Gói cho vay NOXH: Cá nhân "hết suất", ưu tiên chủ đầu tư

Mục tiêu của nhà ở xã hội (NOXH) là hỗ trợ người thu nhập thấp có nhà ở ổn định. Tuy nhiên, với giá trung bình 25-27 triệu đồng/m² tại Hà Nội, ngay cả với gói tín dụng ưu đãi thì nhiều người lao động vẫn khó tiếp cận.

Mặc dù NOXH là một chính sách quan trọng nhằm giúp người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà, nhưng các ngân hàng thương mại lại không mặn mà với việc cho vay trong lĩnh vực này. Ảnh minh hoạ

Theo thống kê​, một công nhân với thu nhập 7 triệu đồng/tháng chỉ có thể chi tối đa 2,8 triệu đồng/tháng cho khoản vay mua nhà. Nhưng thực tế, khoản trả góp hàng tháng rơi vào khoảng 5-7 triệu đồng, vượt xa khả năng tài chính của họ. Điều kiện vay cũng là rào cản lớn khi ngân hàng yêu cầu thu nhập tối thiểu 12 triệu đồng/tháng, hợp đồng lao động dài hạn, bảo hiểm xã hội đầy đủ.

Lãi suất thấp, không đủ bù rủi ro

Đại diện một ngân hàng thương mại cho biết, dù có gói tín dụng ưu đãi ngân hàng vẫn phải đảm bảo khả năng trả nợ của người vay. Nếu khách hàng có thu nhập dưới 12 triệu đồng/tháng hoặc không có hợp đồng lao động dài hạn, rủi ro vỡ nợ rất cao​.

Một số ngân hàng cũng hạn chế cấp tín dụng cho cá nhân, thay vào đó ưu tiên cho chủ đầu tư vay để phát triển dự án. Điều này khiến công nhân dù có nhu cầu nhưng vẫn khó tiếp cận vốn vay lãi suất thấp​.

Một trong những lý do lớn nhất khiến các ngân hàng thương mại không mặn mà với các khoản vay mua NOXH là rủi ro vỡ nợ cao. Hầu hết đối tượng vay mua NOXH là công nhân, người lao động có thu nhập thấp, dao động khoảng 7-10 triệu đồng/tháng. Với mức lương này, khả năng trả nợ dài hạn là rất mong manh​.

Theo tiêu chuẩn tài chính, tỷ lệ chi trả nợ hợp lý thường không vượt quá 40% thu nhập hàng tháng. Tuy nhiên, nếu vay 1 tỷ đồng trong 20 năm, người vay phải trả góp khoảng 5-7 triệu đồng/tháng, tức là 70-100% thu nhập của họ. Điều này khiến ngân hàng e ngại người vay sẽ nhanh chóng mất khả năng thanh toán​.

Ngân hàng thường yêu cầu hợp đồng lao động dài hạn và bảo hiểm xã hội đầy đủ để đảm bảo người vay có nguồn thu nhập ổn định. Nhưng trên thực tế, công nhân thường chỉ ký hợp đồng 6 tháng - 1 năm một lần. Nếu mất việc hoặc hết hợp đồng, họ sẽ không còn thu nhập để trả nợ​.

Khi xét duyệt hồ sơ vay NOXH, ngân hàng buộc phải đánh giá khả năng thanh toán dài hạn, và nếu khách hàng không có công việc ổn định, khả năng rủi ro vỡ nợ là rất cao.

Ngân hàng không mặn mà với việc cho vay NOXH vì rủi ro vỡ nợ cao, lợi nhuận thấp, khó kiểm soát dòng tiền và ưu tiên chủ đầu tư hơn cá nhân. Ảnh minh hoạ

NOXH được hỗ trợ bởi gói tín dụng ưu đãi với lãi suất khoảng 4,8-5%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay thương mại thông thường dao động từ 9-12%/năm​. Điều này có nghĩa là ngân hàng chỉ thu về một khoản lợi nhuận rất thấp khi cho vay NOXH, trong khi vẫn phải chịu rủi ro cao.

Đơn cử, với khoản vay thương mại 1 tỷ đồng trong 20 năm giúp ngân hàng thu về lãi khoảng 900 triệu - 1,2 tỷ đồng. Trong khi, khoản vay NOXH 1 tỷ đồng chỉ mang lại lãi khoảng 500 - 600 triệu đồng.

Điều này khiến ngân hàng không thấy hấp dẫn khi tham gia cho vay NOXH, nhất là khi họ có thể dùng nguồn vốn để cho vay vào các lĩnh vực có lãi suất cao hơn như bất động sản thương mại, tiêu dùng cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Thay vì cho cá nhân vay mua nhà NOXH, nhiều ngân hàng ưu tiên cho chủ đầu tư vay để xây dựng dự án. Bởi, chủ đầu tư có tài sản thế chấp lớn như đất đai, dự án, giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro.

Ngân hàng thu lợi nhiều hơn vì khoản vay lớn, thời gian hoàn vốn nhanh hơn so với cho cá nhân vay. Dễ kiểm soát dòng tiền. Nếu chủ đầu tư gặp khó khăn, ngân hàng có thể tái cấu trúc khoản vay, gia hạn nợ, hoặc thu hồi dự án.

