"Kỷ nguyên mới" của thị trường bất động sản: Thích ứng để bứt phá, phát triển bền vững

Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V với chủ đề “Thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới”.

Được sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đã phối hợp tổ chức sự kiện thường niên: Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V với chủ đề “Thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới”.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 được dự báo có nhiều cơ hội phát triển nhưng vẫn còn nhiều thách thức phải vượt qua. Các luật mới mang tính nền tảng đã có hiệu lực từ năm 2024, tạo ra môi trường pháp lý mới cho thị trường, song mức độ hiệu quả vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng.

Doanh nghiệp vẫn còn lo ngại về sự chồng chéo, thiếu nhất quán trong các quy định liên quan đến đất đai, xây dựng và đầu tư, có thể gây rủi ro cho các nhà phát triển dự án. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng, khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng là vấn đề cần tiếp tục có những giải pháp tháo gỡ để thị trường vận hành hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới.

Trong bối cảnh này, các chuyên gia, nhà đầu tư, doanh nghiệp đã cùng nhìn nhận về thực trạng, diễn biến và xu hướng của thị trường bất động sản, để từ đó tìm ra những chiến lược thích ứng, phát triển bền vững trong giai đoạn sắp tới.

Thị trường bất động sản năm 2025: Tín hiệu phục hồi, tăng trưởng và những điểm nghẽn cần tháo gỡ

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực.

Phát biểu tại Diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia - cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực.

Thứ nhất, GDP hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023 và ngành xây dựng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng 7,78% vào năm 2024.

Thứ hai, nguồn cung nhà ở thương mại mới cũng tăng lên trong giai đoạn 2021 - 2024. Thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng condotel đã có những tín hiệu tích cực. Với đất nền, lượng giao dịch vừa qua rất tích cực và phục hồi tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2021.

Số lượng khu công nghiệp trên cả nước đã tăng từ 397 khu công nghiệp vào năm 2021 lên 431 khu công nghiệp. Trong đó, số lượng khu công nghiệp đang hoạt động chiếm 71%, tương đương 301 khu công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp cũng có xu hướng tăng.

TS. Nguyễn Văn Khôi - nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thông qua các Luật mới là cơ sở cho thị trường phát triển, tiến tới sự an toàn, lành mạnh và bền vững.

Nhận định về những tín hiệu phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2025, TS. Nguyễn Văn Khôi - nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết từ năm 2022 đến nay có rất nhiều cơ chế chính sách của Chính phủ đề xuất và ban hành đã được Quốc hội thông qua, nhận được sự quan tâm rất lớn từ các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân.

Lĩnh vực bất động sản có khả năng đóng góp cao vào GDP và tác động rất lớn đến các ngành kinh tế khác. Theo đó, các bộ ngành cũng đã đóng góp cho Chính phủ rất nhiều giải pháp và đây là thuận lợi cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, việc thông qua các Luật mới là cơ sở cho thị trường phát triển, tiến tới sự an toàn, lành mạnh và bền vững.

Theo đó, thị trường bất động sản công nghiệp được duy trì phát triển tốt nhất với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Nhà ở thương mại đã dần được tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý để tiếp tục hoàn thiện, mở bán. Nhà ở xã hội bước đầu đã có nhiều dự án được khởi động và có những dự án được mở bán theo quy định. Du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái đang hồi phục.

TS. Nguyễn Văn Khôi đánh giá, những nút thắt của thị trường đang được tháo gỡ một cách đồng bộ. Thể chế như hiện tại rất thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn tồn tại những vướng mắc cần tháo gỡ.

Theo PGS. TS. Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, năm 2025, thị trường bất động sản đang ở điểm phục hồi với nhiều triển vọng đi kèm thách thức.

PGS. TS. Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, năm 2024 dù nền kinh tế ghi nhận tăng trưởng tích cực, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, song doanh nghiệp vẫn đối diện nhiều thách thức.

Cụ thể, năm 2024, có 233.400 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động, tăng 7,1% so với năm trước. Tuy nhiên, số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường cũng tăng 14,7%, lên 197.900 doanh nghiệp.

Riêng tháng 1/2025 vừa qua, số doanh nghiệp thành lập mới và quay lại hoạt động đạt 33.400, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số doanh nghiệp rút lui đạt 58.300, tăng 8,1%.

Doanh nghiệp giải thể tăng nhiều trong khi số lượng thành lập mới “trồi sụt”. Đây là xu hướng đáng lo ngại. Hiện tượng này đã diễn ra suốt từ giai đoạn COVID-19 đến nay.

Việt Nam đang đứng trước một vận hội mới với mục tiêu tăng trưởng GDP từ 7 - 7,7%, Thủ tướng đề xuất mức từ 8% trở lên và hướng tới tăng trưởng hai con số. Tính đặc thù của cơ hội lần này là rất rõ.

"Tuy nhiên, nền kinh tế cũng đối mặt với nhiều thách thức khi thế giới biến động khó lường, chiến tranh và chiến tranh thương mại kéo dài, cung vẫn khan hiếm, bài toán nợ trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn, trong khi mặt bằng giá cả duy trì ở mức cao”, PGS, TS. Trần Đình Thiên nhấn mạnh.

