Các chuyên gia đồng loạt kiến nghị không nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án".

Vài năm gần đây, rất nhiều dự án đầu tư không phê duyệt được, chậm tiến độ khai thác. Nguyên nhân do một số vấn đề, nhất là công tác định giá đất ở nhiều địa phương trong gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, nhất là về thẩm quyền, trình tự, thủ tục.

Nhằm gỡ vướng, ngày 10/7/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất; không chỉ giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp, mà từ đó còn tạo bước ngoặt cho thị trường bất động sản hồi phục sau giai đoạn khó khăn vừa qua.

Công điện yêu cầu, trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên - Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp thặng dư. Như mới đây ngày 27/7, tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án" vừa diễn ra vào ngày 27/7, hầu hết các chuyên gia, đại diện các doanh nghiệp đều đồng loạt cho rằng, việc loại bỏ phương pháp này là không nên cả về lý luận và thực tiễn.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn, Savills TP.HCM nói rằng, phương pháp thặng dư có những ưu điểm nổi bật so với các phương pháp khác. Bà Giang phân tích, với phương pháp thặng dư, giá đất được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Bà cũng nhấn mạnh phương pháp này phù hợp khi định giá những khu đất chưa phát triển và giàu tiềm năng, đảm bảo nguyên tắc định giá cao nhất, tốt nhất cho tài sản.

Ảnh minh hoạ

Giám đốc Savills lấy ví dụ, trong trường hợp khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ. Việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

Đồng ý kiến, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, cho biết, nhiều năm qua, việc định giá đất các dự án tại TP.HCM chủ yếu bằng phương pháp thặng dư. Cụ thể, trong hơn 8 năm qua, TP có 320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trong đó có đến 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất. Đây vẫn là phương pháp phổ biến được áp dụng.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng bày tỏ, việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế. Nếu bỏ phương pháp thặng dư sẽ là không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, qua phản ánh của các doanh nghiệp, việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” ra khỏi các phương pháp định giá đất sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện định giá đất; hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, cần làm rõ hơn cách vận dụng phương pháp sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, quan tâm đến dữ liệu đầu vào, thay vì loại bỏ phương pháp. Bởi các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác phải được xác định trên cơ sở dữ liệu thị trường.

VCCI đề nghị không bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất