Kỳ 2: “Nút thắt quá chặt” khiến nhà ở xã hội mãi là giấc mơ xa vời với công nhân

Chủ đầu tư “bỏ chạy” khỏi NƠXH

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết đến nay, cả nước có 401 dự án NƠXH, nhà ở công nhân, quy mô xây dựng 454.360 căn đang triển khai đầu tư. Nhưng đáng chú ý là trong đó đang có tới 245 dự án (tương đương hơn 61%), với quy mô 300.000 căn hộ phải nằm chờ hoàn thiện thủ tục đầu tư.

Chia sẻ về nguyên nhân NƠXH khan hiếm, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến nguồn cung NƠXH khan hiếm trong nhiều năm qua, đầu tiên là kể đến khó khăn về mặt pháp lý .Rào cản pháp lý cũng như quy trình cấp phép dự án mới vẫn còn trục trặc, chưa được rõ ràng, khiến chủ đầu tư nản chí, "bỏ chạy" và không mặn mà với NƠXH.

Cũng theo ông Thắng, hiện nay cũng chưa có quỹ đất riêng dành cho phát triển NƠXH. Đa số các dự án NƠXH trên thị trường hiện nay nằm trong các dự án có quy mô lớn bởi theo luật định, các chủ đầu tư bắt buộc phải trích 20% quỹ đất để phát triển NƠXH, còn những dự án đơn lẻ trên thị trường gần như không có quỹ đất dành cho loại hình này.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào cho phát triển loại hình bất động sản này khá là cao như chi phí nhân công, vật liệu xây dựng tăng, nguồn vốn vay, đặc biệt tiếp cận nguồn vốn vay rất là khó trong bối cảnh hiện nay.

Theo ông Thắng, chi phí tăng cao cùng với lợi nhuận bị khống chế 10% vô hình trung làm các chủ đầu tư không mặn mà, tập trung phát triển loại hình NƠXH.

Đồng tình với quan điểm trên, bà Lương Thị Thanh Huyền, Trưởng phòng Pháp lý DKRA bổ sung, phát triển NƠXH, luôn được Nhà nước khuyến khích ưu tiên, tuy nhiên về mặt hành chính và pháp lý khá nhiều thủ tục nhiêu khê, kéo dài thời gian không khác gì thậm chí nhiều dự án xin còn phức tạp và lâu hơn nhà ở thương mại. Đây được xem là một nguyên nhân gây nhức nhối nhất khiến chủ đầu tư không mấy mặn mà với loại hình này.

Thêm nữa, khi chủ đầu tư được phê duyệt phát triển làm NƠXH sẽ được miễn tiền sử dụng đất trong dự án, quy định vậy, nhưng cơ quan nhà nước vẫn phải cần thủ tục lập hội đồng, thuê đơn vị thẩm định, quá trình này có khi kéo mất cả mấy năm cũng gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Trong khi đó, đến khi dự án hoàn thành, bán nhà cho khách hàng, chủ đầu tư lại phải đóng lại tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước. Theo bà Huyền, vấn đề này chưa được hợp lý, bởi thực tế trước, chủ đầu tư đã không tính chi phí này vào giá nhà, để giá nhà thấp xuống. Đến khi bán nhà chủ đầu tư lấy đâu tiền để đóng vào ngân sách nhà nước.

Quá trình triển khai thực hiện NƠXH đã bộc lộ nhiều bất cập. Ảnh minh họa.

Cũng theo bà Huyền, ngoài những khó khăn trên thì vấn đề định giá cũng khiến chủ đầu tư gặp khó. Bà Huyền dẫn chứng: “Một doanh nghiệp phát triển NƠXH ở một tỉnh nào đó, khi bán chủ đầu tư phải xin cấp tỉnh định giá bán, khâu này kéo dài cũng gây khó khăn cho chủ đầu tư triển khai NƠXH”.

Theo bà Huyền thì loại hình NƠXH có bất cập như pháp lý, quy trình thủ tục kéo dài, cồng kềnh kéo dài hơn cả nhà ở thương mại, khiến nhà đầu tư "bỏ chạy" khỏi dự án. Có dự án hơn 10 năm chưa triển khai như ở Phước Bình, TP Thủ Đức đang gặp phải.

