Hơn 50% dự án bất động sản triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất

Ảnh minh hoạ

Tiếp thu ý kiến của ĐBQH tại kỳ họp thứ 5, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục chỉnh sửa Luất đất đai theo hướng bổ sung rõ nội hàm các phương pháp định giá đất trong Luật, loại bỏ bớt phương pháp định giá đất không còn phù hợp với thực tiễn, trong đó đề xuất bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ. Vấn đề này đang nhận được nhiều luồng ý kiến khác nhau.

Định giá đất hiện là "nút thắt" lớn đối với tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Vì vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban kinh tế Quốc hội tiếp tục lắng nghe ý kiến để có phương án hợp lý trong bối cảnh hiện nay.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường. Cũng vì nguyên nhân này, nguồn cung bất động sản năm 2022 sụt giảm mạnh so với năm 2021.

Bộ Xây dựng nhận định, trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái trầm lắng. Mặc dù một số ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay nhưng hoạt động của thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động trở lại.

Thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả các phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung là do nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất khó xác định đâu là giá "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án), cộng với những khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch, đầu tư, nhà ở, đất đai...

Mới đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cùng với nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp, từ cả khía cạnh khoa học và thực tiễn, đều đánh giá rằng phương pháp "thặng dư" hiện vẫn đang được rộng rãi sử dụng trên thế giới và tại Việt Nam. Do đó, các ý kiến này cho rằng việc loại bỏ phương pháp này không nên thực hiện cả về lý luận và thực tiễn, vì điều này sẽ làm quay trở lại thời kỳ trước năm 2007 và tăng thêm khó khăn cho công tác định giá đất đã gắn với nhiều yếu tố phức tạp.

Tại hội thảo lấy ý kiến về Luật đất đai (sửa đổi) do Uỷ ban Kinh tế Quốc hội phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức ngày 28/7, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, đề xuất bỏ phương pháp thặng mới chỉ là phương án đưa ra trong Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP để phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ này vẫn đưa hai phương án để đại biểu Quốc hội góp ý thảo luận.

Trong đó, một phương án là tiếp thu ý kiến ĐBQH về phương pháp thặng dư là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới, việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra, bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất nhưng ràng buộc điều kiện phải sử dụng cùng với ít nhất 01 phương pháp khác để có sự so sánh và sẽ chọn phương pháp nào mà kết quả xác định tiền sử dụng đất cao hơn tại thời điểm so sánh.

Phương án 2 là giữ quy định như tại dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Phương pháp thặng dư có nhiều yếu tố phải giả định để tính toán như doanh thu phát triển (thời gian bán hàng, tiến độ bán hàng, tốc độ tăng giá, tỷ lệ lấp đầy…) và chi phí phát triển (thời gian đầu tư xây dựng, tiến độ xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro và chi phí vốn…) trong khi thiếu cơ sở dữ liệu và căn cứ để giả định, tính toán.

Định giá đất là vấn đề quan trọng trong sửa đổi Luật đất đai lần này. Vì vậy Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến qua các hội thảo chuyên sâu khắp các vùng, miền để đưa ra được phương án tối ưu nhất cho vấn đề này.

VCCI đề nghị không bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất