Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp phân hóa

Ảnh minh họa

Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 đã được kiểm soát, nhiều doanh nghiệp đã quay trở lại các khu công nghiệp (KCN) để tiếp tục sản xuất, kinh doanh. Bối cảnh thuận lợi đã giúp doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản(BĐS) KCN tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng.

Thống kê kết quả kinh doanh (KQKD) quý 2 của một số doanh nghiệp BĐS KCN cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp đều có lãi. Tuy nhiên, bức tranh lợi nhuận lại có sự phân hóa rõ nét với gam màu sáng hơn nghiêng về các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất trống sẵn sàng cho thuê, trong khi gam màu tối lại phủ lên các doanh nghiệp có diện tích KCN đã lấp đầy.

Lợi nhuận nhiều doanh nghiệp tăng bằng lần

Trong quý 2, Tổng công ty Idico (mã IDC) ghi nhận doanh thu và lợi nhuận cao kỷ lục nhờ các dự án KCN. Theo đó, công ty đạt doanh thu thuần hợp nhất 3.307 tỷ đồng, gấp 2,6 lần so với cùng kỳ 2021 và lợi nhuận sau thuế (LNST) 1.467 tỷ, gấp 4,6 lần cùng kỳ. LNST cổ đông công ty mẹ đạt 1.426 tỷ, gấp 6,2 lần cùng kỳ.

Theo giải trình, doanh thu và lợi nhuận quý 2 của công ty tăng do ghi nhận doanh thu từ các dự án KCN Nhơn Trạch 5, Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng và Hựu Thạnh. Cụ thể, khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn của tổng công ty giảm từ 6.047 tỷ đồng đầu năm về 4.522 tỷ đồng vào cuối quý 2.

Idico đã ghi nhận giảm doanh thu chưa thực hiện dài hạn tại dự án KCN Nhơn Trạch 5 từ 1.395 tỷ đồng về 0, dự án KCN Phú Mỹ 2 từ 1.506 tỷ về 1.415 tỷ, dự án KCN Phú Mỹ 2 mở rộng từ 822 tỷ về 465 tỷ. Ngược lại, KCN Hựu Thạnh tăng doanh thu chưa thực hiện dài hạn từ 24 tỷ lên 154 tỷ, KCN Quế Võ 2 từ 901 tỷ lên 1.055 tỷ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, LNST của công ty đạt 1.751 tỷ đồng, gấp 5,1 lần nửa đầu năm 2021. Như vậy, sau 2 quý, công ty đã hoàn thành 62,5% kế hoạch doanh thu và 79% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm.

Tổng Công ty Viglacera (mã VGC) cũng công bố lãi lớn trong quý 2 với LNST xấp xỉ 691 tỷ đồng, tăng 98% so với cùng kỳ năm 2021 và doanh thu thuần đạt 4.268 tỷ, tăng 40,6%.

Lũy kế 6 tháng, công ty đạt 8.100 tỷ đồng doanh thu, tăng 90% so với cùng kỳ, 1.740 tỷ đồng lãi trước thuế và 1.443 tỷ đồng lãi sau thuế, lần lượt tăng 121% và 129% so với 6 tháng đầu năm ngoái. Năm 2022, Viglacera đặt kế hoạch doanh thu 15.000 tỷ đồng và lãi trước thuế 1.700 tỷ đồng. Như vậy, sau nửa đầu năm, công ty đã vượt kế hoạch lợi nhuận năm.

Viglacera cho biết, nguyên nhân giúp KQKD quý 2 tăng mạnh là lĩnh vực BĐS KCN tiếp tục phát huy vai trò dẫn dắt đóng góp chủ yếu và mức tăng trưởng lợi nhuận của công ty so với cùng kỳ. Trong khi đó, lĩnh vực vật liệu xây dựng có sự tăng trưởng về quy mô và lợi nhuận do công ty hợp nhất báo cáo tài chính của Công ty TNHH Kính nổi siêu trắng Phú Mỹ do nâng tỷ lệ sở hữu từ 35% lên 65%.

