“Khoảng 30 tỷ USD giá trị các dự án bất động sản đang phải tạm dừng”

Cụ thể, theo báo cáo của VNREA, có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thế thời điểm cuối năm 2022 (tăng 38,7% so với cùng kỳ năm 2021) đã cho thấy tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, lượng doanh nghiệp thành lập mới trong quý IV/2022 thì lại quá ít. Với các doanh nghiệp đang còn hoạt động thì đa số đều phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí, có doanh nghiệp phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn...

Đặc biệt đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, khi dòng tiền thiếu hụt, phải nghỉ Tết sớm, cắt giảm nhân sự, giảm lương và đóng cửa văn phòng. Trong tháng đầu năm 2023, không ít chủ doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ đã phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động cho văn phòng. Hàng chục vạn môi giới, chiếm tới 80% lực lượng đã phải dừng hoạt động.

Ngoài những khó khăn đối với thị trường bất động sản khi hàng loạt doanh nghiệp phải giải thể, phá sản thì các dự án dở dang trên địa bàn cả nước cũng là điểm đáng chú ý. Cụ thể, VNREA cho biết, số lượng dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước nhưng phải tạm dừng lên đến cả nghìn dự án, giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 tỷ USD.

Trong năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương hơn 20% so với năm 2018. Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Trong đó, quý 4/2022, nguồn cung sụt giảm kỷ lục với gần 7,000 sản phẩm.

Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm.

Thậm chí, diễn biến trên đang kéo dài sang năm 2023. Nếu tính sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.

Phân tích về nguyên nhân dẫn đến khó khăn trên, VNREA chỉ ra 3 nguyên nhân chính:

Thứ nhất, vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án, làm nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp.

Thứ hai, tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Thứ ba, thiếu chính sách để điều tiết thị trường, định hướng tiêu dùng, hạn chế đầu cơ, Không có chính sách để hạn chế sản phẩm, dự án cao cấp. Ngược lại cũng không có chính sách phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Cần nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc

Tiếp tục kiến nghị nhiều giải pháp nhằm thúc đầy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA bày tỏ, với khó khăn về chính sách, Chính phủ cần nhanh chóng Đẩy nhanh quá trình sửa luật để ổn định phát triển dài hạn. Theo đó, tổ công tác sớm trình Chính phủ ban hành các Nghị định mới để xử lý vướng mắc của những nghị định cũ, đang tạo rào cản phát triển của thị trường.

"Phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều hạn chế. Rất cần có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy. Nhằm tạo sản phẩm phù hợp thị trường, kích thích giao dịch, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho cả nền kinh tế", ông Đính nhấn mạnh.

Bên cạnh đó cũng cần có những chính sách khuyến khích, kích thích phát triển nhà thương mại có mức giá phù hợp. Vừa kích thích sản xuất kinh doanh, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách.

Trong khi đó, với các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch bệnh COVID-19. Không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ; Hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp...

Liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, VNREA cho rằng: “Cần có chính sách hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu hoặc mua lại trái phiếu đã phát hành mà doanh nghiệp phát hành đang gặp khó khăn và chứng minh được việc sử dụng nguồn tiền trái phiếu phát hành đúng mục đích.”