Hệ số giá đất – “chìa khóa” gỡ nút thắt nghĩa vụ tài chính

Trong nhiều năm qua, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất – từ nông nghiệp sang đất ở – luôn là một bài toán nan giải đối với người dân. Tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác, không ít hộ gia đình phản ánh nghĩa vụ tài chính quá cao đã trở thành rào cản lớn khiến họ "chùn bước" trước nhu cầu chính đáng: xây dựng chỗ ở ổn định, hoặc hợp thức hóa phần đất gắn liền với ngôi nhà đã sinh sống nhiều năm.

Việc nghiên cứu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là hướng đi cần thiết để tháo gỡ, bảo đảm hài hòa lợi ích, công bằng xã hội và tính minh bạch. Ảnh: Internet

Nguyên nhân chính nằm ở cơ chế xác định tiền sử dụng đất. Theo quy định hiện hành, người dân buộc phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở theo bảng giá đất do địa phương ban hành.

Gánh nặng đè lên vai người dân

Khác với trước đây – khi chỉ phải nộp từ 30 đến 50% phần chênh lệch – quy định này đã làm số tiền tăng vọt, có trường hợp cao gấp nhiều lần. Việc các địa phương liên tục điều chỉnh bảng giá đất càng khiến nghĩa vụ tài chính thêm nặng nề, tạo ra “điểm nghẽn” trong thực thi Luật Đất đai 2024.

Hãy hình dung một hộ nông dân ở huyện Đông Anh (Hà Nội) có mảnh vườn 200 m² gắn liền với căn nhà xây dựng từ trước năm 2004. Khi muốn chuyển đổi sang đất ở để hợp pháp hóa, họ phải đối diện với khoản thuế, phí gần 800 triệu đồng – con số vượt xa thu nhập bình quân của cả gia đình trong nhiều năm. Trong khi đó, nếu áp dụng cơ chế cũ (chỉ nộp 30–50% phần chênh lệch), số tiền này có thể giảm xuống còn khoảng 250–400 triệu đồng, dễ tiếp cận hơn nhiều.

Tại TP.HCM, tình hình cũng không kém phần căng thẳng. Một hộ gia đình ở quận Bình Chánh sở hữu 120 m² đất nông nghiệp, nay có nhu cầu xây nhà cho con lập nghiệp. Theo bảng giá đất hiện hành, để chuyển sang đất ở, họ phải nộp khoảng 600 triệu đồng tiền sử dụng đất – gấp đôi giá trị mua ban đầu của mảnh đất. Vì không đủ khả năng tài chính, nhiều người buộc phải chọn cách xây dựng “chui”, dẫn tới rủi ro về pháp lý, đồng thời gây khó khăn cho công tác quản lý đô thị.

Ở một số quận ven đô TP.HCM, đã xuất hiện tình trạng người dân mua đất nông nghiệp, nhưng vì không kham nổi nghĩa vụ tài chính nên chấp nhận để đất bỏ hoang hoặc giao dịch ngầm qua giấy tay. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách mà còn làm thị trường bất động sản thêm méo mó.

Không chỉ người dân, doanh nghiệp cũng lâm vào cảnh khó. Khi triển khai dự án, họ phải nộp tiền sử dụng đất tính theo bảng giá có khoảng cách rất lớn so với thực tế thị trường. Điều này đẩy chi phí sản xuất – kinh doanh tăng cao, làm giảm sức cạnh tranh và cản trở dòng vốn đầu tư.

Sự bất cập từ bảng giá đất

Bảng giá đất do các địa phương ban hành hằng năm vốn được kỳ vọng là công cụ quản lý hiệu quả. Thế nhưng, thực tiễn cho thấy bảng giá này vừa tốn kém nguồn lực xây dựng, vừa thiếu sát với giá thị trường. Khoảng cách quá lớn giữa khung giá đất và giá giao dịch thực tế đã dẫn đến hàng loạt bất cập: bồi thường giải phóng mặt bằng khó minh bạch, đầu tư bị kìm hãm, còn nghĩa vụ tài chính của người dân thì trở nên “trên trời”.

PGS-TS Nguyễn Đình Thọ (Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường) thẳng thắn chỉ ra rằng, việc áp thẳng bảng giá đất vào tính toán nghĩa vụ tài chính là bất hợp lý. Thay vào đó, cần có hệ số điều chỉnh phù hợp, bảo đảm công bằng và khả thi. Đây cũng chính là tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ: tháo gỡ nút thắt bằng một cơ chế linh hoạt, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

Hệ số điều chỉnh giá đất – giải pháp dung hòa

Việc nghiên cứu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất thực chất là tìm một công cụ trung gian để dung hòa giữa bảng giá đất (cứng nhắc, chậm cập nhật) và giá thị trường (biến động, khó kiểm soát).

Một hệ số điều chỉnh hợp lý không chỉ giúp người dân bớt gánh nặng, mà còn tạo ra động lực mới cho cả nền kinh tế. Ảnh: Internet

Nếu xác định đúng, hệ số điều chỉnh sẽ giúp tính toán tiền sử dụng đất công bằng hơn, vừa giảm áp lực tài chính cho người dân, vừa bảo đảm nguồn thu hợp lý cho ngân sách.

Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103, Bộ Tài chính đã đưa ra hai phương án: giữ nguyên quy định nộp toàn bộ phần chênh lệch, hoặc trở lại cơ chế tính theo tỷ lệ phần trăm. Với phương án thứ hai, hộ gia đình có thể chỉ phải nộp 30% chênh lệch trong hạn mức giao đất ở, và 50% nếu vượt hạn mức. Đây là hướng đi hợp lý hơn, bởi nó phân biệt được nhu cầu thực tế (người dân mua đất làm nhà) với mục đích đầu cơ, tích trữ đất đai.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng nhấn mạnh cần phân nhóm cụ thể để áp dụng cơ chế khác nhau. Người dân mua đất lần đầu, cần chỗ ở, phải được tính mức thu hợp lý. Ngược lại, trường hợp giữ đất bỏ hoang, chậm triển khai dự án thì cần áp dụng cách tính khác.

Điều chỉnh chính sách tài chính đất đai không đơn thuần là tính toán ngân sách. Đây còn là vấn đề xã hội, liên quan trực tiếp đến sinh kế của người dân và trật tự quản lý đất đai. Một chính sách bất hợp lý có thể khiến người dân né tránh, dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép, giao dịch “ngầm” và thất thu ngân sách. Ngược lại, nếu tạo ra cơ chế công bằng, minh bạch, Nhà nước không chỉ bảo đảm nguồn thu mà còn củng cố niềm tin xã hội, thúc đẩy môi trường đầu tư lành mạnh.

Việc Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu và báo cáo trước ngày 10/9 cho thấy quyết tâm xử lý dứt điểm “điểm nghẽn” này. Đây cũng là bước chuẩn bị quan trọng để triển khai Luật Đất đai 2024, bảo đảm luật đi vào cuộc sống bằng những chính sách khả thi, hợp tình, hợp lý.

Casa Centra Hà Nam: Đã bị "cầm cố" ngân hàng, trên mạng đang rao bán Casa Centra Hà Nam đang được một số trang mạng bất động sản rao bán, nhưng trước đó dự án này đã bị "cầm cố" ...

Trước "thâu tóm" Cát Bà Amatina: Hà Nội Anpha lỗ thê thảm, nợ chồng chất, chỉ có 174 triệu đồng Trước khi mua lại cổ phần Vinaconex ITC để sau đó “thâu tóm” dự án Cát Bà Amatina, Công ty TNHH Sàn Giao dịch Bất ...

TP.HCM mới: “Cực tăng trưởng” hút dòng vốn địa ốc và nguồn nhân lực trẻ Khi sáp nhập các tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương vào TP.HCM, giới chuyên môn tin tưởng đây là cơ hội mở ra ...