Chủ tịch HoREA: Quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel là tin vui đối với nhà đầu tư

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 “sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai”. Nội dung đáng chú ý là các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này. Việc thể hiện thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thời hạn sử dụng quy định trong sổ không quá 50 năm. Riêng với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Nghị định 10 quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel là một tin vui đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiệp hội nhận thấy trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 6 đã quy định “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này”, nhưng các địa phương vẫn “chưa dám” cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).

Đồng thời, Nghị định 02 mới chỉ quy định hợp đồng mua bán, thuê mua đối với condotel, officetel, nhưng chưa bao gồm căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ cửa hàng (shophouse)… nên chưa “khái quát hóa” phạm vi điều chỉnh đối với tất cả các “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ”.

Nay, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10 bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nên Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho tất cả “các cơ sở lưu trú du lịch”, điển hình là condotel, tháo gỡ được “vướng mắc” cho công tác cấp giấy chứng nhận cho condotel.

Chủ tịch HoREA nhận thấy, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP cũng chưa quy định “khái quát hóa” việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ”, mà chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ”, nên “phạm vi điều chỉnh” của Nghị định 10 rất hẹp.

Một “bất cập” nữa trong Nghị định số 10 là chỉ quy định việc cấp giấy chứng nhận cho “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú” theo quy định của “pháp luật về du lịch”, trong khi trên thực tế còn có nhiều loại “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú” theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Đồng thời, khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định “Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này” (phổ biến là thời hạn “không quá 50 năm”). Như vậy, có nghĩa là Nhà nước có quyền cho hoặc không cho gia hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, trong hơn 10 năm qua đã có hàng nghìn condotel được “cấp sai” giấy chứng nhận (sổ hồng) công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kết luận là đã cấp giấy chứng nhận trái pháp luật, nhưng Nghị định số 10 chưa quy định “xử lý chuyển tiếp” việc cấp lại giấy chứng nhận (sổ hồng) đối với các trường hợp này.

Từ đó, ông Lê Hoàng Châu đưa ra kiến nghị, sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10 để cấp giấy chứng nhận không chỉ cho condotel, mà còn cấp giấy chứng nhận cho officetel, serviced apartment, shophouse và khái quát chung là các “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ” để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật.

Ngoài ra, đề nghị bổ sung quy định về “quyền ưu tiên” của người sử dụng đất được “gia hạn sử dụng đất” khi hết thời hạn sử dụng đất trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thay đổi mục đích sử dụng đất của thửa đất, khu đất theo quy hoạch sử dụng đất tại khoản 3 Điều 166 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để người sử dụng đất có thời hạn yên tâm.

Cuối cùng, đại diện HoREA đề nghị xem xét có “cơ chế đặc thù” để cấp lại giấy chứng nhận (sổ hồng) với thời hạn sở hữu condotel gắn liền với quyền sử dụng đất với thời hạn theo thời hạn của dự án, tối đa không quá 50 năm, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và chủ đầu tư dự án condotel.

HoREA đề xuất một số giải pháp về tín dụng gỡ khó cho thị trường bất động sản