Cùng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh trong quý 2, Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp - (Becamex IDC, mã BCM) cho biết doanh thu trong kỳ đạt 1.979 tỷ đồng, tăng 11,7% và LNST gần 979 tỷ, tăng 88% so với cùng kỳ năm trước. Đóng góp chính cho kết quả này là doanh thu kinh doanh BĐS và BĐS đầu tư với 1.512 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng, Becamex IDC đạt tổng doanh thu 3.358 tỷ đồng, tăng 7%; LNST đạt xấp xỉ 1.370 tỷ đồng, tăng gần 3% so với cùng kỳ. So với kế hoạch đặt ra năm 2022, BCM đã thực hiện được 34% mục tiêu doanh thu và 46% mục tiêu lợi nhuận.

Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, mã SNZ) cũng vừa báo doanh thu quý 2 đạt gần 1.317 tỷ, tăng 4% và lãi sau thuế gần 424 tỷ, tăng 41% so với cùng kỳ nhờ doanh thu từ kinh doanh KCN đạt gần 337 tỷ đồng, tăng gần 47%.

Bên cạnh đó, doanh thu từ các mảng dịch vụ cảng và xử lý nước thải cũng lần lượt đạt 296 tỷ (tăng hơn 17%) và 259 tỷ (tăng 29%). Ngoài ra, doanh thu từ hoạt động tài chính cũng tăng tới 75%, đạt gần 210 tỷ.

Nhờ KQKD quý 2 tích cực, LNST 6 tháng đầu năm của Sonadezi tăng trưởng 10% so với cùng kỳ lên 671 tỷ đồng.

Cũng đạt KQKD khả quan trong quý 2, CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (mã ITA) báo doanh thu thuần tăng gấp đôi lên 310 tỷ và LNST gấp hơn 6 lần lên gần 118 tỷ. 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần công ty đạt hơn 373 tỷ và LNST xấp xỉ 134 tỷ, tăng 16% và 77% so với nửa đầu năm ngoái. Mức tăng này chủ yếu là nhờ nguồn thu từ cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng với gần 246 tỷ, tăng 26% so với cùng kỳ.

Trong khi các doanh nghiệp trên đều ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng nhờ mảng kinh doanh cốt lõi là cho thuê đất KCN thì Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) lại ghi nhận lãi đột biến từ thu nhập khác.

Trong kỳ, công ty ghi nhận doanh thu thuần giảm 47% xuống 395 tỷ đồng song LNST lại đạt gần 1.934 tỷ, cao gấp gần 24 lần cùng kỳ. Đây là khoản lãi kỷ lục của Kinh Bắc kể từ khi lên sàn và cũng là mức lợi nhuận cao nhất trong nhóm bất động sản KCN.

Đóng góp chính vào mức lợi nhuận cao đột biến này là khoản thu nhập khác lên tới gần 1.918 tỷ đồng. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, trong kỳ, KBC ghi nhận hơn 2.397 tỷ đồng là chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh từ giao dịch tăng tỷ lệ sở hữu lên 48% với CTCP Đầu tư Sài Gòn Đà Nẵng.

Như vậy, sau 6 tháng, Kinh Bắc thu về gần 1.087 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 2.457 tỷ LNST, giảm 61% về doanh thu nhưng tăng 210% về lợi nhuận so với cùng kỳ.

Ở chiều ngược lại, do tỷ lệ đất cho thuê tại các KCN gần như đã lấp đầy, lại không có khoản thu nhập khác, doanh thu và lợi nhuận của một số doanh nghiệp như Đầu tư Sài Gòn VRG, Long Hậu, Tín Nghĩa, Sonadezi Châu Đức lại chứng kiến bước thụt lùi so với cùng kỳ dù tiền mặt và "của để dành" là doanh thu chưa thực hiện còn khá lớn.

