Khơi thông được nhà ở xã hội sẽ “rã đông” được thị trường bất động sản

Chờ gói tín dụng cho nhà ở xã hội

Nhiều chuyên gia nhận định, nhà giá rẻ (nhà ở xã hội) sẽ là phân khúc giúp phá băng thị trường bất động sản ở thời điểm này, phần nào giải quyết được bài toán lệch pha cung – cầu phân khúc bất động sản đồng thời, giúp công nhân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Gỡ khó cho NOXH giúp phá băng thị trường bất động sản

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có đề xuất với Quốc hội, Chính phủ là dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn trong giai đoạn 2022 - 2030 cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân (NOCN) vay theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỉ đồng thực hiện từ 2013 - 2016).

Theo đó, Bộ Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nghiên cứu triển khai gói này. Dự kiến khoảng 50% (55.000 tỷ đồng) dành cho chủ đầu tư vay ưu đãi, 50% còn lại sẽ dành cho người mua và thuê mua NOXH, NOCN vay. Gói tín dụng 110.000 tỷ đồng nằm trong đề án tổng thể về phát triển NOXH và sẽ được quyết định trong thời gian tới.

Trước đó, Tại Hội nghị về "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" diễn ra cuối tuần qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết, sắp tới, Chính phủ sẽ có đề án về phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân, người thu nhập thấp.

Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại nhà nước và thống nhất dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất trên thị trường dành cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Ngoài 4 ngân hàng trên, NHNN cũng sẽ thông báo cho các nhà băng khác, nếu tham gia thì gói này có thể sẽ còn lớn hơn. Thống đốc nhấn mạnh: "Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia mà bị thiếu hụt về thanh khoản thì NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho để triển khai tiếp".

Tháo gỡ pháp lý

Mục tiêu từ nay đến năm 2030, xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đây là một thách thức không nhỏ, cần có chính sách đột phá và tận dụng cơ hội nhà ở thương mại đang trầm lắng.

Chia sẻ tại Hội nghị Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, doanh nghiệp cho biết, ngoài 2 khó khăn lớn nhất để phát triển một dự án hiện nay, đó là thiếu quỹ đất và vốn thì thủ tục hành chính cũng rất rườm rà, nhiều vướng mắc.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho biết, dự án nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính. Một dự án có thể kéo dài tới 5 năm, đôi khi là phức tạp hơn nhà ở thương mại, trong đó, sẽ mất từ 2 - 3 năm làm thủ tục, 2 năm để xây dựng. Doanh nghiệp rất cần các chính sách ưu đãi cụ thể, nhanh chóng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng VN (VACC) đồng quan điểm, vướng mắc pháp lý cũng cần được tháo gỡ mới làm được nhà cho người thu nhập thấp, tạo động lực cho thị trường BĐS. Ông phân tích, việc phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chỉ được bán sau 5 năm sử dụng khiến nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, bỏ hoang rất lãng phí. Bên cạnh đó, các ưu đãi cho chủ đầu tư như: miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), được vay vốn lãi suất ưu đãi… là không thực chất.

Ông Hiệp cũng chỉ ra quy định về giá bán, giá cho thuê, thuê mua NOXH cũng tồn tại bất cập là chưa tính đến các chi phí hợp lệ như tổ chức bán hàng, quản lý DN… trong khi lợi nhuận định mức không được vượt quá 10%, khó thu hút DN.

Bên cạnh đó, quy định đối tượng thụ hưởng chính sách NOXH phải đảm bảo đủ 3 điều kiện, gồm: chưa có nhà ở; cư trú trên địa bàn tỉnh có dự án NOXH; thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân và phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện… dẫn đến người dân, chính quyền phải thực hiện nhiều giấy tờ, thủ tục; khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện, dựng hàng rào ngăn trở người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, đối tượng khách hàng mua nhà bị thu hẹp. Từ đó, tồn tại nghịch lý NOXH vừa thừa vừa thiếu.

Bên cạnh đó, nhiều người cũng cho rằng, về lâu dài phải ngăn nạn đầu cơ, hạn chế lãng phí xã hội, nhất thiết phải quyết tâm hoàn thiện hệ thống chính sách phát triển lành mạnh và bền vững cho thị trường bất động sản. Áp thuế cao đối với các bất động sản có công trình bỏ hoang cũng như những trường hợp sở hữu nhiều nhà đất hơn định mức, chẳng hạn trên 200 m2.

Liên quan đến các vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết thúc đẩy phát triển NOXH cần hội tụ nhiều yếu tố, nhất là về quỹ đất và vốn. Thứ trưởng Bộ Xây dựn thông tin, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan đang tích cực hoàn thiện pháp luật về đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, BĐS nhằm đồng bộ, khả thi. Cụ thể là sửa đổi, bổ sung luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, luật Thuế… để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, thu hút DN tham gia. Về phía các địa phương, cần quan tâm sát sao đến phát triển NOXH, đặc biệt là dành quỹ đất và xác định đầu tư làm NOXH là hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung, dài hạn.