Nợ xấu ngân hàng nhìn sang khó khăn bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp

Ngân hàng sẽ dần đón những tác động bất lợi

Chất lượng tín dụng trong quý 3 năm 2022 cho thấy kết quả không khả quan, khi tỷ lệ nợ xấu tăng lên (1,47%, tăng 20 điểm cơ bản so với đầu năm và 8 điểm cơ bản theo quý), trong khi tỷ lệ dự phòng giảm (164% so với 165% vào cuối quý 2 năm 2022).

Các khoản vay nhóm 2 cũng tăng 23 điểm cơ bản lên 1,45%. Sacombank là ngân hàng duy nhất đi ngược xu hướng, với tất cả các tỷ lệ liên quan đến chất lượng tài sản đều được cải thiện nhờ tiến trình xử lý tài sản tồn đọng. MSB và OCB có nợ quá hạn tăng nhiều nhất, lần lượt là 46% và 53% so với quý trước.

Nợ xấu nói chung gia tăng một phần là do các khoản nợ tái cơ cấu do COVID đã hết hạn cơ cấu.

Trong báo cáo cập nhật ngành ngân hàng mới đây, các chuyên gia phân tích tại SSI Research cho biết, tổng dư nợ tái cơ cấu do COVID tại các ngân hàng mà họ phân tích đã giảm 33% theo quý (giảm 58% so với đầu năm). Với việc một phần dư nợ tái cơ cấu chuyển thành nợ xấu, tỷ lệ hình thành nợ xấu tăng nhanh trong quý 3/2022. Tuy nhiên, tỷ lệ này hiện vẫn thấp hơn so với những giai đoạn bùng phát COVID.

Điểm đáng lưu ý là SSI Research cho rằng, tác động từ việc tăng lãi suất cho vay và sự suy yếu gần đây của thị trường bất động sản chưa được phản ánh trong kết quả kinh doanh quý 3/2022.

“Do việc ghi nhận nợ xấu ở Việt Nam chưa phản ánh đầy đủ các tác động có thể xảy ra trong tương lai, nên các chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng có thể chưa bị ảnh hưởng mạnh cho đến năm 2023. Chúng tôi cũng đã xem xét tình hình tài chính của các công ty niêm yết (không bao gồm các chủ đầu tư bất động sản và các hãng hàng không), và nhận thấy tính hình của các công ty này đang xấu đi sau quý 1/2022. Chúng tôi cho rằng thực trạng này sẽ dần được phản ánh vào chất lượng tín dụng, đặc biệt với diễn biến của lãi suất cho vay”, SSI Research nhấn mạnh.

Ảnh hưởng tiêu cực từ thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vốn là nguồn tài trợ quan trọng cho các chủ đầu tư bất động sản trong giai đoạn 2018-2021, đang gặp nhiều khó khăn. Đây dự kiến sẽ là trở ngại lớn nhất trong hai năm tới đối với cả thị trường bất động sản và lĩnh vực ngân hàng.

Trong thời gian gần đây, thị trường đã bắt đầu chứng kiến các công ty gặp khó khăn trong việc huy động vốn (và tái cơ cấu nợ) cho hoạt động kinh doanh của mình, điều này có thể sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến khả năng trả nợ của những công ty này.

Một số doanh nghiệp đã yêu cầu hoãn thanh toán gốc (và thanh toán lãi). Thống kê cho thấy, tổng số trái phiếu sau khi loại trừ nhóm trái phiếu do ngân hàng phát hành hiện đang lưu hành là khoảng 945 nghìn tỷ đồng, trong đó 27% sẽ đáo hạn vào năm 2023 và 2024, và 12% sẽ đáo hạn vào năm 2025.

Theo SSI Research, gần một phần ba số trái phiếu này nằm trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng. Tuy nhiên, con số này vẫn không bao gồm những trái phiếu đã được phân phối cho các nhà đầu tư cá nhân nhưng có bảo lãnh thanh toán, cũng như những trái phiếu hiện không có trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn sẽ chịu rủi ro tín dung liên quan (đối với những trái phiếu theo hợp đồng repo).

Nhiều chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn với lượng hàng tồn kho tăng lên, doanh số bán hàng giảm và chịu áp lực đáng kể về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn, đặc biệt là trong giai đoạn từ tháng 12 năm 2022 đến tháng 3 năm 2023.

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên (phổ biến ở mức 13~15%) cũng đã gây ra sự do dự của những người mua nhà tiềm năng mặc dù một số chủ đầu tư bất động sản đã giảm giá 30~40% cho những người mua nhà có sẵn tiền mặt (với tỷ lệ thanh toán trước là 90%).

Chẳng hạn, tại TP.HCM, số lượng căn hộ được giao dịch trong quý 3/2022 chỉ đạt 900 căn, giảm 89% so với quý 2/2022. Tỷ lệ hấp thụ đạt 15 - 35% đối với các dự án mới, mức thấp nhất kể từ năm 2019. Tình hình khả quan hơn tại thị trường Hà Nội, nơi có tỷ lệ hấp thụ đạt 50% nhưng lượng hàng tồn kho căn hộ trên 4 tỷ đồng vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Về bên mua, từ dữ liệu giao dịch trong hai năm qua, các chuyên gia quan sát thấy một phần các giao dịch mua nhà là với mục đích đầu cơ hơn là mục đích sở hữu để ở. Hầu hết các nhà đầu tư này đều vay vốn ngân hàng vì lịch trả nợ hấp dẫn. Nhiều ưu đãi được đưa ra bao gồm hỗ trợ lãi suất, miễn lãi và gốc trong 1~2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đầu tư đối với một số sản phẩm, tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) khoản vay 80~90%, thời hạn vay lên tới 35 năm,…

Đối với những khoản vay có tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là 70% khi giải ngân, khi hết thời gian ân hạn và lãi suất cho vay quay trở lại mức thông thường, tỷ lệ này sẽ tăng lên 81% và 96% nếu lãi suất cho vay tăng tương ứng 2% và 4%.

Trong trường hợp đó, khả năng người sở hữu bất động sản sẽ bán lại bất động sản đó để trả nợ vay là tương đối cao. Do đó, SSI Research dự báo làn sóng giảm giá bất động sản sẽ có thể còn tiếp tục đến cuối năm, với mức giảm có thể từ 10~20% hoặc thậm chí cao hơn.

Đối với những người mua đầu cơ chưa thể bán lại bất động sản để tất toán khoản vay, tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà có thể tăng trong thời gian tới. Tổng dư nợ toàn bộ các khoản cho vay mua nhà tại các ngân hàng SSI Research phân tích ở mức khoảng 1,3 triệu tỷ đồng.

“Chúng tôi duy trì quan điểm rằng các ngân hàng sẽ phải đối mặt với vấn đề chất lượng tài sản trong thời gian tới. Trừ khi có các quy định đặc biệt về phân loại nợ/trích lập dự phòng cho các khoản vay/trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 được thực hiện, nợ xấu và trích lập dự phòng sẽ là những áp lực tương đối lớn”, các chuyên gia của SSI Research nhấn mạnh.