Vì sao cần tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất 1,5 lần cho dự án nhà ở xã hội?

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) mới đây đưa ý kiến sửa đổi, bổ sung về“dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội”.

Để bảo đảm tính khả thi của dự án nhà ở xã hội và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội đối với trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội hoặc trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, HoREA đề xuất bổ sung điểm d (mới) khoản 1 Điều 27 “dự thảo Nghị định” nhằm kế thừa quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Theo HoREA, nếu không có cơ chế chính sách này thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn sử dụng quỹ đất mà mình đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dễ làm hơn, hiệu quả hơn thay vì thực hiện dự án nhà ở xã hội bị “ràng buộc” với rất nhiều quy định.

Về lý do đề xuất, Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: "Trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội mà thửa đất, khu đất có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không áp dụng quy định “chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn về quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành”, bởi lẽ nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm thực hiện dự án nhà ở xã hội theo đúng quy hoạch chi tiết 1/500 này, có nghĩa nhà đầu tư phải tuân thủ đúng “mật độ xây dựng” và “hệ số sử dụng đất” của dự án nhà ở xã hội đã được xác định theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/500".

"Bên cạnh đó, trường hợp Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội mà thửa đất, khu đất có quy hoạch phân khu 1/2000 thì các nhà đầu tư dự thầu đều phải lập đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội đáp ứng các điều kiện, yêu cầu của hồ sơ mời thầu, mà nếu hồ sơ mời thầu cho phép nhà đầu tư được đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội thì các nhà đầu tư dự thầu thường đề xuất “mật độ xây dựng”, “hệ số sử dụng đất” của dự án nhà ở xã hội cao hơn “mật độ xây dựng” và “hệ số sử dụng đất” được quy định tại quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để bảo đảm tính hiệu quả của dự án.

Bởi lẽ, các chỉ tiêu định hướng của đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 chỉ là chỉ số trung bình về “mật độ xây dựng” và “hệ số sử dụng đất” của toàn phân khu bao gồm các công trình xây dựng, nhà ở thấp tầng, cao tầng", ông Châu cho biết thêm.

Hơn nữa hiện nay, cơ quan có thẩm quyền thường phê duyệt quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với công trình xây dựng cao tầng, nhà chung cư cao tầng với “mật độ xây dựng” khoảng 30-38% và “hệ số sử dụng đất” khoảng trên dưới 7.0 tùy theo “mật độ xây dựng”, chiều cao tối đa của công trình và tùy thuộc dự án nhà chung cư cao cấp, trung cấp, bình dân hay dự án nhà ở xã hội và tùy thuộc “giới hạn” về chiều cao tối đa của khu vực có dự án.

Nhà đầu tư trúng thầu được giao kết “Hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh với nhà đầu tư” và sau đó, nhà đầu tư trúng thầu thực hiện trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ví dụ: Dự án nhà ở thương mại trung cấp A và Dự án nhà ở xã hội B nằm cạnh nhau, cùng có diện tích khu đất là 20.000 m2 thuộc cùng quy hoạch phân khu 1/2000 với “mật độ xây dựng” là 50%, “hệ số sử dụng đất” là 2.0, chiều cao tối đa là 18 tầng.

Dự án nhà ở thương mại trung cấp A được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định “mật độ xây dựng” là 38%, “hệ số sử dụng đất” là 7.0, có nghĩa là Dự án A được xây dựng trên diện tích 20.000 m2 x 38% = 7.600 m2 và có tổng diện tích sàn xây dựng là 140.000 m2 được tính theo công thức:

Dự án A có tổng diện tích sàn xây dựng là 140.000 m2 và hệ số sàn sử dụng là 0,8 thì tổng diện tích sàn sử dụng là 112.000 m2 bao gồm 20% diện tích sàn sử dụng để kinh doanh dịch vụ, thương mại với 22.400 m2 và tổng diện tích sàn sử dụng còn lại làm căn hộ với 89.600 m2 và nếu diện tích bình quân căn hộ nhà ở thương mại là 50 m2 thì tổng số căn hộ của Dự án A sẽ là 1.792 căn hộ.

Dự án nhà ở xã hội B được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu thì có 02 trường hợp áp dụng ưu đãi tăng 1,5 lần “hệ số sử dụng đất” hoặc “mật độ xây dựng” với kết quả tính toán như sau:

Trường hợp 1: Áp dụng ưu đãi tăng tối đa 1,5 lần “hệ số sử dụng đất” theo công thức 7.0 x 1,5 = 10.5 thì tổng diện tích sàn xây dựng là 210.000 m2 và hệ số sàn sử dụng là 0,8 thì tổng diện tích sàn sử dụng là 168.000 m2 bao gồm 20% diện tích sàn sử dụng để kinh doanh dịch vụ, thương mại với 33.600 m2 và tổng diện tích sàn sử dụng còn lại làm căn hộ với 134.400 m2 và nếu diện tích bình quân căn hộ nhà ở thương mại là 50 m2 thì tổng số căn hộ của Dự án nhà ở xã hội B sẽ là 2.688 căn hộ, tăng 896 căn hộ, gấp 1,5 lần so với Dự án nhà ở thương mại trung cấp A.

Trường hợp 2: Áp dụng ưu đãi tăng tối đa 1,5 lần “mật độ xây dựng” theo công thức 38% x 1,5 = 57% với chiều cao tối đa 18 tầng thì diện tích xây dựng là 11.400 m2 và tổng diện tích sàn xây dựng là 205.200 m2 bao gồm 20% diện tích sàn sử dụng để kinh doanh dịch vụ, thương mại với 41.040 m2 và tổng diện tích sàn sử dụng còn lại làm căn hộ với 164.160 m2 và nếu diện tích bình quân căn hộ nhà ở thương mại là 50 m2 thì tổng số căn hộ của Dự án A sẽ là 3.283 căn hộ, tăng 1.491 căn hộ, gấp 1,83 lần so với Dự án nhà ở thương mại trung cấp A.

"Như vậy, việc áp dụng chính sách ưu đãi tăng 1,5 lần “hệ số sử dụng đất” (mức tối đa) đối với dự án nhà ở xã hội thì hợp lý hơn vì cho ra kết quả số lượng căn hộ nhà ở xã hội tăng 1,5 lần so với số lượng căn hộ của dự án nhà ở thương mại tương tự", ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Trường hợp áp dụng chính sách ưu đãi tăng 1,5 lần “mật độ xây dựng” đối với dự án nhà ở xã hội thì chưa thật hợp lý vì cho ra kết quả số lượng căn hộ nhà ở xã hội tăng đến 1,83 lần so với số lượng căn hộ của dự án nhà ở thương mại tương tự, nên nếu áp dụng chính sách ưu đãi tăng tối đa 1,5 lần “mật độ xây dựng” đối với dự án nhà ở xã hội thì các địa phương có thể áp dụng mức tăng khoảng 1,4 lần “mật độ xây dựng” thì hợp lý hơn.

Dự án nhà ở xã hội đang xây đã bị rao bán "hét giá" Dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai được rao bán với mức giá chênh lệch hơn 100 triệu đồng/căn so với giá gốc.