4 phương án định giá đất vừa được Chính phủ ban hành có gì mới?

06/02/2024 15:00 Bất động sản Trung Nghĩa
Theo quy định mới của Chính phủ về định giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
4 phương án định giá đất vừa được Chính phủ ban hành có gì mới?

Ảnh minh hoạ.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, Nghị định 12 sửa đổi Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44 về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó.

Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đồng thời, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập sẽ được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân bằng VND kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư

Đối với phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Chính phủ đã ban hành Nghị định quy định về 4 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai. Ảnh: Quỳnh Danh.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp cụ thể.

Đầu tiên là các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đa. Thứ hai là tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá.

Bên cạnh đó, phương pháp này cũng tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Đồng thời, xác định giá đất của thửa đất, khu đất mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng với các thành phố trực thuộc trung ương và dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao...

Đối với tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Nghị định nêu rõ, các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Về quyết định giá đất cụ thể, Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, kết quả thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, UBND dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể hoặc UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

4 phương án định giá đất vừa được Chính phủ ban hành có gì mới?
Phấn đấu hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội năm 2024. Đồ họa: N.L.
Hơn 50% dự án bất động sản triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất Hơn 50% dự án bất động sản triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất

Kết quả khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, ...

Các tin khác

Hồ sơ, trình tự mua nhà ở xã hội hơn 800 triệu đồng/căn ngay trung tâm Đà Nẵng

Hồ sơ, trình tự mua nhà ở xã hội hơn 800 triệu đồng/căn ngay trung tâm Đà Nẵng

Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã thông báo về việc mở bán nhà ở xã hội tại Khối nhà A, B thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại khu dân cư An Trung 2 với số lượng 633 căn.
Thông qua Nghị quyết về nhà ở xã hội: Đột phá chính sách, mở lối an cư cho người lao động

Thông qua Nghị quyết về nhà ở xã hội: Đột phá chính sách, mở lối an cư cho người lao động

Ngày 29/5, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội, với 96,44% đại biểu tán thành. Nghị quyết có hiệu lực 5 năm, hứa hẹn gỡ bỏ rào cản, khơi thông nguồn lực, mang cơ hội nhà ở ổn định đến hàng triệu người lao động, cán bộ, công chức, viên chức trên cả nước.
Chứng chỉ xanh và xu hướng “carbon-neutral”: “Kim chỉ nam” cho bất động sản Việt trong kỷ nguyên Net Zero

Chứng chỉ xanh và xu hướng “carbon-neutral”: “Kim chỉ nam” cho bất động sản Việt trong kỷ nguyên Net Zero

Trước cam kết Net Zero 2050 của Việt Nam, xu hướng “carbon-neutral” và các chứng chỉ xanh đang nổi lên như một hướng đi tất yếu cho ngành bất động sản. Đây không chỉ là giải pháp ứng phó với biến đổi khí hậu mà còn là “chìa khóa” giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh, thu hút vốn và khẳng định giá trị bền vững.
Ai chịu trách nhiệm kiểm soát, kiểm tra chất lượng công trình?

Ai chịu trách nhiệm kiểm soát, kiểm tra chất lượng công trình?

Ai chịu trách nhiệm kiểm soát, kiểm tra chất lượng công trình? Bộ Xây dựng hay UBND các tỉnh, thành phố? Cần làm rõ cơ quan chịu trách nhiệm ngay trong dự thảo Nghị quyết, tránh tình trạng "đổ thừa do luật quy định chưa rõ” dẫn tới không ai chịu trách nhiệm.
Concierge Service: Làn sóng mới của bất động sản hạng sang tại The Cosmopolitan

Concierge Service: Làn sóng mới của bất động sản hạng sang tại The Cosmopolitan

Từ New York đến Dubai, Concierge Service, dịch vụ trợ lý cá nhân đẳng cấp đã trở thành biểu tượng gắn liền với bất động sản siêu sang toàn cầu. Tại Việt Nam, MIK Group hiện thực hóa xu hướng này qua hệ thống đặc quyền MIK Signature Privileges, nơi chuẩn sống thượng lưu được tái định nghĩa, khởi đầu tại dự án biểu tượng The Cosmopolitan.
Cho vay ưu đãi dài hạn từ Quỹ nhà ở quốc gia

