HoREA đề nghị chủ đầu tư bất động sản được nhận tiền đặt cọc khi dự án được chấp thuận

17/04/2023 11:46 Nhà ở Mai Hương
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa đề xuất cần quy định cụ thể các trường hợp được và không được nhận tiền cọc của khách hàng.
HoREA kiến nghị về chuyển nhượng dự án bất động sản đã có quyết định giao đất, cho thuê đất
HoREA đề nghị chủ đầu tư bất động sản được nhận tiền đặt cọc khi dự án được chấp thuận
HoREA đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản nhận tiền đặt cọc sau khi dự án được chấp thuận.Ảnh minh hoạ

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản về việc đề nghị cho phép chủ đầu tư bất động sản được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Theo đó, HoREA nhận thấy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau thời điểm chủ đầu tư và khách hàng đã ký hợp đồng giao dịch và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng quy định tương tự, chủ đầu tư “chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”.

HoREA nhận định, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã “thả nổi, bỏ sót”, không quy định điều chỉnh hoạt động đặt cọc xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nên đã bị “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng nội dung cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc tự thỏa thuận về giá trị đặt cọc (tiền đặt cọc) dẫn đến nhiều trường hợp bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn. Thậm chí nhận tiền cọc lên đến 90-95% giá trị bất động sản, nhà ở, đất nền, nhằm mục đích chiếm đoạt, lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng và gây bất ổn cho thị trường bất động sản như đã từng xảy ra trong các năm qua.

Bởi lẽ, nếu Luật Kinh doanh bất động sản không bổ sung quy định này thì trong thực tế vẫn diễn ra hoạt động đặt cọc trước khi giao kết hợp đồng với giá trị đặt cọc (tiền đặt cọc) theo thỏa thuận theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 nên có thể bị “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng đẩy tiền đặt cọc lên rất cao gây “rủi ro” cho khách hàng và gây “bất ổn” cho thị trường bất động sản.

Hiệp hội còn kỳ vọng là thời gian thực hiện các quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị, trong đó có thủ tục cấp Giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền sẽ được rút ngắn.

Đồng thời, điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc của khách hàng là sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, mà không cần thiết quy định chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng, bởi lẽ quy trình, thủ tục hành chính hiện nay về việc cấp Giấy phép xây dựng phải trải qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mất rất nhiều thời gian.

Một là, khi thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” thì “nhà đầu tư” và cả dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị đều đã được nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra

Do vây, sau khi “nhà đầu tư” đã “có quyền sử dụng đất”, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” mà theo khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”, có nghĩa là khi “nhà đầu tư” đã có quyền sử dụng đất, đã được “chấp thuận chủ trương đầu tư” thì “nhà đầu tư” đó được công nhận là “chủ đầu tư”.

Trên thực tế, sau khi đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án thì chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn bổ sung và có nhu cầu thăm dò thị trường về sản phẩm của dự án thông qua việc nhận đặt cọc của khách hàng. Đồng thời, khách hàng cũng có nhu cầu đặt cọc để được hưởng các ưu đãi, khuyến mãi, chiết khấu của chủ đầu tư và “chốt” được giá bán bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nên nhu cầu đặt cọc trước khi ký hợp đồng giao dịch chính thức là nhu cầu khách quan của xã hội và đã được quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, trong đó có mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng.

Do vậy, việc chủ đầu tư nhận đặt cọc của khách hàng tại thời điểm sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” gần như không tiềm ẩn “rủi ro” cho khách hàng.

Hai là, hiện nay sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì chủ đầu tư mới bắt đầu thực hiện nhiều thủ tục hành chính qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mất rất nhiều thời gian để tiến tới được cấp Giấy phép xây dựng. Sau khi đã hoàn thành toàn bộ các thủ tục hành chính trên đây thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện nộp hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng cho dự án.

Từ đó, Hiệp hội kiến nghị bổ sung trở lại nội dung điểm d khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần thứ 3) vào điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo hiện nay), như sau:

“Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm:… Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; hoặc chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng".

Đề xuất Đề xuất "tiền cọc" đấu giá đất lên 35%, Bộ Tài nguyên lo xảy ra thông đồng để dìm giá

Các tin khác

Chuyên gia chỉ 3 điểm "mơ hồ" của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội

Chuyên gia chỉ 3 điểm "mơ hồ" của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu, những “mơ hồ” của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội sẽ tạo ra những “rủi ro” cho cả người đi vay và bên cho vay.
Lưu ý gì khi xuống tiền mua nhà ở thời điểm hiện nay?

Lưu ý gì khi xuống tiền mua nhà ở thời điểm hiện nay?

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra khuyến nghị, người mua nhà ở thời điểm hiện nay nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ.
Rao bán chênh vài trăm triệu đồng căn nhà xã hội, rủi ro nào cho người mua?

Rao bán chênh vài trăm triệu đồng căn nhà xã hội, rủi ro nào cho người mua?

Nhu cầu nhà ở xã hội cao nhưng ở thời điểm hiện tại, chỉ có dự án nhà ở xã hội Trung Văn là đang đủ điều kiện mở bán đã thu hút hàng hàng nghìn người đổ về bốc thăm. Tuy nhiên đây cũng là thời cơ để một số cò mồi bất động sản rao bán ăn chênh lệch vài trăm triệu đồng mỗi căn.
Nguyên nhân TP.HCM tạm dừng gỡ vướng hồ sơ pháp lý 8 dự án bất động sản?