Là doanh nghiệp có "của để dành" lớn nhất trong nhóm doanh nghiệp BĐS KCN với doanh thu chưa thực hiện lên tới 10.591 tỷ đồng song KQKD của CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) không mấy khả quan trong quý 2. Trong kỳ, công ty ghi nhận doanh thu thuần giảm nhẹ còn 1.610 tỷ và LNST giảm 29% còn 266 tỷ. Lũy kế 6 tháng, doanh thu của công ty tăng nhẹ 3% lên 3.087 tỷ, song lãi sau thuế giảm 9,1% xuống 501 tỷ.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra với CTCP Long Hậu (mã LHG) khi doanh thu giảm 58% so với cùng kỳ xuống 233 tỷ và LNST giảm 81% còn 41 tỷ. Nguyên nhân do doanh thu mảng kinh doanh cốt lõi là cho thuê lại đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và nhà xưởng giảm 65% so với cùng kỳ từ 494 tỷ về 173 tỷ.

Lũy kế trong 6 tháng đầu năm, Long Hậu ghi nhận doanh thu đạt 348 tỷ, giảm 47,8% so với cùng kỳ và LNST đạt gần 90 tỷ, giảm 64,4% so với cùng kỳ.

CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (mã TIP) cũng chứng kiến doanh thu và LNST quý 2 giảm lần lượt 35% và 42% so với cùng kỳ, xuống 38 tỷ và gần 12 tỷ. Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần của công ty đạt 77 tỷ đồng và LNST đạt gần 18 tỷ, lần lượt giảm 51% và 71% so với cùng kỳ. Đến cuối kỳ, khoản tiền mặt của công ty tăng mạnh từ 216 tỷ lên 1.096 tỷ, chiếm 60% tổng tài sản doanh nghiệp.

Trong khi đó, dù vẫn duy trì được doanh thu thuần quý 2 đạt gần 263 tỷ, tăng 17% so với cùng kỳ song LNST của CTCP Sonadezi Châu Đức (mã SZC) lại sụt giảm 44% còn hơn 61 tỷ do giá vốn và chi phí tài chính tăng mạnh. Với kết quả trên, lãi sau thuế nửa đầu năm của công ty bị kéo lùi 28%, về mức gần 137 tỷ đồng.

LNST duy trì đà tăng trưởng nhờ nhu cầu và giá thuê đất tiếp tục tăng

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản KCN mới đây, SSI Research kỳ vọng trong nửa cuối năm 2022, LNST của các doanh nghiệp BĐS KCN sẽ tăng trưởng 47,3% so với cùng kỳ, nhờ vào nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa và giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trung bình 8-20% so với cùng kỳ, tùy khu vực.

Trong đó, LNST của BCM dự kiến tăng 239% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 18,9ha đất thương mại tại Thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand. LNST của IDC dự kiến tăng 266% so với cùng kỳ nhờ thay đổi phương pháp hạch toán từ ghi nhận đều sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ mở rộng và cho thuê mới tại KCN Hựu Thạnh.

Nếu thương vụ mua bán 30 ha tại Khu đô thị Tràng Cát thành công, lợi nhuận ròng của KBC trong 6 tháng cuối năm 2022 dự kiến sẽ tăng trưởng gấp 3 lần so với cùng kỳ.

Nguồn cung và giá thuê BĐS KCN một số tỉnh phía Bắc và phía Nam trong quý 2/2022 - Nguồn: JLL

SSI Research cũng dự báo nhu cầu thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023 do xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục.

Bên cạnh đó, các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam, có thể kể đến những chính sách ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác.

Ngoài ra, việc cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN.

Theo SSI Research, năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ do tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng 10%/năm; giá thuê đất dự kiến sẽ tăng 8% tại các KCN phía Nam Việt Nam và 6% tại các KCN phía Bắc Việt Nam vào năm 2023.

Trong đó, LNST của KBC ước đạt 3.7000 tỷ đồng (tăng 25% so với cùng kỳ) do các dự án hiện nay tiếp tục là nguồn thu chính, bên cạnh giai đoạn 3 của dự án KCN Tràng Duệ và các KCN tại Long An có thể bắt đầu tạo ra thu nhập. Lợi nhuận ròng của IDC ước đạt 2.200 tỷ đồng (tăng 24% so với cùng kỳ) chủ yếu do ghi nhận lợi nhuận từ các KCN Hựu Thạnh và Phú Mỹ mở rộng, bên cạnh việc thoái vốn tại các công ty con.

Tuy nhiên, SSI Research cũng lưu ý một số rủi ro là tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%. Cùng với đó, thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn.