HoREA kiến nghị bổ sung quy định đặt cọc để tránh "đầu nậu, cò đất" lừa đảo khách hàng

27/04/2023 15:55 Nhà ở Mai Hương
HoREA đề nghị chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định.
HoREA đề nghị chủ đầu tư bất động sản được nhận tiền đặt cọc khi dự án được chấp thuận
HoREA kiến nghị bổ sung quy định đặt cọc để tránh
Ảnh minh hoạ.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung quy định đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.

Hiệp hội nhận thấy, nhiều trường hợp đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương thực hiện lừa đảo thông qua thủ đoạn nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao kết hợp đồng. Điển hình là vụ án Công ty Alibaba lập dự án “ma”, phân lô bán nền trái pháp luật, đã nhận tiền đặt cọc rất lớn so với giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng.

Cụ thể, các đối tượng đã lợi dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định đặt cọc trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giao kết hợp đồng và đã lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận”. Từ đó, bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn có thể lên đến 90-95% giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

HoREA cùng chỉ ra ba tình huống cụ thể:

1. Trường hợp tiền đặt cọc thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng hủy kèo và trả lại “tiền đặt cọc” (gấp đôi) cho bên đặt cọc.

2. Trường hợp tiền đặt cọc có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng.

3. Trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.

Đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng có mục đích phục vụ lưu trú hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có nhu cầu nhận đặt cọc để thăm dò thị trường, thị hiếu khách hàng. Đồng thời khách hàng cũng có nhu cầu muốn đặt cọc để chốt được giá bán và được hưởng ưu đãi, chiết khấu tốt cho khách hàng đặt cọc.

Tuy nhiên, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ quy định 1 trường hợp đặt cọc là chủ đầu tư: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Đây là quy định đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện hợp đồng sau thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã giao kết hợp đồng. Nhưng, quy định về đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện hợp đồng là đúng, nhưng không thật sự cần thiết quy định lại trong Luật Kinh doanh bất động sản vì đã được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, nếu đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư đã có thể thu khoản tiền thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và tại khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng tại thời điểm này hầu như rất ít khi xảy ra rủi ro cho khách hàng và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Hiệp hội cho rằng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định điều kiện để được nhận “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng” phù hợp với từng đối tượng, như sau: Đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) thì nhà đầu tư mới trở thành chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 thì chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và đề nghị quy định giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đề nghị giá trị đặt cọc cũng không quá 5% giá trị nền nhà.

Nhận xét của HoREA, khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) đã quy định rất đúng. Nhưng đáng tiếc là quy định này lại bị rút ra khỏi các Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 4, 5, 6 và bản Dự thảo hiện nay. Vì vậy, rất cần thiết phải bổ sung vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về “đặt cọc” trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.

Từ đó, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) như sau: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này hoặc khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Trường hợp bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc”.

Chủ tịch HoREA: Quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel là tin vui đối với nhà đầu tư Chủ tịch HoREA: Quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel là tin vui đối với nhà đầu tư

Các tin khác

Bình Định cho thuê nhà ở xã hội ở khu chung cư An Phú Thịnh

Bình Định cho thuê nhà ở xã hội ở khu chung cư An Phú Thịnh

Sở Xây dựng tỉnh Bình Định vừa đăng tải thông báo của Công ty CP Phát triển Đầu tư Xây dựng và Du lịch An Phú Thịnh về việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê nhà ở xã hội An Phú Thịnh (đợt 5), số lượng 20 căn.
Dự án căn hộ hơn 2.900 tỷ của Phát Đạt ở Đà Nẵng đang là bãi đất trống, nước đọng ao tù

Dự án căn hộ hơn 2.900 tỷ của Phát Đạt ở Đà Nẵng đang là bãi đất trống, nước đọng ao tù

Dự án Trần Phú Đà Nẵng quy mô hơn 2.900 tỷ đồng, sản phẩm là 413 căn hộ và khách sạn của Công ty CP Đầu tư Bắc Cường (công ty con do Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, mã chứng khoán PDR sở hữu 99% vốn) hiện đang là bãi đất trống, nước đọng ao tù.
Người lao động muốn thuê nhà ở xã hội Đà Nẵng cần đáp ứng điều kiện gì?

Người lao động muốn thuê nhà ở xã hội Đà Nẵng cần đáp ứng điều kiện gì?

Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng thông báo cho thuê 263 căn hộ nhà ở xã hội ở dự án chung cư nhà ở xã hội tại lô đất B4-1 thuộc Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside, phường Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu. Vậy người lao động muốn thuê căn hộ nhà ở xã hội cần đáp ứng điều kiện gì?
Vì sao cần tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất 1,5 lần cho dự án nhà ở xã hội?

Vì sao cần tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất 1,5 lần cho dự án nhà ở xã hội?

HoREA đề xuất thêm, cần khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại Ecohome Nhơn Bình, giá hơn 12 triệu đồng/m2

Tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại Ecohome Nhơn Bình, giá hơn 12 triệu đồng/m2

Sở Xây dựng tỉnh Bình Định thông báo, Công ty TNHH Ecohome Nhơn Bình tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội thuộc Dự án nhà ở xã hội Ecohome Nhơn Bình với số lượng 16 căn, giá trung bình hơn 12 triệu đồng/m2.
Biết gì về Thái - Holding đang thông báo tiếp nhận hồ sơ mua 806 căn nhà ở xã hội?

Biết gì về Thái - Holding đang thông báo tiếp nhận hồ sơ mua 806 căn nhà ở xã hội?

Công ty CP Thái - Holding thành lập cuối năm 2021. Dự án nhà ở xã hội tại Tổng kho 3 Lạc Viên (Harbor Residence) có quy mô lớn nhất và cũng là dự án nhà ở xã hội đầu tiên của doanh nghiệp được triển khai trên địa bàn TP. Hải Phòng.
Dự án nhà ở xã hội đang xây đã bị rao bán "hét giá"

Dự án nhà ở xã hội đang xây đã bị rao bán "hét giá"

Dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai được rao bán với mức giá chênh lệch hơn 100 triệu đồng/căn so với giá gốc.
Đà Nẵng thông báo cho bán và thuê gần 470 căn nhà ở xã hội

Đà Nẵng thông báo cho bán và thuê gần 470 căn nhà ở xã hội

Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng vừa có ba thông báo cho mở bán và cho thuê gần 470 căn nhà ở xã hội tại dự án Chung cư nhà ở xã hội ở lô đất B4-1 và B4-2, Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside, quận Liên Chiểu.
Hà Nội phải khởi công ít nhất 1 dự án nhà ở xã hội vào tháng 10/2024

Hà Nội phải khởi công ít nhất 1 dự án nhà ở xã hội vào tháng 10/2024

Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Trần Sỹ Thanh chỉ đạo rõ, mục tiêu cao nhất là xây dựng nhà ở xã hội với chất lượng tốt nhất, giá rẻ nhất.
Chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội: Khó thành hiện thực

Chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội: Khó thành hiện thực

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội là một đề xuất rất đáng hoan nghênh, song để thực hiện được là một chặng đường khó khăn.
Hơn 1.200 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện đưa vào kinh doanh ở Hải Phòng và Đồng Nai

Hơn 1.200 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện đưa vào kinh doanh ở Hải Phòng và Đồng Nai

Có 3 dự án nhà ở xã hội tại TP. Hải Phòng và tỉnh Đồng Nai đã được cơ quan chức năng thông báo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh với tổng số lượng hơn 1.200 căn. Nếu người lao động có nhu cầu mua hãy tham khảo thông tin chúng tôi đã tìm hiểu rõ trong bài viết dưới đây.
Lý do khiến giá nhà ở xã hội có thể lên đến trên 40 triệu đồng/m2

Lý do khiến giá nhà ở xã hội có thể lên đến trên 40 triệu đồng/m2

Xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, nhất là dự án nhà ở thương mại cao cấp thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng rất cao và cả chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng được phân bổ trên quỹ đất 20% cũng rất cao.
Công ty Thái Holding được đưa vào kinh doanh hơn 800 căn nhà ở xã hội tại Hải Phòng

Công ty Thái Holding được đưa vào kinh doanh hơn 800 căn nhà ở xã hội tại Hải Phòng

Sở Xây dựng TP. Hải Phòng vừa có thông báo về 806 căn hộ chung cư (nhà ở xã hội) hình thành trong tương lai do Công ty Cổ phần Thái – Holding làm chủ đầu tư đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.
Bao giờ Tổng Công ty PISICO Bình Định mới hoàn thành nhà ở xã hội ở TP. Quy Nhơn?

Bao giờ Tổng Công ty PISICO Bình Định mới hoàn thành nhà ở xã hội ở TP. Quy Nhơn?

UBND tỉnh Bình Định vừa có quyết định điều chỉnh tiến độ dự án nhà ở xã hội PISICO do Tổng Công ty PISICO Bình Định – CTCP (UPCoM: PIS) làm chủ đầu tư.
Quảng Nam phê duyệt danh mục 4 dự án nhà ở xã hội đầu tư ở thị xã Điện Bàn

Quảng Nam phê duyệt danh mục 4 dự án nhà ở xã hội đầu tư ở thị xã Điện Bàn

UBND tỉnh Quảng Nam vừa ban hành quyết định phê duyệt danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại thị xã Điện Bàn.
Hàng nghìn căn chung cư ở TP Nha Trang chưa cấp sổ hồng: Đi tìm nguyên do

Hàng nghìn căn chung cư ở TP Nha Trang chưa cấp sổ hồng: Đi tìm nguyên do

Nhiều căn chung cư ở TP Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) dù đưa vào sử dụng đã nhiều năm, nhưng người dân vẫn chưa được cấp sổ hồng.
Hé mở doanh nghiệp đứng sau SOLRISE Nhơn Phú đang được cho bán 209 căn nhà ở xã hội

Hé mở doanh nghiệp đứng sau SOLRISE Nhơn Phú đang được cho bán 209 căn nhà ở xã hội

Công ty TNHH SOLRISE Nhơn Phú đang được cho mở bán 209 căn nhà ở xã hội tại dự án nhà ở xã hội Nhơn Phú 2 ở phường Nhơn Phú, TP. Quy Nhơn, tỉnh Bình Định. Công ty CP Xây dựng C BHI là doanh nghiệp đứng sau góp 85% vốn thành lập SOLRISE Nhơn Phú.
Đã giải ngân 1.144 tỷ đồng cho chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội từ gói vay ưu đãi

Đã giải ngân 1.144 tỷ đồng cho chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội từ gói vay ưu đãi

Thông tin trên được nêu ra tại cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" diễn ra chiều 17/5, theo tường thuật của Cổng thông tin Chính phủ.
Công ty Địa ốc xanh Sài Gòn Thuận Phước cam kết bàn giao căn hộ từ 31/12/2024

Công ty Địa ốc xanh Sài Gòn Thuận Phước cam kết bàn giao căn hộ từ 31/12/2024

Công ty CP Địa ốc xanh Sài Gòn Thuận Phước đã tổ chức 02 đợt làm việc với khách hàng và thống nhất bàn giao căn hộ từ ngày 31/12/2024.
Cơ hội để người lao động Bình Định sở hữu nhà ở xã hội với giá gần 12 triệu đồng/m2

Cơ hội để người lao động Bình Định sở hữu nhà ở xã hội với giá gần 12 triệu đồng/m2

Sở Xây dựng tỉnh Bình Định vừa đăng tải thông báo của Công ty TNHH SOLRISE Nhơn Phú về việc tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội thuộc dự án nhà ở xã hội Nhơn Phú 2, phường Nhơn Phú, TP. Quy Nhơn, tỉnh Bình Định (đợt 1).
Xem thêm
Phiên bản di động