Nguyên nhân TP.HCM tạm dừng gỡ vướng hồ sơ pháp lý 8 dự án bất động sản?

Vì nhiều nguyên nhân, Sở TN&MT đã tạm dừng giải quyết cho 8 dự án bất động sản tại TP.HCM đang gặp vướng mắc pháp lý.
Cư dân T&T DC Complex chính thức nhận bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cư dân T&T DC Complex chính thức nhận bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Công ty Cổ phần Bất động sản T&T Homes (thành viên Tập đoàn T&T Group) đã tổ chức lễ bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cư dân dự án T&T DC Complex (Hoàng Mai, Hà Nội) vào ngày 20/5 vừa qua.
Sau gần 2 tháng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội vẫn chưa có chỗ tiêu

Sau gần 2 tháng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội vẫn chưa có chỗ tiêu

Ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, mặc dù gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã được triển khai từ ngày 1/4/2023 nhưng đến nay vẫn chưa phát sinh dư nợ.
TP.HCM đề xuất chuyển 648 ha đất phi nông nghiệp sang đất ở

TP.HCM đề xuất chuyển 648 ha đất phi nông nghiệp sang đất ở

TP.HCM đặt chỉ tiêu chuyển 684 ha đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở trong tờ trình duyệt kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021 - 2025 trên địa bàn thành phố.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị khẩn trương cấp sổ đỏ cho condotel, officetel

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị khẩn trương cấp sổ đỏ cho condotel, officetel

Bộ Tài nguyên và Môi trường thúc giục các địa phương triển khai nhanh việc cấp sổ đỏ cho công trình condotel, officetel, biệt thự du lịch...
Xây dựng Bestcon muốn trả lại dự án khu dân cư ở Quảng Nam

Xây dựng Bestcon muốn trả lại dự án khu dân cư ở Quảng Nam

Ngày 9/5, Văn phòng UBND tỉnh Quảng Nam đã thông tin về việc trả lại dự án Khu dân cư Làng chài Điện Dương của Công ty Cổ phần Xây dựng Bestcon.
Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu: Bất động sản bắt buộc giao dịch qua sàn có quá “cứng”?

Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu: Bất động sản bắt buộc giao dịch qua sàn có quá “cứng”?

Đó là câu hỏi của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam tại Hội thảo “Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức sáng nay (12/5).
Chính phủ chốt mức lãi suất cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội 4,8%/năm

Chính phủ chốt mức lãi suất cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội 4,8%/năm

Chính phủ vừa quyết định mức lãi suất cho vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở là 4,8%/năm, hiệu lực từ ngày 10/5/2023 đến ngày 31/12/2024.
Giá nhà ở tại Việt Nam cao hơn khoảng 20 lần thu nhập bình quân của người dân

Giá nhà ở tại Việt Nam cao hơn khoảng 20 lần thu nhập bình quân của người dân

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân của người dân Việt Nam. Trong khi đó, nguồn cung nhà xã hội vẫn chưa đáp ứng đủ.
Quảng Ngãi công bố loạt quỹ đất làm nhà ở xã hội với quy mô hơn 330 ha

Quảng Ngãi công bố loạt quỹ đất làm nhà ở xã hội với quy mô hơn 330 ha

Quảng Ngãi sẽ dành 20 vị trí xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh với quy mô hơn 330 ha trong năm 2023 và những năm tiếp theo.
Gỡ vướng cho bất động sản: “Không thể cứ họp nhiều nhưng thị trường vẫn như vậy”

Gỡ vướng cho bất động sản: “Không thể cứ họp nhiều nhưng thị trường vẫn như vậy”

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, việc tháo gỡ các vướng mắc liên quan thị trường bất động sản hết sức quan trọng đối với sự ổn định, phát triển của nền kinh tế.
Doanh nghiệp môi giới bất động sản báo lỗ, thậm chí không có doanh thu suốt 3 tháng

Doanh nghiệp môi giới bất động sản báo lỗ, thậm chí không có doanh thu suốt 3 tháng

Trong bối cảnh chung thị trường bất động sản gặp khó khăn, hầu hết các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực môi giới bất động sản đều báo lỗ, thậm chí có doanh nghiệp 3 tháng không ghi nhận doanh thu.
Danh tính khu resort giá phòng 60 triệu đồng/đêm ở Quảng Nam có rắn bò vào

Danh tính khu resort giá phòng 60 triệu đồng/đêm ở Quảng Nam có rắn bò vào

Trong kỳ nghỉ lễ 30/4 - 1/5 vừa qua, một sự cố hi hữu đã xảy ra ở một khu resort 6 sao ở Quảng Nam. Theo đó, một nữ du khách đến từ Hà Nội đã “hết hồn” khi phát hiện một con rắn dài bò vào phòng nghỉ.
Tập đoàn Sơn Hà lấn sân bất động sản, khởi công dự án khu công nghiệp SHI IP Tam Dương

Tập đoàn Sơn Hà lấn sân bất động sản, khởi công dự án khu công nghiệp SHI IP Tam Dương

Tập đoàn Sơn Hà vừa khởi công khu công nghiệp SHI IP Tam Dương tại Vĩnh Phúc, chính thức đánh dấu việc gia nhập thị trường bất động sản công nghiệp.
Xem thêm
Phiên bản di động