Tréo ngoe trong cho vay nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội và nhà ở lưu trú công nhân tại TP.HCM chưa đáp ứng đủ nhu cầu

Kiến nghị được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề cập trong khuôn khổ Hội nghị trực tuyến thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp do Thủ tướng chủ trì ngày 1/8.

Đề cập phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2011-2020, hiệp hội cho biết cả nước đạt 41% kế hoạch. Riêng TP.HCM giai đoạn 2016-2020 xây dựng được 15.000 căn nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch, nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân rất lớn của xã hội.

HOREA chỉ ra một số vướng mắc của doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Thứ nhất, chưa được vay ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%.

Thứ hai, dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất Thuế GTGT, Thuế TNDN theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 và tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhưng Tổng cục Thuế đã có Văn bản số 4216/TCT-TTHT ngày 17/10/2019 trả lời chỉ cho giảm 50% thuế suất Thuế GTGT, Thuế TNDN.

Thứ ba, quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp tư nhân lại rất rắc rối, nhiêu khê hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại. Điển hình là quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần” theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền không dám phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội do lo ngại tăng dân số cục bộ, không phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt.

Hiệp hội nhận thấy, đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội phải là người thường trú tại TP.HCM nên không làm tăng dân số của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, dẫn đến hồ sơ không được giải quyết kịp thời do phải chờ đợi thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 rất nhiêu khê.

14 giải pháp nhằm tăng nguồn cung NOXH

HOREA nêu lên loạt kiến nghị nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội, phòng trọ cho thuê:

Một, hiệp hội đề nghị sửa Luật Nhà ở quy định quy hoạch khu vực riêng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận tiện, tương tự như thực tiễn của nhiều nước đã thực hiện.

Hai, do ngân sách nhà nước có hạn nên nguồn vốn ngân sách nhà nước chỉ nên tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê; đối với nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua thì xã hội hoá để doanh nghiệp tư nhân thực hiện và có chính sách ưu đãi thực chất để khuyến khích doanh nghiệp tư nhân đầu tư nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

Ba, theo quy định tại Điều 5 Nghị định 100 (trước khi được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 49) thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại quy mô dưới 10ha có thể được nộp vào ngân sách nhà nước giá trị quỹ đất 20% bằng tiền và lại quy định chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích đất dự án thì đã hoàn thành nghĩa vụ nhà ở xã hội dẫn đến ngân sách nhà nước không thu thêm được đồng nào để phát triển nhà ở xã hội. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 100 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định 49) thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại quy mô dưới 2ha có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích đất dự án. Quy định này cũng dẫn đến ngân sách nhà nước không thu thêm được đồng nào để phát triển nhà ở xã hội.

Nên Hiệp hội thống nhất với việc bỏ quy định nộp bằng tiền đối với quỹ đất 20%, nhưng Nghị định 49 cũng đã bãi bỏ cả phương thức hoán đổi quỹ đất 20% bằng quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương là không phù hợp với quy định tại Điều 16 và Điều 26 Luật Nhà ở.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 1 Nghị định 49 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích được lựa chọn, hoặc xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án; hoặc được hoán đổi quỹ đất 20% nhà ở xã hội của dự án nhà ở thương mại bằng quỹ đất ở hoặc quỹ nhà ở tại vị trí khác theo nguyên tắc đảm bảo giá trị tương đương.

Bốn, Hiệp hội đề nghị bổ sung chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở giá phù hợp thu nhập của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với mức ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng bằng khoảng phân nửa (1/2) mức ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.

Năm, đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí vốn ưu đãi nhà ở xã hội trong kế hoạch sử dụng vốn ngân sách nhà nước trung hạn giai đoạn 2021-2025 để có nguồn “vốn mồi” thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Sáu, đề nghị Chính phủ chỉ đạo đẩy nhanh gói 15.000 tỷ đồng, trước hết là hỗ trợ 2 tháng tiền thuê nhà cho công nhân lao động. Nhưng một phần của gói hỗ trợ 15.000 tỷ đồng sẽ có thể bị “ế” do thiếu dự án nhà ở xã hội dẫn đến thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nên Hiệp hội đề nghị bổ sung đối tượng chủ nhà trọ cũng được vay ưu đãi để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp nhà trọ, phòng trọ cho công nhân lao động thuê.

Bảy, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021/TT-NHNN để cho phép Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank được phép cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua nhà ở xã hội.

HOREA nêu, theo quy định tại Thông tư 20 thì cá nhân, hộ gia đình chỉ được vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng lại phải gửi tiết kiệm nhà ở xã hội trong 12 tháng mới đủ điều kiện vay ưu đãi nhà ở xã hội; còn 4 ngân hàng nêu trên chỉ được phép cho cá nhân, hộ gia đình vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/tháng để xây nhà, sửa chữa nhà. Thông tư 20 chỉ phù hợp với khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 nhưng không phù hợp và trái với quy định của Nghị định 100 và Nghị định 49.

Tám, để được giảm 2% lãi suất vay theo gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng, Hiệp hội đề nghị các địa phương tập trung tháo gỡ thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và thực hiện đấu thầu các khu đất công được quy hoạch làm nhà ở xã hội để có nhiều hơn các dự án nhà ở xã hội được phê duyệt để sớm triển khai thực hiện. Bởi lẽ, theo các quy định pháp luật hiện hành thì TP.HCM đang xây dựng quy trình thủ tục đấu thầu dự án nhà ở xã hội để lựa chọn chủ đầu tư dù rất nỗ lực để có thể rút ngắn phân nửa thời gian so với trước đây nhưng cũng phải mất đến hơn 200 ngày.

Chín, đề nghị Bộ Xây dựng quy định tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ để tăng cường chức năng quản lý nhà nước và nâng cao chất lượng công trình nhà trọ, phòng trọ tạo điều kiện cho công nhân lao động có chỗ ở tốt hơn, an toàn và nhiều tiện ích hơn.

Mười, đề nghị đưa “thiết chế công đoàn” tại các khu công nghiệp, khu chế xuất với các khu nhà ở với nhiều tiện ích, dịch vụ phục vụ công nhân, lao động.

Mười một, đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 1 Nghị định 49 quy định tất cả dự án nhà ở thương mại đều phải dành một phần quỹ đất của dự án để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo đúng quy định của Điều 16 và Điều 26 Luật Nhà ở 2014.

Mười hai, đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 2 Nghị định 49 về “xử lý chuyển tiếp” bổ sung quy định cho phép dự án nhà ở thương mại dưới 10ha đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền theo quyết định của UBND cấp tỉnh trước thời điểm Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực, để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại dưới 10 ha.

Mười ba, đề nghị tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp tư nhân hiện đang rất rắc rối, nhiêu khê hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại để động viên doanh nghiệp tư nhân tham gia thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Mười bốn, đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét cho phép doanh nghiệp được đầu tư dự án khu nhà trọ cho thuê để có nhiều hơn các khu nhà trọ, phòng trọ có chất lượng tốt, nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn phục vụ cho công nhân lao động và thúc đẩy sự cạnh tranh để các chủ nhà trọ cũng phải nâng cấp nhà trọ của mình tốt hơn.

Hiệp hội cho rằng, thực hiện các giải pháp nêu trên sẽ góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, phòng trọ cho thuê trong thời gian tới đây.