Đảm bảo đồng bộ pháp luật cho kinh doanh bất động sản

Các khách mời chia sẻ tại hội thảo

Vấn đề được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đề cập tại hội thảo về bất động sản nghỉ dưỡng do báo Tiền Phong tổ chức mới đây.

Chủ tịch HOREA cho rằng, vấn đề quan trọng với bất động sản nghỉ dưỡng là phải bảo vệ quyền, lợi ích của các bên khi mua loại hình này. Đây là nội dung cần phải hoàn thiện khi sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản thời gian tới.

Ông Châu nêu, trong Luật Kinh doanh Bất động sản có quy định về các sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó có nhà ở, công trình đưa vào kinh doanh, như vậy trong đó có condotel. Khiếm khuyết là chưa quy định đầy đủ quy chuẩn xây dựng, tới đây phải bổ sung vào Luật Kinh doanh Bất động sản.

Chủ tịch HOREA dẫn lại câu chuyện TP.Đà Nẵng công nhận quyền sử hữu căn hộ condotel gắn liền với đất không hình thành đơn vị ở. Cách quyết định cấp sổ hồng không đúng Luật Đất đai, bởi Luật Đất đai không có khái niệm đất không hình thành đơn vị ở.

Ngay từ 2019, HOREA đã kiến nghị việc cấp lại sổ hồng cho khách hàng một kỳ sử dụng đất không quá 50 năm, nhưng vẫn vướng vấn đề pháp lý. Với căn hộ chung cư, quy định diện tích sử dụng tính theo thông thủy, phần sở hữu riêng, chung, đất sử dụng nhà chung cư là sử dụng chung, quy định cụ thể trong Luật Nhà ở, quy định cơ chế vận hành. Nhưng căn hộ condotel chưa hề được quy định.

“Năm 2021 Bộ Xây dựng ban hành Thông 09 có bổ sung quy định căn hộ condotel, tiêu chuẩn xây dựng căn hộ, quy định chỉ căn hộ nằm trong tòa nhà hỗn hợp. Tới nay chưa tìm ra được loại căn hộ condotel nằm trong tòa nhà hỗn hợp. Hiện chưa có quy định căn hộ condotel trong tòa nhà nghỉ dưỡng độc lập”, ông Lê Hoàng Châu đề cập.

Chủ tịch HOREA cho biết, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ xây dựng Nghị định 02 có hiệu lực 2022. Lần đầu tiên có nghị định Chính phủ theo đề nghị của Hiệp hội, quy định diện tích căn hộ dịch vụ, diện tích sử dụng đất, quản lý, kinh phí bảo trì… có căn cứ để ngành tài nguyên môi trường cấp sổ hồng.

“Cấp Nghị định chưa đủ mà cần phải nâng tầm lên cấp luật”, ông Châu nêu.

Đảm bảo đồng bộ pháp luật cho kinh doanh bất động sản

Tại hội thảo, ông Vương Duy Dũng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ góc nhìn của cơ quan quản lý đánh giá về thị trường trong 6 tháng đầu năm.

Ông Dũng đánh giá, 6 tháng đầu năm, kinh tế trên đà phục hồi tốt, thị trường bất động sản cũng có dấu hiệu phục hồi tương đối tốt, thể hiện qua 3 yếu tố chính.

Một, về lượng giao dịch bất động sản ở các dự án tăng dần trong quý 1 sang quý 2.

Hai, các sản phẩm bất động sản trong dự án bất động sản có tính thanh khoản tương đối tốt, hầu như các dự án mở bán không phát sinh lượng tồn kho.

Ba, dòng vốn cho đầu tư bất động sản ổn định. Về tín dụng, trong thời gian qua, thị trường nhắc tới thông tin NHNN siết chặt tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, NHNN đã khẳng định, chỉ kiểm soát lại nguồn vốn tín dụng dành cho bất động sản để đảm bảo được sử dụng đúng mục đích, đảm bảo an toàn, không có câu chuyện dừng hay siết tín dụng bất động sản.

Tương tự với trái phiếu, trong quý 2 các doanh nghiệp vẫn tiếp tục phát hành trái phiếu để đầu tư trong bất động sản. Thời điểm tháng 4 có chững lại, sau đó việc phát hành ổn định trở lại. Tuy nhiên qua các thời điểm khác nhau thì lượng phát hành khác nhau.

Nguồn vốn FDI dành cho thị trường bất động sản tăng trưởng tốt, đây là điểm sáng ở hiện tại lẫn tương lai. Cuối cùng là vốn từ nhà đầu tư, có sự phục hồi theo thị trường.

“Tóm lại, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi tốt, từ giao dịch tới nguồn vốn, không có gì đáng lo ngại về sự tắc nghẽn cả”, ông Dũng đánh giá.

Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, vị này cho rằng, ở giai đoạn ban đầu, ngoài quy định pháp luật thì việc tìm hiểu về định danh, pháp lý các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng của nhà đầu tư chưa thật sự rõ, kỹ nên đâu đó có bỡ ngỡ, băn khoăn. Đó là giai đoạn đầu đầu tư. Tại thời điểm này, định danh địa vị pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng đã được xác lập rõ ràng.

“Ngoài pháp luật đã được hoàn thiện thêm trong thời gian qua, tôi thấy từ các nhà đầu tư cũng đã tìm hiểu rõ ràng về địa vị, pháp lý cũng như các phương thức kinh doanh. Nhà đầu tư không còn bỡ ngỡ, hiểu rõ hơn về loại hình này. Như vậy đã có sự thay đổi cả từ quy định pháp luật, nhận biết đầu tư của các nhà đầu tư”, ông Dũng cho biết.

Đề cập pháp luật kinh doanh bất động sản, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, Nghị quyết 02 mới ban hành đầu 2022 có bổ sung hướng dẫn về hợp đồng mua bán với các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như căn hộ, biệt thự du lịch. Quan trọng nhất quy định quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư với loại hình bất động sản, gắn với cơ chế hoạt động, vận hành, kinh doanh… cùng với hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn.

Trong giai đoạn tới liên quan thị trường bất động sản, định hướng cơ chế chính sách, thị trường nói chung và loại hình du lịch nghỉ dưỡng nói riêng, ông Dũng nêu, Luật Đất đai sửa đổi, cùng lúc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản được nghiên cứu sửa đổi tại kỳ họp Quốc hội tháng 5/2023, trình thông qua tại kỳ họp tháng 10/2023.

“Đây là các bộ luật quan trọng liên quan đầu tư kinh doanh bất động sản. Việc sửa đổi các bộ luật cùng lúc vì có tính liên thông, đảm bảo đồng bộ cho kinh doanh bất động sản. Chúng tôi đang nghiên cứu quản lý kinh doanh, vận hành các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cụ thể, rõ ràng hơn, hỗ trợ phát triển thị trường này”, đại diện Bộ Xây dựng cho biết.