Kiến nghị cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất tuỳ khả năng nhà đầu tư
Đó là ý kiến góp ý của ông Nguyễn Văn Đính - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra vào ngày 8/3 vừa qua.
| “Bất cập trong cơ chế xác định giá đất khiến thị trường bất động sản bị rối loạn” |
Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp diễn ra vào ngày 8/3. Tại hội thảo đại diện các doanh nghiệp, chuyên gia đã đưa ra những góp ý tích cực.
Không cần tách bạch hai cơ chế tạo lập quỹ đất
Góp ý một số nội dung cụ thể, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản kiến nghị, dự thảo không cần tách bạch trường hợp nào nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự). Mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư.
Lý giải vấn đề này, ông Đỉnh cho rằng nếu cố gắng tách bạch, phân định rõ ràng sẽ làm nảy sinh bất cập trong 2 trường hợp sau đây:
Trường hợp thứ nhất: Tại khu vực có mức độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở của người dân lớn và cần thiết phải thực hiện các dự án nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước khảo sát và dự kiến lập một dự án nhà ở nhưng trong ranh dự án có một vài căn nhà hiện hữu (có đất ở), dù diện tích đất ở chỉ chiếm 0,01% diện tích đất toàn dự án thì Nhà nước không được thu hồi đất mà phải trông chờ có nhà đầu tư xuất hiện, thỏa thuận với người dân để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án.
 |
| Ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản |
Nếu nhà đầu tư chưa xuất hiện thì dự án chưa thể triển khai. Hoặc nếu nhà đầu tư đã tiến hành thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không đạt được 100% diện tích thì Nhà nước cũng không thể can thiệp để thu hồi đất và triển khai dự án.
Trường hợp thứ hai: Tình huống tương tự trường hợp thứ nhất nhưng trong ranh dự án chỉ có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở. Do hiện trạng không có đất ở nên không thể áp dụng cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà buộc phải trông chờ Nhà nước lập dự án, thu hồi đất và giao đất qua cơ chế đấu giá, đấu thầu, gây chậm trễ cho quá trình triển khai dự án.
Theo Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản, dự thảo luật đã tách bạch trường hợp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (cơ chế dân sự) và trường hợp thu hồi đất (cơ chế hành chính) đối với dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn:
Nếu quỹ đất thực hiện dự án mà hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở): Nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.
Nếu quỹ đất thực hiện dự án mà hiện trạng có đất ở (gồm đất ở và các loại đất không phải là đất ở): Nhà nước không được thu hồi đất mà trường hợp này nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Căn cứ của đề xuất này là Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường... Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất...” Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đề ra nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.
Nếu Luật Đất đai sửa đổi có thể tạo ra hành lang pháp lý và công cụ để định giá đất bám sát giá thị trường, tôi cho rằng không cần thiết phải tách bạch, phân định rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất. Bởi giá Nhà nước bồi thường cho người dân (trường hợp thu hồi đất) cũng xấp xỉ giá nhà đầu tư chi trả (trường hợp tự thỏa thuận).
Giải quyết xung đột pháp luật liên quan đến đất thuê trả tiền hàng năm
"Câu hỏi là quyền tài sản này định giá thế nào? Các trường hợp đã được thuê đất trả tiền hàng năm từ trước có được thụ hưởng thứ quyền tài sản này không? Từ trước đến nay việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm thì các bên không định giá quyền thuê đất để tính vào giá bán, nay với việc “luật hóa” thứ quyền tài sản này sẽ ảnh hưởng ra sao đến các giao dịch đã sẵn có?" Theo ông Đỉnh đây là những vấn đề cần phải làm sáng tỏ trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua.
Ngoài ra, ông Đỉnh đặt vấn đề về việc dự thảo đặt ra điều kiện để chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản trên đất gắn với chuyển nhượng quyền thuê đất là “phải ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất” (Điều 50). Đây là quy định khó hiểu và không rõ mục đích.
 |
Nguyên nhân bởi với trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì đương nhiên không phải ứng trước tiền bồi thường; sau khi hoàn thành xây dựng công trình, nhà đầu tư muốn bán tài sản sẽ không được chấp thuận do không ứng tiền bồi thường cho Nhà nước (!?)
Đồng thời, ông nhận định cần nhấn mạnh rằng giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang có “độ vênh”. Dự thảo Luật Đất đai hạn chế thuê đất trả tiền một lần và có cơ chế khuyến khích đưa tài sản gắn với đất thuê trả tiền hàng năm vào giao dịch. Nhưng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại đề ra nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng là “phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”; đồng nghĩa với không cho phép mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 15 bản dự thảo tháng 3/2023).
Từ đó,Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản kiến nghị Cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Đất đai và cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản trao đổi, thống nhất giữa dự thảo 2 luật.