Theo các chuyên gia, đã có rất nhiều cơ chế nhằm thu hút doanh nghiệp đầu tư NƠXH, nhà ở cho công nhân nhưng thực tế triển khai thì không như kỳ vọng. Nguyên nhân do thiếu "vốn mồi" để triển khai thực hiện, đồng thời những vướng mắc, chồng chéo về Luật Đất đai, Luật Đầu tư... chưa được tháo gỡ triệt để, dẫn đến thiếu quỹ đất. Vướng luật, lại thiếu tiền, thiếu đất thì làm sao đạt được mục tiêu?!

Tạo “nút thắt quá chặt” cho cả người mua nhà

Không chỉ chủ đầu tư gặp khó mà về phía người mua cũng vậy, chia sẻ về vấn đề này, bà Lương Thị Thanh Huyền cho biết, người có nhu cầu thuê, hoặc mua NƠXH cũng gặp rất khó khăn trong việc tiếp cận vấn đề này.

Theo bà Huyền, thì người mua NƠXH sẽ phải mất nhiều thời gian để chuẩn bị hồ sơ và chờ xác nhận của địa phương. Nhiều công nhân bận bịu cả ngày cùng với việc không am hiểu về giấy tờ, thủ tục nên cứ phải làm đi làm lại các giấy tờ liên quan.

Bản thân để mua được NƠXH, người mua cũng phải thuộc diện người chưa từng có nhà, chưa từng thuê NƠXH thì mới đủ điều kiện để sở hữu NƠXH.

Theo bà Huyền, vấn đề này đã gây khá nhiều khó khăn khi mà chính các địa phương khi xác nhận những văn bản này cũng bị loay hoay, mất nhiều thời gian, có trường hợp bị nhũng nhiễu,… bởi hệ thống dữ liệu của chúng ta hiện nay chưa đồng bộ và chưa đầy đủ.

Thêm khó khăn nữa hạn chế về thông tin, cùng với đó người dân cũng khó tiếp cận được với việc vay vốn để mua nhà.

Theo Thông tư 21 để bổ sung Thông tư 25, từ ngày 20/1/2022, có quy định những người mua NƠXH không được vay ưu đãi tại ngân hàng thương mại mà chỉ được vay vốn ở ngân hàng chính sách xã hội, bà Huyền cho rằng, điều này cũng khiến cho người mua tiếp cận nguồn vốn vay khó khăn hơn.

Bà Huyền cũng dẫn chứng thêm một số khó khăn của người mua NƠXH như: Nhiều trường hợp đã chuẩn bị xong hồ sơ, xác minh được các giấy tờ cần thiết nhưng lại vướng thủ tục thế chấp vay vốn. Người mua nhà đến văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký thế chấp nhưng văn phòng đăng ký đất đai phản hồi căn hộ này đã được chủ đầu tư thế chấp ở một tổ chức tín dụng khác. Trong khi đó, chủ đầu tư lại bác bỏ thông tin. Do đó, khách hàng không thể tiến hành các thủ tục tiếp theo như thế nào.

Nhà trọ chật chội có diện tích từ 10 đến 30m2 khá phổ biến ở TP. HCM. Ảnh: HẢI PHƯƠNG

Mở ra nhiều giải pháp

Trước những khó khăn trên, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: Một là, dành quỹ đất 20% để xây NƠXH trong dự án. Hai là, hoán đổi 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng NƠXH tương đương tại một dự án, khu vực khác phù hợp hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20%, nhưng có nhiều dự án lại không phù hợp. Vì vậy, giải pháp hoán đổi linh hoạt có thể giúp bổ sung nguồn cung nhà giá rẻ, giải “cơn khát” của người dân.

Theo ông Thắng, chương trình đến năm 2030, 1 triệu căn NƠXH được thực hiện là sự quan tâm rất lớn của Đảng, Nhà nước dành cho người có thu nhập thấp. Chủ trương này cũng được hưởng ứng bởi rất nhiều tập đoàn bất động sản đồng lòng phát triển nhà ở là một trong những tín hiệu tích cực cho thị trường trong thời gian tới

“Ở TP.HCM trong quý 3 vừa qua đã triển khai khá nhiều dự án, dường như NƠXH đang quay trở lại thị trường”, ông Thắng chia sẻ thêm.