Cho vay ưu đãi dài hạn từ Quỹ nhà ở quốc gia

Đại biểu Quốc hội kiến nghị cho vay ưu đãi dài hạn từ Quỹ nhà ở quốc gia hoặc Ngân hàng chính sách xã hội, đồng thời cấp bù lãi suất hoặc hỗ trợ giá thuê nhà, đơn giản hóa điều kiện cho vay, có thể dùng căn hộ đó để làm tài sản đảm bảo. Đồng thời, người mua nhà ở xã hội được hưởng chính sách trả góp không lãi suất.
Cần quy định khung giá trần hoặc giá sàn nhà ở xã hội theo khu vực

Cần quy định khung giá trần hoặc giá sàn nhà ở xã hội theo khu vực

Cần quy định khung giá trần hoặc giá sàn nhà ở xã hội theo khu vực. Nếu không có khung giá, người lao động có thể tiếp tục rơi vào cảnh "nhà ở xã hội nhưng không với tới được" vì giá vẫn vượt xa thu nhập. Nhà ở xã hội phải tương xứng với đồng lương của người lao động, cả khi mua hoặc thuê.
Bộ Xây dựng “thúc” các địa phương đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội, gỡ vướng cho doanh nghiệp

Bộ Xây dựng “thúc” các địa phương đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội, gỡ vướng cho doanh nghiệp

Trước tình hình một số địa phương còn chậm trễ trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng vừa ban hành Công điện yêu cầu quyết liệt hơn nữa trong việc đôn đốc, triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Lâm Đồng phấn đấu hoàn thành 402 căn nhà ở xã hội năm nay

Lâm Đồng phấn đấu hoàn thành 402 căn nhà ở xã hội năm nay

UBND tỉnh Lâm Đồng mới đây ban hành kế hoạch phát triển nhà ở xã hội năm 2025. Theo đó, địa phương phấn đấu đạt chỉ tiêu năm 2025 hoàn thành 402 căn nhà ở xã hội.
Giải "cơn khát" nhà ở cho người lao động ở phía Tây thành phố Đà Nẵng

Giải "cơn khát" nhà ở cho người lao động ở phía Tây thành phố Đà Nẵng

Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng thông báo về việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê nhà tại 02 khối nhà 05 tầng thuộc Khu ký túc xá tập trung phía Tây - Mở rộng, tọa lạc trong Khu đô thị công nghiệp Hòa Khánh. Giá thuê và quản lý vận hành dự kiến từ 2.500.000 đồng - 3.250.000 đồng/tháng.
Quần thể nghỉ dưỡng và thể thao Ruby Tree Golf Villas sẵn sàng đón làn sóng du khách đến Đồ Sơn

Quần thể nghỉ dưỡng và thể thao Ruby Tree Golf Villas sẵn sàng đón làn sóng du khách đến Đồ Sơn

Kết hợp hoàn hảo giữa thiên nhiên bình yên của vùng biển Đồ Sơn, không gian nghỉ dưỡng tinh tế của những biệt thự, dịch vụ đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu và những hoạt động ngoài trời sôi động, Ruby Tree Golf Villas sẽ là điểm đến lý tưởng cho du khách dịp 30/4-1/5 và mùa hè này.
VINACONEX khởi công dự án Tổ hợp Capital One quy mô 3.900 tỷ đồng

VINACONEX khởi công dự án Tổ hợp Capital One quy mô 3.900 tỷ đồng

Ngày 22/4/2025, Tổng công ty Cổ phần VINACONEX đã tổ chức lễ khởi công Dự án Capital One tại Khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Đây là tổ hợp đa chức năng bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ dịch vụ và khách sạn, được định vị trong phân khúc bất động sản cao cấp.
Khởi công dự án nhà ở xã hội 282 căn tại Đồng Văn (Hà Nam)

Khởi công dự án nhà ở xã hội 282 căn tại Đồng Văn (Hà Nam)

Ngày 19/4/2025, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) tổ chức Lễ khởi công xây dựng Tòa nhà B1, B2 thuộc Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội tại phường Đồng Văn, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
Bài toán vay mua nhà: Lãi suất giảm, nhiều lao động trẻ vẫn e dè trước áp lực tài chính dài hạn

Bài toán vay mua nhà: Lãi suất giảm, nhiều lao động trẻ vẫn e dè trước áp lực tài chính dài hạn

Các ngân hàng đang tung ra hàng loạt gói vay ưu đãi dành cho người lao động trẻ mua nhà lần đầu với lãi suất hấp dẫn. Tuy nhiên, áp lực tài chính dài hạn và những rủi ro tiềm ẩn sau ưu đãi đang khiến nhiều lao động trẻ cân nhắc kỹ trước quyết định vay nợ để sở hữu căn nhà mơ ước.
Hơn 600 căn chung cư cho người thu nhập thấp đủ điều kiện bán tại Đà Nẵng

Hơn 600 căn chung cư cho người thu nhập thấp đủ điều kiện bán tại Đà Nẵng

Tin vui cho người lao động thu nhập thấp tại Đà Nẵng, 633 căn hộ chung cư tại Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu dân cư An Trung 2, phường An Hải Nam, quận Sơn Trà đủ điều kiện bán theo quy định tại khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023. Đây là tín hiệu tích cực, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người dân, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương.
Bước ngoặt mới cho thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội

Bước ngoặt mới cho thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội

Phía Tây Hà Nội đang trở thành tâm điểm phát triển với hạ tầng ngày càng hoàn thiện và nhu cầu giãn dân tăng cao. Trong bối cảnh đó, Vinhomes Wonder City nổi lên như một dự án tiên phong, sở hữu vị trí chiến lược, quy mô 133,4ha cùng hệ sinh thái tiện ích đẳng cấp. Dự án không chỉ kiến tạo chuẩn mực sống mới mà còn mở ra cơ hội đầu tư đầy tiềm năng cho thị trường bất động sản khu vực.
Bất động sản công nghiệp - động lực phát triển công nghiệp hỗ trợ vùng Đồng bằng Sông Hồng

Bất động sản công nghiệp - động lực phát triển công nghiệp hỗ trợ vùng Đồng bằng Sông Hồng

Bất động sản công nghiệp đang trở thành yếu tố then chốt trong chiến lược phát triển công nghiệp hỗ trợ, đặc biệt tại vùng Đồng bằng Sông Hồng. Tuy nhiên, bên cạnh tiềm năng to lớn, khu vực này vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Để thúc đẩy sự phát triển bền vững của công nghiệp hỗ trợ, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và các tổ chức tài chính.
Cơ hội đầu tư và tiềm năng tăng trưởng bền vững của Vinhomes Wonder City - đại đô thị phía Tây Hà Nội

Cơ hội đầu tư và tiềm năng tăng trưởng bền vững của Vinhomes Wonder City - đại đô thị phía Tây Hà Nội

Sở hữu vị trí chiến lược tại Đan Phượng, Vinhomes Wonder City được kỳ vọng trở thành tâm điểm mới của bất động sản phía Tây Hà Nội. Với quy hoạch bài bản, hệ thống tiện ích đẳng cấp và thiết kế linh hoạt, dự án không chỉ mang đến không gian sống lý tưởng mà còn mở ra cơ hội gia tăng giá trị bền vững cho nhà đầu tư.
Giải mã lý do Eurowindow Twin Parks “lọt mắt xanh” nhà đầu tư

Giải mã lý do Eurowindow Twin Parks “lọt mắt xanh” nhà đầu tư

Sở hữu vị trí chiến lược ở lõi trung tâm Gia Lâm, Eurowindow Twin Parks được hưởng lợi trực tiếp từ kết quả quá trình “quận hóa” khi hạ tầng giao thông được đầu tư kết nối đồng bộ và hạ tầng xã hội đầy đủ tiện ích, trong khi mức giá bất động sản đang ở mức hấp dẫn so với mặt bằng thị trường.
Giá thuê nhà tại Hà Nội tăng cao - thách thức cho người lao động trẻ

Giá thuê nhà tại Hà Nội tăng cao - thách thức cho người lao động trẻ

Giá thuê nhà tại Hà Nội tiếp tục leo thang, khiến nhiều người lao động, đặc biệt là người trẻ, gặp khó khăn trong việc duy trì cuộc sống tại đô thị. Nhiều người buộc phải thuê nhà xa trung tâm, đối mặt với những thách thức về chất lượng sống.
Xem thêm
Phiên bản di động