 Doanh nghiệp bán lẻ bán xăng dầu than phải bán đất đai, cầm cố tài sản để bù lỗ |
Các tin khác
Giải mã lý do Eurowindow Twin Parks “lọt mắt xanh” nhà đầu tư
Sở hữu vị trí chiến lược ở lõi trung tâm Gia Lâm, Eurowindow Twin Parks được hưởng lợi trực tiếp từ kết quả quá trình “quận hóa” khi hạ tầng giao thông được đầu tư kết nối đồng bộ và hạ tầng xã hội đầy đủ tiện ích, trong khi mức giá bất động sản đang ở mức hấp dẫn so với mặt bằng thị trường.
Giá thuê nhà tại Hà Nội tăng cao - thách thức cho người lao động trẻ
Giá thuê nhà tại Hà Nội tiếp tục leo thang, khiến nhiều người lao động, đặc biệt là người trẻ, gặp khó khăn trong việc duy trì cuộc sống tại đô thị. Nhiều người buộc phải thuê nhà xa trung tâm, đối mặt với những thách thức về chất lượng sống.
Quy tụ nhiều dự án tỷ đô - bất động sản Đông Anh tiếp đà tăng trưởng mạnh
Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng đầy hứa hẹn, mở ra những cơ hội hấp dẫn cho giới đầu tư. Nổi bật trong làn sóng này, Đông Anh vươn lên trở thành tâm điểm, hứa hẹn bùng nổ trong năm 2025 với tiềm năng phát triển vượt trội và hàng loạt dự án đột phá.
Tranh chấp tại chung cư C2 Xuân Đỉnh: Cư dân đòi minh bạch, chủ đầu tư chậm bàn giao
Cư dân chung cư C2 Xuân Đỉnh (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) bức xúc khi chủ đầu tư niêm phong các phòng kỹ thuật, chậm bàn giao 2 tầng hầm và thiếu minh bạch về quỹ bảo trì tòa nhà. Tranh chấp kéo dài khiến người dân lo ngại về quyền lợi chính đáng và vấn đề an toàn khi sinh sống tại đây.
Nhà ở xã hội: Hướng đi nào để vừa hỗ trợ người mua, vừa thu hút doanh nghiệp đầu tư?
Dù nhà ở xã hội được xem là một giải pháp giúp người lao động có thu nhập thấp và trung bình thực hiện giấc mơ an cư, nhưng thực tế, không phải ai cũng có thể dễ dàng tiếp cận. Để cân bằng giữa việc hỗ trợ người mua và thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cần có những chính sách đồng bộ, cơ chế linh hoạt và sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan.
Đừng để mua nhà trở thành “ác mộng”!
Ước mơ an cư lạc nghiệp luôn cháy bỏng trong mỗi người lao động, đặc biệt tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, bài toán tài chính khi quyết định “gánh” trên vai một khoản vay lớn để mua nhà luôn là một thách thức không nhỏ đối với mỗi người. Vậy, làm thế nào để giấc mơ an cư không trở thành “ác mộng” nợ nần? Vay bao nhiêu là đủ và an toàn để không gánh nặng cuộc sống?
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: Một thập kỷ kết nối, thúc đẩy thị trường minh bạch, bền vững
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa kỷ niệm 10 năm thành lập, đánh dấu một thập kỷ nỗ lực không ngừng trong việc kiến tạo một môi trường kinh doanh bất động sản công bằng, minh bạch và cạnh tranh.
Bán nhà ở xã hội giá từ 540 triệu đồng/căn ở nơi đông công nhân nhất Đà Nẵng
Trong bối cảnh giá bất động sản đô thị tiếp tục xu hướng tăng, việc tìm kiếm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính là một thách thức đối với nhiều người, đặc biệt là người lao động tại các khu công nghiệp. Tại Đà Nẵng, dự án nhà ở xã hội Bàu Tràm Lakeside tại quận Liên Chiểu được xem là một nỗ lực nhằm giải quyết phần nào nhu cầu này cho lực lượng công nhân đông đảo trong khu vực. Dự án sắp mở bán 250 căn hộ với mức giá phù hợp, hứa hẹn mang đến cơ hội an cư thiết thực cho người lao động.
Bất động sản Haaland - Đối tác uy tín trong lĩnh vực chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội
Trong bối cảnh thị trường bất động sản không ngừng biến động, việc tìm kiếm một đối tác uy tín, chuyên nghiệp để đảm bảo các giao dịch an toàn, minh bạch trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Haaland ra đời với sứ mệnh trở thành cái tên hàng đầu trong lĩnh vực chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội, mang đến những giải pháp tốt nhất cho khách hàng.
