TP.HCM tăng 1,5 lần sau 5 năm

Đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của các tổ chức tín dụng trên địa bàn TP.HCM đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa đã lên đến gần 900.000 tỷ đồng.
Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành

Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành

Từ 15/3, lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của tổ chức tín dụng đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế giảm xuống còn 5%/năm.
Ngân hàng tung "chiêu" lách chỉ đạo chào lãi suất cao hơn niêm yết

Ngân hàng tung "chiêu" lách chỉ đạo chào lãi suất cao hơn niêm yết

Trong bối cảnh toàn ngành ngân hàng đang nỗ lực hạ lãi suất huy động, gỡ khó cho nền kinh tế thì đây đó vẫn có một số ngân hàng đang âm thầm lách luật, tìm mọi cách giữ chân khách bằng đủ chiêu huy động với lãi suất cao hơn lãi suất niêm yết bất chấp chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.
3 ngân hàng Mỹ liên tiếp đổ vỡ, cổ phiếu ngân hàng bị bán tháo trên toàn cầu

3 ngân hàng Mỹ liên tiếp đổ vỡ, cổ phiếu ngân hàng bị bán tháo trên toàn cầu

Nguy cơ lân lan rủi ro từ SVB và 2 ngân hàng khác cùng phá sản mới đây đẩy nỗi sợ hãi trên thị trường tài chính toàn cầu tăng cao.
Tổ chức tín dụng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3%

Tổ chức tín dụng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3%

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành quy định về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng (TCTD).
Thu nhập bình quân tháng của người lao động năm 2022 là 6,7 triệu đồng

Thu nhập bình quân tháng của người lao động năm 2022 là 6,7 triệu đồng

Năm 2022, thu nhập bình quân tháng của người lao động tăng 927 nghìn đồng so với năm trước, đó là số liệu được Tổng cục Thống kê công bố.
Chính phủ: Giãn nợ gốc, lãi vay cho doanh nghiệp bất động sản

Chính phủ: Giãn nợ gốc, lãi vay cho doanh nghiệp bất động sản

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó có đề cập đến giải pháp, nhiệm vụ quan trọng về nguồn vốn tín dụng đối với doanh nghiệp bất động sản.
Khủng hoảng có nguy cơ lan rộng khi Ngân hàng Thung lũng Silicon sụp đổ?

Khủng hoảng có nguy cơ lan rộng khi Ngân hàng Thung lũng Silicon sụp đổ?

Sau 1 ngày, Ngân hàng Thung lũng Silicon (SVB) dừng hoạt động, cổ phiếu ngân hàng toàn cầu lao dốc vì thị trường lo ngại nguy cơ lan rộng giống như đợt khủng hoảng hệ thống ngân hàng nghiêm trọng năm 2008.
Bức tranh chất lượng tài sản của ngân hàng hiện như thế nào?

Bức tranh chất lượng tài sản của ngân hàng hiện như thế nào?

Ngân hàng và bất động sản có mối quan hệ liên kết lẫn nhau. Sự ảm đạm của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua sẽ tác động lên ngành Ngân hàng khi rủi ro tín dụng gia tăng và chất lượng tài sản suy yếu, đó là đánh giá của CTCP Chứng khoán VNDirect.
Lãi suất liên ngân hàng dù đã hạ nhiệt, nhưng vẫn ở mức cao so với hồi tháng 2

Lãi suất liên ngân hàng dù đã hạ nhiệt, nhưng vẫn ở mức cao so với hồi tháng 2

Lãi suất bình quân trên thị trường tiền tệ liên ngân hàng đã có phần hạ nhiệt chút ít so với đầu tháng 3, nhưng vẫn cao gấp gần 2 lần so với giữa tháng 2 ở kỳ hạn 1 tuần và 2 tuần.
Chính phủ giao NHNN tập trung xử lý các ngân hàng yếu kém, hạn chế nợ xấu phát sinh mới

Chính phủ giao NHNN tập trung xử lý các ngân hàng yếu kém, hạn chế nợ xấu phát sinh mới

Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hoàn thiện dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi), trình Chính phủ trong tháng 3 năm 2023.
Xem thêm
Phiên bản di động