HoREA kiến nghị bổ sung quy định đặt cọc để tránh "đầu nậu, cò đất" lừa đảo khách hàng

Ảnh minh hoạ.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung quy định đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.

Hiệp hội nhận thấy, nhiều trường hợp đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương thực hiện lừa đảo thông qua thủ đoạn nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao kết hợp đồng. Điển hình là vụ án Công ty Alibaba lập dự án “ma”, phân lô bán nền trái pháp luật, đã nhận tiền đặt cọc rất lớn so với giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng.

Cụ thể, các đối tượng đã lợi dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định đặt cọc trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giao kết hợp đồng và đã lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận”. Từ đó, bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn có thể lên đến 90-95% giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

HoREA cùng chỉ ra ba tình huống cụ thể:

1. Trường hợp tiền đặt cọc thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng hủy kèo và trả lại “tiền đặt cọc” (gấp đôi) cho bên đặt cọc.

2. Trường hợp tiền đặt cọc có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng.

3. Trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.

Đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng có mục đích phục vụ lưu trú hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có nhu cầu nhận đặt cọc để thăm dò thị trường, thị hiếu khách hàng. Đồng thời khách hàng cũng có nhu cầu muốn đặt cọc để chốt được giá bán và được hưởng ưu đãi, chiết khấu tốt cho khách hàng đặt cọc.

Tuy nhiên, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ quy định 1 trường hợp đặt cọc là chủ đầu tư: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Đây là quy định đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện hợp đồng sau thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã giao kết hợp đồng. Nhưng, quy định về đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện hợp đồng là đúng, nhưng không thật sự cần thiết quy định lại trong Luật Kinh doanh bất động sản vì đã được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, nếu đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư đã có thể thu khoản tiền thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và tại khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng tại thời điểm này hầu như rất ít khi xảy ra rủi ro cho khách hàng và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Hiệp hội cho rằng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định điều kiện để được nhận “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng” phù hợp với từng đối tượng, như sau: Đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) thì nhà đầu tư mới trở thành chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 thì chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và đề nghị quy định giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đề nghị giá trị đặt cọc cũng không quá 5% giá trị nền nhà.

Nhận xét của HoREA, khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) đã quy định rất đúng. Nhưng đáng tiếc là quy định này lại bị rút ra khỏi các Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 4, 5, 6 và bản Dự thảo hiện nay. Vì vậy, rất cần thiết phải bổ sung vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về “đặt cọc” trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.

Từ đó, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) như sau: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này hoặc khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Trường hợp bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc”.

Chủ tịch HoREA: Quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel là tin vui đối với nhà đầu tư