Bất động sản bền vững - "Chìa khóa" tăng trưởng hai con số trong kỷ nguyên mới
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội và thách thức lớn trong kỷ nguyên mới. Để đạt được mục tiêu tăng trưởng hai con số, việc chuyển đổi sang mô hình phát triển bền vững không chỉ là xu hướng mà còn là yêu cầu cấp thiết.
Chuyển đổi xanh cho thị trường bất động sản Việt Nam - xu hướng tất yếu để phát triển bền vững
Ngày 19/2, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2024 - 2025 trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V; đồng thời công bố và triển khai đề án “Chuyển đổi xanh cho thị trường bất động sản Việt Nam”.
"Kỷ nguyên mới" của thị trường bất động sản: Thích ứng để bứt phá, phát triển bền vững
Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V, các chuyên gia và doanh nghiệp cùng nhau phân tích thực trạng, xu hướng thị trường trong "kỷ nguyên mới". Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đối diện nhiều cơ hội tăng trưởng, song vẫn còn không ít thách thức về pháp lý, vốn và biến động kinh tế vĩ mô đòi hỏi doanh nghiệp phải thích ứng linh hoạt để phát triển bền vững.
Có bao nhiêu tiền tích lũy thì suy nghĩ đến việc mua nhà?
Mua nhà là một trong những quyết định lớn nhất trong cuộc đời của mỗi người, đặc biệt là đối với người trẻ. Với tình hình giá bất động sản tăng cao và lãi suất không ngừng thay đổi, câu hỏi đặt ra là: khi nào là thời điểm thích hợp để mua nhà? Có bao nhiêu tiền tích lũy thì có thể mua? Và vay bao nhiêu là hợp lý?
Xu hướng đầu tư bất động sản dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét
Đây là nhận định của các chuyên gia Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Theo đó, thời gian gần đây, giá bất động sản tại khu vực trung tâm tăng mạnh, hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn. Trong khi giá bất động sản tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển có biên độ tăng giá lớn trong tương lai.
Masterise Homes ra mắt SOLA - Đảo Ánh Dương - bán đảo villa vườn giữa tâm điểm kết nối trung tâm Sài Gòn
Masterise Homes chính thức ra mắt dự án SOLA - Đảo Ánh Dương - phân khu bán đảo villa vườn duy nhất tại trung tâm mới The Global City - khu đô thị biểu tượng đầu tiên tại Việt Nam được thiết kế bởi Foster+Partners.
Sắp diễn ra Diễn đàn “Thị trường bất động sản vươn mình trong kỷ nguyên mới”
Ngày 19/2 sẽ diễn ra Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ V, bàn về động lực và triển vọng vươn mình của thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới. Sự kiện còn vinh danh các thương hiệu bất động sản dẫn đầu năm 2024-2025, ghi nhận những đóng góp xuất sắc vào sự phát triển của ngành.
Trước và sau Tết Ất Tỵ, nhà đầu tư bất động sản đổ về đâu, tập trung phân khúc nào?
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn, sau Tết Nguyên đán, tại Hà Nội nhu cầu tìm kiếm của người mua tập trung vào chung cư về phía Tây ở các quận Nam Từ Liêm, Hà Đông; đất nền khu vực ngoại ô (quận Long Biên, Hoài Đức, Hà Đông,…); và nhà riêng ở các quận đông dân gồm Đống Đa, Hoàng Mai, Long Biên. Trong khi đó, tại TP. HCM, phần lớn lượng quan tâm đất nền tập trung ở Quận 9. Người có nhu cầu mua chung cư chủ yếu tìm kiếm căn hộ ở Quận 2, Quận 7. Còn đối với nhà riêng, Bình Thạnh, Gò Vấp là các quận thu hút mức độ quan tâm nhiều hơn cả.
Thu nhập bao nhiêu để mua được nhà tại từng quận ở Hà Nội?
Giá nhà tăng “chóng mặt” trong khi thu nhập cải thiện không tương ứng khiến khả năng chi trả nhà ở tại Hà Nội liên tục sụt giảm trong vài năm qua. Người có thu nhập ở mức trung bình ngày càng khó sở hữu một căn nhà tại Thủ đô.
Đà Nẵng sắp có chung cư hơn 1.100 tỷ đồng ở Liên Chiểu, do BNC Land đầu tư
Khu căn hộ cao cấp Đà Nẵng (Grand Marina Da Nang) do Công ty Cổ phần BNC Land làm chủ đầu tư tại Lô 3, 4, khu A2-1, thuộc khu dân cư Hòa Hiệp 2, phường Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu. Vốn đầu tư của dự án hơn 1.113 tỷ đồng.
Nhiều nhà ở xã hội mở bán sau Tết
Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là đối với các gia đình có thu nhập thấp và công nhân lao động, việc tiếp cận nhà ở xã hội trở thành một vấn đề quan trọng. Mới đây, hai dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng và Bình Định đã chính thức tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội, mang đến cơ hội an cư cho người lao động.