Trong khi đó, với khách hàng cá nhân, việc thu hồi tài sản (siết nợ) khó khăn hơn​. Vì vậy, ngân hàng có xu hướng ưu tiên vốn cho chủ đầu tư, còn cá nhân muốn vay mua nhà sẽ bị hạn chế hoặc bị yêu cầu điều kiện vay khắt khe hơn.

Giải pháp nào cho "bài toán" NOXH?

Mặc dù có các gói hỗ trợ như gói 120.000 tỷ đồng (nay đã tăng lên 145.000 tỷ đồng), nhưng việc giải ngân rất chậm​. Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục phức tạp, nhiều giấy tờ khiến người mua nhà khó tiếp cận vốn vay.

Đối tượng mua NOXH chủ yếu là công nhân, người lao động có thu nhập thấp, thường chỉ khoảng 7-10 triệu đồng/tháng. Ảnh minh hoạ

Ngân hàng không muốn giữ khoản vay dài hạn với lợi nhuận thấp. Các chính sách chưa đồng bộ, một số ngân hàng dù có hạn mức vay ưu đãi nhưng thực tế lại "hết suất" dành cho cá nhân, vì đã ưu tiên cho chủ đầu tư.

Theo số liệu mới nhất​, trong tổng gói 145.000 tỷ đồng, mới chỉ giải ngân được 2.845 tỷ đồng, chủ yếu dành cho 20 dự án của chủ đầu tư, còn cá nhân gần như không tiếp cận được vốn. Với các điều kiện vay khắt khe, nhiều công nhân dù rất muốn mua nhà nhưng vẫn không thể tiếp cận vốn. Họ bị mắc kẹt giữa chính sách hỗ trợ và các điều kiện ngân hàng đặt ra​.

Như chị Nguyễn Thị Hương (KCN Bắc Thăng Long) muốn vay mua NOXH nhưng ngân hàng yêu cầu thu nhập tối thiểu 12 triệu đồng/tháng, trong khi thu nhập hàng tháng chỉ có 7 triệu đồng. Với trường hợp của anh Nguyễn Văn Hùng, ngân hàng yêu cầu hợp đồng dài hạn nhưng chỉ có hợp đồng 6 tháng/lần. Vậy thì làm sao vay được?"​.

Mặc dù Chính phủ mong muốn đẩy mạnh NOXH, nhưng nếu không có sự hỗ trợ thực tế hơn từ phía ngân hàng, người lao động sẽ mãi chỉ "mơ" về một căn nhà. Để tháo gỡ “nút thắt” này, ông Trần Minh Thái, chuyên gia tài chính nêu ra một số đề xuất như giảm giá nhà xuống mức hợp lý (15-18 triệu đồng/m²) để phù hợp với khả năng tài chính của công nhân.

Với lợi nhuận thấp trong khi rủi ro cao, các ngân hàng thương mại không mấy hào hứng với việc cấp tín dụng cho cá nhân mua NOXH. Ảnh minh hoạ

Tăng thời gian vay lên 30 năm để giảm áp lực trả góp hàng tháng. Hạ lãi suất vay xuống 3-4%/năm thay vì 4,8-5% như hiện nay​. Mở rộng điều kiện vay vốn, cho phép người không có hợp đồng lao động dài hạn nhưng có thu nhập ổn định được tiếp cận NOXH. Thúc đẩy mô hình thuê – mua, giúp người lao động có nơi ở trước khi đủ khả năng sở hữu nhà.

Đại diện một ngân hàng thương mại kiến nghị, Chính phủ nên có cơ chế bảo lãnh tín dụng hoặc hỗ trợ lãi suất bù đắp rủi ro cho các khoản vay NOXH. Điều này giúp ngân hàng yên tâm hơn trong việc mở rộng tín dụng cho cá nhân có thu nhập thấp​.

Như vậy, các ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ tài chính cho người mua NOXH. Tuy nhiên, do lo ngại rủi ro vỡ nợ, các ngân hàng vẫn áp dụng các điều kiện vay khắt khe.

Để giúp người thu nhập thấp có thể tiếp cận nhà ở, cần có những điều chỉnh linh hoạt trong chính sách tín dụng, kết hợp với sự bảo trợ từ Chính phủ và mô hình vay linh hoạt hơn. Nếu không có các điều chỉnh về giá, chính sách vay vốn và thời gian trả nợ, NOXH vẫn sẽ là một giấc mơ xa vời với hàng triệu công nhân và người lao động​.

TP. HCM: Người thu nhập thấp được vay mua NOXH với lãi suất thấp Bên cạnh gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, người thu nhập thấp tại TP.HCM có thể vay mua nhà ở xã hội theo chương trình ...

Kiến nghị người lao động đóng BHXH ở mức thấp được mua NOXH Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa góp ý Ủy ban Pháp luật Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở. ...

Giá NOXH "chát chúa", người lao động chật vật an cư Nhà ở xã hội (NOXH) được xem là giải pháp quan trọng giúp người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở ổn ...