Việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, giá đất

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024

Ngày 15/10, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị Đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp và báo chí về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Hội nghị Đối thoại về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Về vấn đề định giá đất, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, 1 trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là bỏ quy định về khung giá đất hiện nay của Chính phủ (ban hành 5 năm/lần).

Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm và cục bộ theo loại đất, theo khu vực. Luật cũng phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất…) thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp huyện.

Ngoài ra, Luật mới quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh gía đất. Để quy định chi tiết, Chính phủ đã có thêm Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, Công điện 105/CĐ-TTg ban hành cách đây ít ngày của Chính phủ đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường triển khai ngay Luật Đất đai, cùng với nhiều Nghị định hướng dẫn khác, cho thấy Chính phủ, Bộ ban ngành đang rất quyết tâm trong việc đưa Luật Đất đai vào cuộc sống.

Một trong những điểm mới và cũng là vấn đề quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bởi mọi vấn đề đều liên quan đến giá đất, từ giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư, nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất đến kiện tụng, tranh chấp, phòng chống lãng phí. Riêng quá trình thảo luận về Luật Đất đai 2024, Quốc hội tổng kết có đến 1 triệu ý kiến về giá đất, có thể thấy đây là vấn đề “nóng” và rất quan trọng.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP cũng quy định rõ quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của “Tổ chức Tư vấn định giá đất”, “Hội đồng thẩm định bảng giá đất/giá đất cụ thể”.

“Thời gian qua, nhiều cơ quan tư vấn không dám làm việc, sợ sai, sợ hình sự hóa. Luật Đất đai 2024 đã tháo gỡ vấn đề này bằng cách quy định rất rõ trách nhiệm của tổ chức tư vấn. Trong đó, tổ chức tư vấn không chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất mà chỉ đề xuất với ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố. Ủy ban nhân dân có thể thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để tư vấn cho ủy ban nhân dân quyết định giá đất hợp lý. Quyết định cuối cùng về giá đất là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố. Quy trình là như vậy” - TS. Cấn Văn Lực cho biết.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia phát biểu tại Hội nghị.

Bảng giá đất mới từ 1/1/2026 có thể tăng hơn 10 lần so với bảng giá đất hiện tại

Về tác động của quy định mới về định giá đất đối với địa phương, doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Định giá đất theo nguyên tắc thị trường tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan.

Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường song cũng sẽ gia tăng áp lực về nguồn nhân lực, công nghệ, trách nhiệm đối với địa phương khi bảng giá đất mới từ 1/1/2026 tại một số địa phương dự kiến sẽ tăng từ 2-7 lần, thậm chí cao hơn 10 lần so với bảng giá đất hiện tại".

Một điểm mới đáng chú ý khác của Luật Đất đai 2024 là quy định chi tiết thông tin, dữ liệu đất đai và trách nhiệm xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai.

Theo đó, hệ thống thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai (nhất là cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai) là thông tin đầu vào quan trọng, chuẩn xác cho các phương pháp định giá đất. Bên cạnh đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định rõ các nguồn thông tin ưu tiên khi tính giá đất theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Việc quản lý, khai thác và đảm bảo sự liên thông giữa cơ sở thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai và thị trường đất đai, bất động sản sẽ tạo điều kiện phát triển dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai, đồng thời đảm bảo việc khai thác dữ liệu về đất đai của doanh nghiệp, người dân được an toàn, hiệu quả, minh bạch. Cần thống nhất, giải quyết triệt để vấn đề nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào để kết quả định giá đất chuẩn xác, phù hợp hơn và tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong quá trình triển khai”.

Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cần lưu ý cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai/bất động sản theo yêu cầu; cung cấp lãi suất liên quan được dùng làm lãi suất chiết khấu trong định giá đất, bất động sản; khai thác cơ sở thông tin, dữ liệu quốc gia về đất, giá đất và bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực trả lời câu hỏi của doanh nghiệp về yếu tố trượt giá trong định giá đất:

Sang tên sổ đỏ mà không đăng ký biến động đất đai bị xử phạt như thế nào? Trường hợp sang tên sổ đỏ mà không đăng ký biến động đất đai thì bên nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị xử ...

Từ 7/10/2024, diện tích tối thiểu để tách thửa đất tại Hà Nội là 50m2 Theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội có hiệu lực từ ngày 7/10/2024, về tách thửa đất ở tại ...

TP.HCM thưởng 15 triệu đồng cho hộ gia đình di dời trước thời hạn thu hồi đất UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định số 68/2024/QĐ-UBND quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi ...