Công ty Bất động sản Phát Đạt: “Nghịch lý” doanh thu tăng nhưng bán hàng kém

Năm 2025 được đánh giá là “hanh thông” của thị trường bất động sản khi nhiều “ông lớn” đồng loạt công bố báo cáo tài chính quý 3/2025 với doanh thu và lợi nhuận tăng vọt. Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng không nằm ngoài xu hướng.

Trong quý 3/2025, chi phí bán hàng tại Phát Đạt tăng từ 4,3 tỷ đồng lên 7,3 tỷ đồng; lũy kế 9 tháng đầu năm tăng 5 tỷ đồng, tương đương 49% lên 15,2 tỷ đồng. Ảnh: Internet

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2025, trong kỳ doanh thu Phát Đạt đạt 507 tỷ đồng, tăng 504,4 tỷ đồng, tương đương 19.400% so với quý 3/2024; lũy kế 9 tháng đầu năm tăng 791 tỷ đồng, tương đương 457% lên 964 tỷ đồng.

Doanh thu, lợi nhuận tăng mạnh nhờ bán dự án

Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế cũng có nhiều cải thiện. Lãi ròng quý 3 tăng 34,6 tỷ đồng, tương đương 67,6% lên 85,8 tỷ đồng; lũy kế 9 tháng đầu năm tăng 47 tỷ đồng, tương đương 30,5% lên 201 tỷ đồng.

Phát Đạt đã có giải thích nguyên nhân của bước tiến này. Đó là, do công ty tiếp tục ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản từ dự án Bắc Hà Thanh và ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng dự án Kỳ Đồng.

Dự án nằm tại địa chỉ số 14/2A Kỳ Đồng (hay còn được gọi là dự án Trương Định), phường Nhiêu Lộc, TP.HCM. Đây là dự án có quy mô nhỏ với diện tích chỉ 0,17ha. Trước khi được chuyển nhượng, giá trị tồn kho của dự án tại thời điểm 30/6/2025 là hơn 89 tỷ đồng.

Bên mua không được tiết lộ. Tuy nhiên, trong báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2025 có xuất hiện cái tên Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản A&T Sài Gòn.

Theo đó, tại ngày 30/9/2025, Phát Đạt phát sinh khoản phải thu khách hàng 113.5 tỷ đồng với A&T Sài Gòn. Trước đó, trong năm 2025 “cái tên” A&T Sài Gòn chưa từng xuất hiện trong báo cáo tài chính của Phát Đạt.

Nghịch lý hoạt động bán hàng kém

Như đã nêu trên, trong quý 3/2025, Phát Đạt ghi nhận doanh thu tăng trưởng đến 19.400%. Đây là con số cao kỷ lục mà hiếm “ông lớn” nào đạt được. Thế nhưng, Phát Đạt vẫn có hoạt động bán hàng kém dù nguồn lực cho hoạt động này được tăng mạnh.

Cụ thể, ngay cả khi đã tăng rất mạnh, doanh thu quý 3/2025 của Phát Đạt vẫn chỉ là 507 tỷ đồng, bằng 3,4% hàng tồn kho và bằng 2,1% tổng tài sản.

Trong kỳ, doanh thu của Phát Đạt tăng 504,4 tỷ đồng nhưng cùng lúc đó chỉ tiêu người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm 109,1 tỷ đồng, tương đương 81,4% xuống chỉ còn 24,9 tỷ đồng.

Đồng thời, chỉ tiêu phải thu ngắn hạn của khách hàng giảm 722 tỷ đồng, tương đương 25,7% xuống 2.084 tỷ đồng.

Điều đó có nghĩa, trong 507 tỷ đồng doanh thu quý 3 và 964 tỷ đồng doanh thu 9 tháng đầu năm sẽ có khá nhiều dòng tiền được ghi nhận từ hoạt động bán hàng cũ (trong ngành bất động sản có đặc thù ngay cả khi khách hàng đã trả tiền, khoản này chưa được ghi nhận là doanh thu cho đến khi chủ đầu tư bàn giao sản phẩm hoàn thiện).

Doanh thu tăng nhưng phải thu ngắn hạn của khách hàng và người mua trả tiền trước ngắn hạn cùng giảm nói lên một điều, trong doanh thu này không phải tất cả đều đến từ hoạt động bán hàng trong kỳ. Điều đó diễn ra khi Phát Đạt nỗ lực đẩy mạnh bán hàng.

Trong quý 3/2025, chi phí bán hàng tại Phát Đạt tăng từ 4,3 tỷ đồng lên 7,3 tỷ đồng; lũy kế 9 tháng đầu năm tăng 5 tỷ đồng, tương đương 49% lên 15,2 tỷ đồng.

Trong hoạt động bán hàng, Phát Đạt cắt giảm quỹ lương của người lao động nhưng lại tăng nguồn chi cho quảng cáo và môi giới.

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm chi phí lương trong hoạt động bán hàng giảm từ 1,9 tỷ đồng xuống 1,1 tỷ đồng nhưng chi phí quảng cáo tăng từ 2,3 tỷ đồng lên 4,1 tỷ đồng, chi phí môi giới tăng từ 0 đồng lên 1,2 tỷ đồng.

Hàng tồn kho cao “ngất ngưởng”, tiền mặt ít

Kết quả của hoạt động bán hàng kém là hàng tồn kho cao “ngất ngưởng” và tiền mặt suy giảm. Cụ thể, tại ngày 30/9/2025 hàng tồn kho tại Phát Đạt lên đến 14.977 tỷ đồng, tăng 899 tỷ đồng, tương đương 6,4% so với cuối năm 2024. Hàng tồn kho chiếm 61,8% tổng tài sản.

Hoạt động bán hàng kém trong khi vẫn phải tập trung phát triển dự án này tại ngày 30/9/2025, chỉ tiêu tiền và các khoản tương đương tiền của Phát Đạt chỉ còn 116 tỷ đồng, giảm 228 tỷ đồng, tương đương 66,3% so với cuối năm 2024.

Tiền và các khoản tương đương tiền chỉ chiếm 0,5% tổng tài sản. Không những vậy, chỉ đầu đầu tư tài chính ngắn hạn (trong đó có thể có tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn ngắn) giảm từ 115 tỷ đồng xuống 0 đồng.

Trước "thâu tóm" Cát Bà Amatina: Hà Nội Anpha lỗ thê thảm, nợ chồng chất, chỉ có 174 triệu đồng Trước khi mua lại cổ phần Vinaconex ITC để sau đó “thâu tóm” dự án Cát Bà Amatina, Công ty TNHH Sàn Giao dịch Bất ...

Khả năng trả nợ yếu, chỉ có 174 triệu đồng, Hà Nội Anpha vẫn được “bơm” vốn Dù đang ở trong tình trạng tài chính khó khăn, với khả năng trả nợ yếu và vốn tự có chỉ 174 triệu đồng, Công ...

Sacombank: Rót thêm gần 10.000 tỷ vào bất động sản, nợ có khả năng mất vốn vượt 10.000 tỷ đồng Trong nửa đầu năm 2025, Sacombank rót thêm gần 10.000 tỷ đồng vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Đồng thời, hồi cuối quý ...