Cũng theo ông Thắng, về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NƠXH độc lập tương tự các nước phát triển.

Thêm vào đó, việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NƠXH phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến.

Dẫn chứng nhiều mô hình NƠXH trên thế giới, ông Võ Hồng Thắng cho biết, có một số mô hình NƠXH trên thế giới mà Việt Nam có thể xem xét áp dụng trong tương lai.

Tại Singapore, những đối tượng có thu nhập thấp có quyền đăng ký mua NƠXH với giá ưu đãi và khi lượng hồ sơ đạt tối thiểu 70% thì nhà nước sẽ xây dựng dự án. Ví dụ, nhà nước công bố kế hoạch xây dựng 1.000 căn, hồ sơ đăng ký mua 700 căn thì dự án bắt đầu được khởi công xây dựng.

Hay như Mỹ có quỹ tín dụng dành cho những đơn vị phát triển NƠXH cho thuê, chính phủ sẽ hỗ trợ thuế trong vòng 15 năm.

Nhật Bản có chương trình nhà ở do chính phủ kết hợp với địa phương góp vốn xây dựng. Những đối tượng đủ điều kiện sẽ được thuê với mức giá ưu đãi và không cần đóng thêm khoản phí duy trì nào. Thu nhập của người đi thuê sẽ bị kiểm soát để giá thuê hằng năm được điều chỉnh phù hợp.

Theo ông Võ Hồng Thắng thì mô hình ở Singapore khá phù hợp với thực tế ở Việt Nam. Còn để thực hiện mô hình giống Nhật Bản, thì Việt Nam phải đồng bộ hóa được dữ liệu thì mới làm được mô hình này.

Bà Lương Thị Thanh Huyền mong muốn, các ban ngành, tổ chức lấy ý kiến, sửa đổi dự thảo, Luật Đất đai, cải thiện hành lang pháp lý để chủ đầu tư dễ thực hiện dự án hơn và người mua tiếp cận các dự án nhanh hơn. Nhà nước đã xác định có quỹ đất phát triển dự án NƠXH nếu được thì có thể để chủ đầu tư chủ động và xin làm NƠXH độc lập.

Cũng theo bà Huyền, thủ tục hành chính cần được tiến hành nhanh hơn, phù hợp với điều kiện, tạo hành lang pháp lý, thẩm định hồ sơ mua nhà… cùng với đó, Nhà nước tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp, người dân.

Theo bà Huyền, và một trong những điểm sáng tích cực thời gian qua, tại TP.HCM trong tháng 8 vừa qua UBND đã gửi các sở, ban, ngành để hướng dẫn làm các thủ tục hành chính, dự án xây dựng, nhà ở chung cư xuống cấp.. được tiến hành nhanh hơn.

Với doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trình tự thủ tục gồm 5 bước, tổng thời gian thực hiện tối đa 153 ngày làm việc. Trường hợp chủ đầu tư dự án được Nhà nước đấu thầu lựa chọn, trình tự thủ tục sẽ gồm 10 bước. Thời gian thực hiện: nếu chỉ có 1 nhà đầu tư tham gia đấu thầu thì thời gian tối đa thực hiện thủ tục là 208 ngày; nếu có 2 nhà đầu tư trở lên tham gia, thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư là 353 ngày.

Kỳ 1: Nhiều công nhân một lần nữa “gác lại” ước mơ mua nhà Không chỉ nhà ở thương mại mà ngay giá nhà ở xã hội (NƠXH) cũng đã tăng “phi mã” khiến cho giấc mơ mua nhà ...

Khó khăn và bất cập trong bài toán nhà ở cho công nhân Nhu cầu nhà ở cho công nhân thật lớn và để giải quyết vấn đề này Nhà nước đã có nhiều quan tâm thiết thực ...

Thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân - Góc nhìn từ Bình Dương Tuy là “lá cờ đầu của cả nước” trong xây NƠXH, nhưng cũng như tình trạng chung trên cả nước, Bình Dương vẫn đang thiếu ...