Trong năm 2025, thị trường bất động sản đang ở điểm phục hồi với nhiều triển vọng đi kèm thách thức. Câu hỏi đặt ra: Điều gì xảy ra cho thị trường bất động sản nếu nền kinh tế duy trì mức tăng trưởng 2 chữ số liên tục trong 20 năm tiếp theo trong động thái nhanh chóng thay đổi điều kiện và cấu trúc thị trường?

Là rủi ro hay cơ hội? Chúng ta có quản trị được không? Cấu hình, cấu trúc thể chế thay đổi như thế nào? Cơ hội có được tận dụng không hay sẽ chuyển hóa thành nguy cơ?

Bối cảnh thương mại quốc tế đặt ra cơ hội và thách thức như thế nào khi có nguy cơ Tổng thống Donald Trump áp thuế nhập khẩu với hàng hóa Việt Nam và sự suy giảm của nền kinh tế Trung Quốc có thể mở ra cơ hội bùng nổ cho Việt Nam?

Cấu trúc phát triển thay đổi, như từ không gian mặt đất sang không gian ngầm, không gia biển, không gian vũ trụ, không gian số... mở ra cơ hội cho tăng trưởng, tuy nhiên điều quan trọng là năng lực thực thi, triển khai đến đâu.

Đặc biệt, mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) đang được chú trọng trong chiến lược phát triển hạ tầng giao thông, mở ra không gian tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản, nền kinh tế.

“Trong bối cảnh đầy biến động, việc hiện thực hóa các mục tiêu tham vọng đòi hỏi quyết tâm chính trị mạnh mẽ, chính sách linh hoạt và sự đồng hành của doanh nghiệp nhằm tạo nền tảng vững chắc cho một kỷ nguyên phát triển vượt bậc. Tôi cho rằng, khi đối mặt với không gian cơ hội mới, những rủi ro có thể xảy ra đối với doanh nghiệp bất động sản rất cần được xem xét thận trọng”, PGS,TS. Trần Đình Thiên nhấn mạnh.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng, thị trường bất động sản vẫn tồn tại những vướng mắc. Thách thức là lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9% chủ yếu do chi phí tăng mạnh 3,2% (bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, nợ vay…)

Bên cạnh đó, hiện tại giá nhà ở tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Bên cạnh đó, tính tiền sử dụng đất vướng mắc tại nhiều địa phương và dự án. Theo đó, một số địa phương chưa công bố Bảng giá đất mới; khi công bố thì công tác truyền thông chưa thực sự tốt dẫn đến có những phản ứng trái chiều; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm.

Còn vướng trong công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. Hoạt động mua bán và sáp nhập còn khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập (giá khởi điểm, năng lực các bên tham gia đấu giá, chế tài...). Cách làm nhà ở xã hội còn có bất cập, nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn cần được quan tâm.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản chưa bao giờ là một sân chơi dễ dàng, nhưng chính những giai đoạn thử thách lại là cơ hội để nhận diện nội lực, điều chỉnh chiến lược và định vị lại giá trị cốt lõi. Từ việc nắm bắt những thách thức và cơ hội, các doanh nghiệp bất động sản cần tìm ra những chiến lược thích ứng, phát triển bền vững trong giai đoạn sắp tới.

Những doanh nghiệp vững vàng không chỉ là những đơn vị trụ được qua sóng gió, mà còn là những đơn vị biết cách thích nghi, đổi mới và nắm bắt cơ hội trong những chu kỳ phát triển mới.

Để thực sự bước vào kỷ nguyên phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam cần nhiều hơn nữa sự chủ động và sáng tạo từ cả phía doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý. Các doanh nghiệp bất động sản cần linh hoạt thích ứng, đổi mới chiến lược kinh doanh và tăng cường hợp tác công tư.

Đồng thời, mạnh dạn đầu tư vào các dự án xanh, ứng dụng công nghệ tiên tiến, tạo ra những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua, đồng thời chú trọng đến yếu tố cộng đồng và môi trường xung quanh.

Về phía cơ quan quản lý, việc hoàn thiện khung pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản xanh, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trên thị trường là vô cùng quan trọng.

Chỉ khi có sự đồng lòng và nỗ lực từ cả hai phía, chúng ta mới có thể xây dựng một thị trường bất động sản không chỉ phát triển về quy mô mà còn bền vững về chất lượng, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Sự chủ động của doanh nghiệp, cùng với sự hỗ trợ từ chính sách và cải cách thể chế sẽ là chìa khóa giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh mẽ trong kỷ nguyên mới.

Thu nhập bao nhiêu để mua được nhà tại từng quận ở Hà Nội? Giá nhà tăng “chóng mặt” trong khi thu nhập cải thiện không tương ứng khiến khả năng chi trả nhà ở tại Hà Nội liên ...

Trước và sau Tết Ất Tỵ, nhà đầu tư bất động sản đổ về đâu, tập trung phân khúc nào? Dữ liệu của Batdongsan.com.vn, sau Tết Nguyên đán, tại Hà Nội nhu cầu tìm kiếm của người mua tập trung vào chung cư về phía ...

Việt Nam sẽ có 221 khu công nghiệp quy hoạch phát triển mới đến năm 2030 Theo quy hoạch đã được phê duyệt của 63 địa phương, Việt Nam đến năm 2030 sẽ có 221 Khu Công nghiệp (KCN) quy hoạch ...