Giá nhà ở tại Việt Nam cao hơn khoảng 20 lần thu nhập bình quân của người dân

Ảnh minh hoạ

Giá nhà ở cao hơn 20 lần thu nhập bình quân

Cushman & Wakefield Việt Nam vừa công bố báo cáo "Nhà ở xã hội Việt Nam 2023: Nhà ở cho mọi người". Theo đó, Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân vào năm 2023, trở thành quốc gia đông dân thứ 3 trong khu vực ASEAN. Tỷ lệ đô thị hóa của cả nước tăng từ 20% năm 1993 lên hơn gấp đôi vào năm 2022 với tỷ lệ 41,7%.

Trong khi đó, theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm. Điều này khiến người dân Việt Nam ngày càng khó sở hữu nhà ở.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu phải có các giải pháp tái cân bằng, cụ thể là phát triển nhà ở xã hội như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản.

Thực tế, Nhà nước đã có nhiều sáng kiến như: Đề án xây dựng 1 triệu đơn vị nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để bổ sung nhiều chính sách thông thoáng và ưu đãi hấp dẫn; và các chính sách khác có liên quan để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Cung không đủ cầu

Tính đến quý I/2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án nhà xã hội cũng chuẩn bị được xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 căn.

Thế nhưng, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021 - 2030.

"Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai thì thị trường sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu", bà Trang cho hay.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng cho thấy, đa phần các dự án nhà ở xã hội được phát triển bởi các chủ đầu tư trong nước. Một số chủ đầu tư điển hình có thể kể đến như HUD Việt Nam, BIC Việt Nam và Him Lam tại khu vực phía bắc. Khu vực miền trung có Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group và Vicoland; Và phía nam có Nam Long, Hoàng Quân và Sacomreal và nhiều chủ đầu tư khác.

Thực tiễn, kinh nghiệm từ các nước

Tổng hợp thông tin chiến lược nhà ở xã hội từ các nước tiên tiến khác trong khu vực như Hồng Kông, Hàn Quốc và Singapore, Cushman & Wakefield nhận thấy, hệ thống nhà ở xã hội ở các nước này được xây và vận hành với chi phí rất thấp cho đối tượng thu nhập thấp, song vẫn đầy đủ các tiện nghi cơ bản.

Ví như: Hồng Kông đẩy mạnh tỷ lệ công/tư nhà ở mức 70:30 trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, thị trường Việt Nam vẫn chưa có quy định cụ thể tỷ lệ này.

Ở Singapore, nước này quy định nghiêm hơn Việt Nam về chương trình nhà ở xã hội với các tiêu chí sàn lọc cư dân, chế độ sỡ hữu 99 năm nhằm giúp chính phủ nước này chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu.

Còn tại Hàn Quốc, các thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội sẽ được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện. Trong khi đó, các nhà phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam sẽ phải trải qua các thủ tục hành chính kéo dài và tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10% trở xuống.

Trong khi đó, tại thị trường Việt Nam tính riêng năm 2023, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ có 6.117 căn nhà ở xã hội tại 11 dự án. Trong khi đó, TP.HCM dự kiến xây dựng thêm 3.800 căn tại 6 dự án.

Kể từ khi được luật hóa từ năm 2005, những quy định về người sở hữu cũng như nhà phát triển được cấp phép cũng đã có nhiều thay đổi. Một số chính sách ưu đãi nhà ở xã hội từ năm 2013 vẫn giữ nguyên cho đến nay là miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án cùng ưu đãi lãi suất thấp.

Các điều luật về nhà ở xã hội cũng đã được thay đổi một số điểm quan trọng để phù hợp với nhu cầu người dân cũng như giúp khuyến khích chủ đầu tư xây dựng loại tài sản này. Từ năm 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha (hoặc 2 ha) trở lên tại các đô thị loại 3 (hoặc loại 1) trở lên không còn phải dành 20% diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội như trước. Các chủ đầu tư thương mại sẽ không còn chịu trách nhiệm về việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội hoặc đóng góp để phát triển nhà ở xã hội.

Dù luật dành cho nhà phát triển đã có nhiều thay đổi, tuy nhiên, về phía người mua nhà ở xã hội vẫn còn nhiều khó khăn bất cập. Trong quá trình đăng ký mua nhà, người mua phải chờ bốc thăm và nộp nhiều loại giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Quy trình kéo dài và phức tạp này khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn đối với những người dân có nhu cầu thực sự và cấp bách về nhà ở. Kiểm tra lý lịch cũng là một điểm đáng quan tâm vì đã có trường hợp các chủ đầu tư bán các đơn vị nhà ở xã hội cho những người không thuộc danh sách đủ điều kiện.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhấn mạnh thêm, nhu cầu về nhà ở rất quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản cũng như tăng trưởng kinh tế. Đối với các chủ đầu tư dự định tham gia vào lĩnh vực này trong thời gian tới, việc cân bằng giữa giá bán, chất lượng công trình và các yếu tố bền vững là vô cùng quan trọng. Điều quan trọng đối với các nhà phát triển là tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng và nghiên cứu khả thi trước khi bắt đầu dự án.

HoREA: Lãi suất ưu đãi 8,2% với người mua nhà ở xã hội vẫn rất cao