HoREA: “Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua”

Ảnh minh hoạ. Nguồn: Sức khoẻ và Đời sống.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014. Cụ thể:

Khoản 2 Điều 32 và khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở 2023 rất chính xác, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất.

HoREA chỉ ra khoản 2 Điều 32 và khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” và “được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai” đã dẫn chiếu về Luật Đất đai là rất chính xác, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Ngoài ra, điều này khắc phục được “bất cập” của điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định “chỉ định chủ đầu tư” và “hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” đã “vênh” với các quy định của Luật Đất đai 2013.

Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định rất chặt chẽ

Bên cạnh đó, về “phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê” (còn gọi là “nhà chung cư mini”), Điều 57 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rất chặt chẽ để đảm bảo năng lực của nhà đầu tư là cá nhân “phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở”; phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; người mua nhà tại các “nhà chung cư mini” được cấp giấy chứng nhận.

Việc quản lý vận hành phải thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và đã quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, thanh tra của Ủy ban nhân dân các cấp để vừa bảo đảm an toàn, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân sinh sống tại các “nhà chung cư mini”, vừa tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương đối với các trường hợp.

Cụ thể: “Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê; căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản; cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân; đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

Việc quản lý vận hành nhà ở quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành; Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này; Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Điều 58 Luật Nhà ở 2023 đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư

Điều 58 Luật Nhà ở 2023 không quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” mà chỉ quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư” đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Đồng thời, với các quy định tại Chương V Luật Nhà ở về “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” vẫn có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” khi nhà chung cư đã hết “thời hạn sử dụng” hoặc bị xuống cấp hư hỏng, nguy hiểm cho người sử dụng.

Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 đã kế thừa các quy định của Luật Nhà ở 2014 về trường hợp “sở hữu nhà ở có thời hạn” đã đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người tiêu dùng chỉ muốn mua và sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định và với các quy định về “sở hữu nhà ở có thời hạn” còn góp phần phát triển loại “nhà ở sở hữu có thời hạn” như loại “căn hộ dịch vụ (serviced arpartment)” được xây dựng trên khu đất có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm có giá bán thấp hơn so với giá bán của căn hộ chung cư “sở hữu không xác định thời hạn”.

Điều 63 Luật Nhà ở 2023 áp dụng được trên thực tế

Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định “cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, trong đó có cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm: diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã “luật hóa” quy định cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” mà trước đây đã được quy định tại các Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và Nghị định 69/2021/NĐ-CP nhưng chưa áp dụng được trên thực tế.

Đặc biệt là cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” đã tháo gỡ được vướng mắc trong việc xử lý các phần diện tích đất ngoài ranh khối đế xây dựng nhà chung cư như đường nội bộ, đất nhóm cây xanh.

Cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” này là một chính sách rất quan trọng sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả Chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là Hà Nội và TP HCM.

Khoản 3 Điều 64 Luật Nhà ở 2023 phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của người dân

Khoản 3 Điều 64 Luật Nhà ở 2023 về “yêu cầu về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” quy định “Căn cứ danh mục, địa điểm có nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giải pháp quy hoạch xây dựng lại cả khu chung cư hoặc giải pháp quy gom để thực hiện xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị”, trong đó đã “luật hóa” quy định của Nghị định 69/2021/NĐ-CP về “giải pháp quy gom để thực hiện xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận” là rất cần thiết và phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của người dân muốn được tái định cư tại chỗ trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận để phù hợp với cuộc sống và sinh kế của mình.

Chương VI Luật Nhà ở 2023 với nhiều chính sách nổi bật

Chương VI Luật Nhà ở 2023 về “chính sách về nhà ở xã hội” đã quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là nhằm thực hiện “Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030” với nhiều chính sách nổi bật.

Như Khoản 5 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 quy định “hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” để đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội “mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở” hoặc “để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân” cho phép các “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội “mua, thuê mua nhà ở xã hội”, đã khắc phục được “bất cập” của khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 trước đây đã không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định “điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội” đã bãi bỏ “điều kiện cư trú”, hoặc giao cho Chính phủ quy định “điều kiện về thu nhập” đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định “đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập” là rất hợp tình hợp lý, để phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương và để phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ,…

HoREA kiến nghị những quy định cần được xem xét

Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực tổng thể là chủ đạo thì HoREA nhận thấy, cũng còn một số quy định cần được Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cân nhắc xem xét, có thể nên được “thêm, bớt đôi chút” hoặc bổ sung khi có điều kiện.

Thứ nhất, Luật Nhà ở 2023 chưa quy định chính sách hỗ trợ cho khoảng trên dưới một trăm ngàn chủ nhà trọ với hàng trăm ngàn phòng trọ cho thuê trong cả nước đã và đang giải quyết chỗ thuê trọ cho hàng triệu công nhân, người lao động, mà Hiệp hội đã nhiều lần kiến nghị trước đây.

Thứ hai, điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 về “các hành vi bị nghiêm cấm” quy định “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” không phù hợp thực tế và cũng không cấm được hoạt động cho thuê nhà, cho thuê căn hộ chung cư dạng “kinh doanh lưu trú du lịch” theo ngày, ngắn ngày, theo giờ áp dụng công nghệ theo ứng dụng “chia sẻ phòng thuê (Airbnb)” đang được sử dụng rất phổ biến trong nước ta và trên thế giới, nên quy định “nghiêm cấm” này khó thực thi trên thực tế vì có cấm thì người dân cũng vẫn làm vì cuộc sống, mà nên quản lý chặt chẽ thì tốt hơn.

Thứ ba, Điều 39 Luật Nhà ở 2023 về “nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở thương mại” và Điều 145 Luật Nhà ở 2023 về “hội nghị nhà chung cư” chưa quy định về “hội nghị nhà chung cư lần đầu” và cũng đều chưa quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp xã tổ chức “hội nghị nhà chung cư lần đầu”.

Tuy nhiên, có thể căn cứ khoản 13 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải thực hiện “nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật” nên đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thống nhất để Chính phủ quy định tại văn bản dưới luật.

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025, HoREA đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về nhà ở xã hội và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu cấp bách và nguyện vọng của người dân có liên quan, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội và công tác chỉnh trang tái phát triển đô thị.

Tổng LĐLĐ Việt Nam là cơ quan chủ quản đầu tư xây nhà ở xã hội Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua, cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản ...