Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu loạt bất cập và giải pháp phát triển thị trường bất động sản

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị - Ảnh: VGP

Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững do Chính phủ tổ chức chiều ngày 14/7, lãnh đạo Bộ Xây dựng có báo cáo đánh giá toàn diện thị trường bất động sản năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022; dự báo tình hình và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững.

Trình bày báo cáo trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh: thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, lĩnh vực khác cùng phát triển, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân, phát triển đô thị, công nghiệp và du lịch.

Thời gian qua, thị trường bất động sản đã có sự phát triển quan trọng cả về quy mô, trình độ, năng lực, kinh nghiệm của các chủ thể tham gia thị trường… đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước.

Trong những năm qua, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã cơ bản được hoàn thiện gồm: Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng… và nhiều nghị định, thông tư được ban hành đã tạo các điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.

Chưa cải thiện nguồn cung nhà ở thương mại

Lãnh đạo Bộ Xây dựng đề cập, trong năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có nhiều chuyển biến.

Năm 2021 có 172 dự án hoàn thành với quy mô 24.027 căn; bằng khoảng 42% số lượng so với năm 2020. Trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành vẫn hạn chế với khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021, cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Về nguồn cung nhà ở xã hội, đến nay, tổng số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành là 279 dự án nhà, quy mô xây dựng khoảng 148.000 căn, với tổng diện tích hơn 7,4 triệu m2; đang tiếp tục triển 355 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 377.000 căn, tổng diện tích khoảng 18,84 triệu m2.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, cả nước chỉ hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn xây dựng. Riêng dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 1 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 400 căn hộ, với tổng diện tích 21.500 m2.

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, các địa phương đã khởi công 11 dự án với tổng số khoảng 25.675 căn, tổng diện tích xây dựng khoảng 1.282.850 m2. Tuy nhiên, các kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu.

Về lượng giao dịch bất động sản, năm 2021 có khoảng 110.000 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tại các dự án (gần tương đương lượng giao dịch năm 2020 là khoảng 115.000 giao dịch), nhưng lượng giao dịch đất nền tăng mạnh, tổng lượng giao dịch đất nền trong năm khoảng 170.000 giao dịch.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ khoảng 50.000 giao dịch, đất nền khoảng 200.000 giao dịch tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Về giá giao dịch bất động sản, năm 2021, giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm, trong đó giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 –7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý 1 đầu quý 2 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, "sốt giá" đất nền tại một số địa phương.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối quý 1, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý 2.

Về lượng tồn kho bất động sản, còn khoảng 2.300 căn nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch trên thị trường nhưng còn tồn đọng, chưa có giao dịch vào cuối năm 2021, ít hơn nhiều so với năm 2020 là khoảng 9.000 căn. Trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung nhà ở hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao, theo đó, các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tính đến 20/06/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà Đầu tư nước ngoài đạt trên 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD.

Bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập

Bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước và đảm bảo an sinh xã hội, Bộ trưởng nhận định thị trường bất động sản hiện đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh nổi lên.

Hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi như: về hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; về xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Việc lập và phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định.

Nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất. Theo thông tin của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM có trên địa bàn Thành phố có khoảng 126 dự án.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản còn bất hợp lý: phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu, mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia).

Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, TP.HCM hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 tr/m2.

Các sàn giao dịch bất động sản hình thành, hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu ổn định; chưa đảm bảo kiểm soát đầy đủ được thông tin, tính pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt; một bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp; còn một lượng lớn các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề.

Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.

Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đầy đủ, hoàn chỉnh; việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục và đầy đủ dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn thổi, nhiễu loạn thị trường.

Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường bất động sản tại một số địa phương còn tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý kiên quyết; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời…

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu, cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn một số tồn tại, hạn chế như một số vụ việc vừa qua.

Giải pháp phát triển thị trường

Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp và nhiệm vụ cụ thể đối với từng bộ ngành và các địa phương trong Báo cáo gửi tới Hội nghị.

Khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản:

Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; đồng thời tăng cường quản lý thị trường bất động sản.

Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường khi cần thiết.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường. Tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…

Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định; thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.

Cơ cấu lại tín dụng; kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản:

Kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường.

Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.

Kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (nhất là trái phiếu riêng lẻ), hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán.

Đồng thời hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh…

Đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản; sửa đổi quy định đấu giá quyền sử dụng đất:

Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản.

Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.

Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương;

Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các Dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đô thị, đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.

Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường bất động sản và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch bất động sản, các hoạt động môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh.

Hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản…