HoREA kiến nghị bổ sung quy định đặt cọc để tránh "đầu nậu, cò đất" lừa đảo khách hàng

27/04/2023 15:55 Nhà ở Mai Hương
HoREA đề nghị chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định.
HoREA đề nghị chủ đầu tư bất động sản được nhận tiền đặt cọc khi dự án được chấp thuận
HoREA kiến nghị bổ sung quy định đặt cọc để tránh
Ảnh minh hoạ.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung quy định đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.

Hiệp hội nhận thấy, nhiều trường hợp đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương thực hiện lừa đảo thông qua thủ đoạn nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao kết hợp đồng. Điển hình là vụ án Công ty Alibaba lập dự án “ma”, phân lô bán nền trái pháp luật, đã nhận tiền đặt cọc rất lớn so với giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng.

Cụ thể, các đối tượng đã lợi dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định đặt cọc trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giao kết hợp đồng và đã lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận”. Từ đó, bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn có thể lên đến 90-95% giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

HoREA cùng chỉ ra ba tình huống cụ thể:

1. Trường hợp tiền đặt cọc thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng hủy kèo và trả lại “tiền đặt cọc” (gấp đôi) cho bên đặt cọc.

2. Trường hợp tiền đặt cọc có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng.

3. Trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.

Đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng có mục đích phục vụ lưu trú hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có nhu cầu nhận đặt cọc để thăm dò thị trường, thị hiếu khách hàng. Đồng thời khách hàng cũng có nhu cầu muốn đặt cọc để chốt được giá bán và được hưởng ưu đãi, chiết khấu tốt cho khách hàng đặt cọc.

Tuy nhiên, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ quy định 1 trường hợp đặt cọc là chủ đầu tư: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Đây là quy định đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện hợp đồng sau thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã giao kết hợp đồng. Nhưng, quy định về đặt cọc nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện hợp đồng là đúng, nhưng không thật sự cần thiết quy định lại trong Luật Kinh doanh bất động sản vì đã được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, nếu đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư đã có thể thu khoản tiền thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và tại khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng tại thời điểm này hầu như rất ít khi xảy ra rủi ro cho khách hàng và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Hiệp hội cho rằng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định điều kiện để được nhận “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng” phù hợp với từng đối tượng, như sau: Đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) thì nhà đầu tư mới trở thành chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 thì chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và đề nghị quy định giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đề nghị giá trị đặt cọc cũng không quá 5% giá trị nền nhà.

Nhận xét của HoREA, khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) đã quy định rất đúng. Nhưng đáng tiếc là quy định này lại bị rút ra khỏi các Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 4, 5, 6 và bản Dự thảo hiện nay. Vì vậy, rất cần thiết phải bổ sung vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về “đặt cọc” trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.

Từ đó, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) như sau: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này hoặc khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Trường hợp bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc”.

Chủ tịch HoREA: Quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel là tin vui đối với nhà đầu tư Chủ tịch HoREA: Quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel là tin vui đối với nhà đầu tư

Các tin khác

Bộ Xây dựng đề xuất giải pháp để có 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2024

Bộ Xây dựng đề xuất giải pháp để có 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2024

Tại Nghị quyết số 01/NQ-CP, Thủ tướng Chính phủ đã giao trong năm 2024 nỗ lực phấn đấu trên địa bàn cả nước hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ nhà ở xã hội. Tại hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp thực hiện đạt kết quả trên.
Không phải Hà Nội hay TP.HCM, địa phương này đang dẫn đầu cả nước về làm nhà ở xã hội

Không phải Hà Nội hay TP.HCM, địa phương này đang dẫn đầu cả nước về làm nhà ở xã hội

Theo Bộ Xây dựng, nhiều địa phương đã tích cực trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy khởi công xây dựng nhà ở xã hội. Số liệu báo cáo cho thấy, tỉnh Bắc Giang là địa phương đứng đầu cả nước với 5 dự án, quy mô 12.475 căn, theo sau là Hải Phòng với 7 dự án, quy mô 11.678 căn.
Nhà ở xã hội bán với giá nhà thương mại gây xôn xao

Nhà ở xã hội bán với giá nhà thương mại gây xôn xao

Dự án nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp được môi giới chào bán với mức 30 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá nhà ở thương mại gây xôn xao.
Điểm 4 tỉnh, thành phố mà Vingroup sẽ sớm khởi công xây nhà ở xã hội cho người lao động

Điểm 4 tỉnh, thành phố mà Vingroup sẽ sớm khởi công xây nhà ở xã hội cho người lao động

Công ty Vinhomes của Tập đoàn Vingroup đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa. Tập đoàn Vingroup cũng đang tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý để có thể sớm khởi công các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, Hưng Yên, Hà Tĩnh, TP.HCM và các tỉnh, thành phố khác.
8 nguyên tắc tách thửa, hợp thửa đất trong Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực

8 nguyên tắc tách thửa, hợp thửa đất trong Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, việc tách, hợp thửa thời gian tới phải đảm bảo 8 nguyên tắc, điều kiện cụ thể.
Giải bài toán tiếp cận, sở hữu nhà ở xã hội của người lao động

Giải bài toán tiếp cận, sở hữu nhà ở xã hội của người lao động

Theo đa số ý kiến người lao động, họ gặp khó khăn khi mua nhà ở xã hội ở việc phải có thu nhập không chịu thuế dưới 11 triệu đồng, có thường trú hoặc tạm trú 1 năm trở lên tại nơi mua nhà ở xã hội.
Điểm những địa phương không có dự án nhà ở xã hội nào khởi công từ 2021 đến nay

Điểm những địa phương không có dự án nhà ở xã hội nào khởi công từ 2021 đến nay

Theo Bộ Xây dựng, một số địa phương không có dự án nhà ở xã hội khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay như: Hà Giang, Cao Bằng, Điện Biên, Lai Châu, Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Quảng Ngãi, Quảng Bình, Kon Tum, Gia Lai, Long An, Vĩnh Long, Sóc Trăng...
Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Chính sách nào phủ hợp cho Việt Nam?

Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Chính sách nào phủ hợp cho Việt Nam?

Trong khuôn khổ sự kiện thường niên: Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 - 2024, ngày 15/3, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã công bố triển khai đề tài nghiên cứu khoa học và hội thảo khoa học: “Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam”.
Điểm những dự án chung cư nhà ở xã hội ở thành phố Đà Lạt có vi phạm

Điểm những dự án chung cư nhà ở xã hội ở thành phố Đà Lạt có vi phạm

Trong giai đoạn 2015-2023, UBND tỉnh Lâm Đồng đã chỉ đạo Sở Xây dựng triển khai thực hiện 03 cuộc thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn.
Đề nghị nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở xã hội

Đề nghị nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở xã hội

Để phát triển nhà ở xã hội, Thủ tướng đề nghị nghiên cứu thành lập Quỹ Nhà ở xã hội, cắt giảm tối đa thủ tục.
Tổng Liên đoàn Lao động phấn đấu thực hiện 2.000 căn hộ nhà ở xã hội năm 2024

Tổng Liên đoàn Lao động phấn đấu thực hiện 2.000 căn hộ nhà ở xã hội năm 2024

Thông tin trên được nêu ra tại hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội diễn ra sáng 16/3 do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì.
Thủ tướng yêu cầu làm việc nào dứt điểm việc đó trong phát triển nhà ở xã hội

Thủ tướng yêu cầu làm việc nào dứt điểm việc đó trong phát triển nhà ở xã hội

Sáng 16/3, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu làm việc có trọng tâm, trọng điểm, làm việc nào dứt điểm việc đó trong phát triển nhà ở xã hội.
Chuyên gia bàn vấn đề nền tảng pháp lý tạo động lực cho thị trường nhà ở - bất động sản

Chuyên gia bàn vấn đề nền tảng pháp lý tạo động lực cho thị trường nhà ở - bất động sản

Diễn đàn có những trao đổi thẳng thắn, chân thành mang đến những ý kiến đóng góp cho sự hồi phục và phát triển của thị trường bất động sản nói chung và doanh nghiệp nói riêng trong giai đoạn tới.
Theo chân “ông trùm review” Nhà To thăm nơi ở của người giàu Nghệ An - Eco Central Park

Theo chân “ông trùm review” Nhà To thăm nơi ở của người giàu Nghệ An - Eco Central Park

Khu đô thị Eco Central Park gây ấn tượng với Founder kênh review Nhà To Hoàng Đức bởi diện tích cây xanh, mặt nước lớn, tốc độ xây dựng nhanh chóng, bàn giao nhà trước tiến độ. Hoàng Đức cũng mong bản thân và gia đình được sống trong không gian lý tưởng này mỗi khi về thăm quê.
Dự án Lumi Hanoi chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Dự án Lumi Hanoi chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Sở Xây dựng TP. Hà Nội giao Thanh tra Sở thành lập đoàn kiểm tra hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư dự án Lumi Hanoi. Trường hợp có vi phạm sẽ xử lý theo quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ.
Vì đâu gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội giải ngân ì ạch?

Vì đâu gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội giải ngân ì ạch?

Thực tế cho thấy từ thời điểm bắt đầu giải ngân đến nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội (NƠXH) còn nhiều vướng mắc và chưa hiệu quả.
Lâm Đồng thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội

Lâm Đồng thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội

Theo UBND tỉnh Lâm Đồng, hiện nay, thị trường bất động sản tỉnh Lâm Đồng đang gặp nhiều khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm. Địa phương thiếu nhà ở vừa “túi tiền”, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các người thu nhập thấp tại đô thị,...
Người lao động được vay tối đa bao nhiêu khi mua nhà ở xã hội?

Người lao động được vay tối đa bao nhiêu khi mua nhà ở xã hội?

Theo Chi nhánh Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) TP. Đà Nẵng, đối với vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH), mức cho vay tối đa bằng 80% giá trị Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Nhiều vướng mắc trong thực tiễn đất đai sẽ được tháo gỡ khi thi hành Luật Đất đai 2024

Nhiều vướng mắc trong thực tiễn đất đai sẽ được tháo gỡ khi thi hành Luật Đất đai 2024

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, việc triển khai thi hành Luật Đất đai và các luật có liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Cần sớm thí điểm dự án nhà ở thương mại để giấc mơ an cư gần hơn với người lao động

Cần sớm thí điểm dự án nhà ở thương mại để giấc mơ an cư gần hơn với người lao động

Theo các chuyên gia, trước thực trạng giá chung cư ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đang tăng "phi mã", cần sớm thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác.
Xem thêm
Phiên bản di động