Cần thiết phải lành mạnh hoá thị trường bất động sản

Lành mạnh hoá thị trường BĐS. Ảnh minh hoạ

Thị trường bất động sản (BĐS) trong quý I/2023 được đánh giá vẫn còn nhiều khó khăn cần tiếp tục tháo gỡ trong thời gian tới. Cụ thể, Bộ Xây Dựng cho biết, lượng giao dịch BĐS trong quý đầu năm 2023 giảm so với quý cuối năm ngoái chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.

Theo đó, thị trường có những dấu hiệu tích cực, niềm tin của nhà đầu tư được phục hồi, một số dự án BĐS được tiếp tục triển khai sau một thời gian phải tạm dừng, lượng tìm kiếm và giao dịch bất động sản đã dần tăng lên, đặc biệt vào thời điểm cuối quý.

Nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I/2023 vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý IV/2022. Theo đó, số lượng dự án được cấp phép mới trong quý là 17 dự án so với 22 dự án của quý IV/2022 và 39 dự án của quý I/2022.

Nhận định tầm quan trọng của thị trường BĐS, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế đã có những phân tích cụ thể về việc ổn định, phát triển lành mạnh thị trường này.

Theo vị chuyên gia, thị trường BĐS đóng góp trên dưới 10% GDP hàng năm thông qua kinh doanh BĐS và xây dựng. Bên cạnh đó, thị trường BĐS tạo việc làm và thu nhập cho hàng trăm ngàn lao động cũng như tạo lập cơ sở hạ tầng thiết yếu cho hàng loạt các ngành công nghiệp và dịch vụ, đặc biệt là cung cấp chỗ ở cho hàng chục triệu gia đình và thực thi chiến lược công nghiệp hóa cùng với đô thị hóa làm thay đổi bộ mặt của đất nước.

Tuy nhiên, thị trường BĐS nước ta biến động mạnh hơn nhiều và luôn song hành với những đợt “sốt nóng, sốt lạnh”, lúc thì “bong bóng”, khi lại “đóng băng". Đặc biệt, hiện tượng đầu cơ BĐS liên tục phát triển cả về quy mô, mức độ, phạm vi lẫn tính chất phức tạp và liều lĩnh.

Đồng thời, thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, cả thị trường tín dụng ngân hàng, thị trường chứng khoán cũng như tài chính doanh nghiệp và tài chính của các hộ gia đình, cá nhân. T.S Vũ Đình Ánh nhấn mạnh, lành mạnh hóa thị trường BĐS không chỉ cần thiết và cấp bách đối với chính sự phát triển của lĩnh vực BĐS mà còn quan hệ mật thiết với sự lành mạnh của hệ thống tài chính, của nền tài chính quốc gia và rộng hơn là cả nền kinh tế.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế.

Ngoài ra, chuyên gia kinh tế cũng chỉ ra sự thiếu lành mạnh của thị trường BĐS Việt Nam thể hiện ở những điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất, BĐS có đặc điểm nổi bật là gắn liền với các yếu tố pháp lý, từ quy định trong Hiến pháp, các luật đến các văn bản dưới luật về đất đai, xây dựng, quyền sở hữu, quyền sử dụng, thế chấp, vay mượn, kinh doanh khai thác, đấu thầu, đấu giá, thu ngân sách nhà nước,... với hàng loạt thủ tục phức tạp tốn nhiều chi phí về thời gian, công sức lẫn tài chính, tác động tới toàn bộ chu kỳ sống của mỗi sản phẩm BĐS, từ lập quy hoạch, kế hoạch, dự án đến giao đất, cho thuê đất, đầu tư xây dựng, huy động vốn đến giao dịch sản phẩm BĐS hoàn thành trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, quản lý vận hành khai thác BĐS và chấm dứt sự tồn tại của sản phẩm BĐS.

Quy định pháp lý và quy trình thủ tục liên quan đến BĐS phức tạp, chồng chéo, thậm chí còn mâu thuẫn khiến cho chi phí tuân thủ tăng cao, gây thiệt hại cho cả bên cung lẫn bên cầu trên thị trường BĐS, đồng thời là nguyên nhân căn bản làm cho giá BĐS cao và có xu hướng tăng liên tục.

Mặt khác, chính vì hệ thống pháp luật và quy trình thủ tục rắc rối, phức tạp song lại tồn tại không ít kẽ hở nên tình trạng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực BĐS diễn ra tương đối phổ biến với mức độ nghiêm trọng ở hầu như tất cả các khâu trong chu kỳ sống của sản phẩm BĐS.

"Rõ ràng, rủi ro pháp lý chính là rủi ro lớn nhất đối với thị trường BĐS, cả rủi ro pháp lý đối với nhà đầu tư phát triển BĐS lẫn người mua BĐS và cá nhân, tổ chức quản lý thị trường BĐS ở Trung ương cũng như địa phương. Lành mạnh hóa pháp lý đối với BĐS và thị trường BĐS có ý nghĩa then chốt quyết định sự lành mạnh của thị trường BĐS", ông Ánh nhận định.

Thứ hai, nguồn vốn cho thị trường BĐS có đặc điểm là quy mô lớn, có thể lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng cho một dự án và tổng vốn đầu tư vào BĐS đã tương đương hàng trăm tỷ USD song phải là nguồn vốn trung dài hạn ổn định và bền vững. Thực tế nguồn vốn vào thị trường BĐS chưa đảm bảo tính lành mạnh khi tới khoảng 70% là vốn tín dụng ngân hàng với quy mô lên tới 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 20% tổng tín dụng ngân hàng cho nền kinh tế còn vốn chủ sở hữu chỉ chiếm khoảng 10% và vốn trái phiếu doanh nghiệp BĐS cũng chỉ khoảng 10%.

Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực cho thị trường BĐS về cả mặt kỳ hạn, chi phí vốn vay lẫn ràng buộc về tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp.

Phân tích thêm, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng sự thiếu lành mạnh về nguồn vốn cho thị trường BĐS khi phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng càng bộc lộ rõ khi chính sách tiền tệ có xu hướng thắt chặt, lãi suất tăng và thanh khoản của hệ thống tổ chức tín dụng bị thu hẹp. Lành mạnh hóa nguồn vốn phát triển thị trường BĐS theo hướng giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, tăng tỷ trọng vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, từ các quỹ đầu tư BĐS, từ vốn chủ sở hữu, từ thị trường chứng khoán,... là lối thoát cho tài chính BĐS hiện nay.

Thứ ba, vị chuyên gia bày tỏ, chính sự thiếu lành mạnh về pháp lý và tài chính là căn nguyên khiến cho thị trường BĐS phát triển thiếu cân đối, nhiều sản phẩm BĐS ngày càng xa rời nhu cầu sử dụng thực có khả năng thanh toán của toàn xã hội mà chuyển sang đáp ứng nhu cầu đầu cơ, tích trữ BĐS, thậm chí tiếp tay cho rửa tiền.

Trong khi hàng chục triệu người có nhu cầu sử dụng thật không tiếp cận được với sản phẩm BĐS phù hợp thì hàng triệu tỷ đồng, hàng ngàn hecta đất lại đổ vào những sản phẩm BĐS bỏ hoang, gây lãng phí khủng khiếp các nguồn lực của nền kinh tế, đồng thời khoét sâu bất bình đẳng xã hội. Lành mạnh hóa cơ cấu sản phẩm BĐS không chỉ là vấn đề kinh tế, tài chính mà còn là vấn đề xã hội bức xúc cả trước mắt cũng như trong trung và dài hạn.

Thủ tướng kêu gọi chung sức, hợp lực "gỡ khó" cho thị trường bất động sản