HoREA đề xuất một số vấn đề tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan tới chung cư

Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch HoREA góp ý Điều 25, Điều 26 và Điều 40 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sau khi nhận thấy một số vấn đề chưa thật phù hợp.

Hiệp hội đề nghị chọn Phương án 1 nhưng phải sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 25 hiện tại trở thành Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Cụ thể, tại Điều 25 xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư. Quyền sở hữu nhà chung cư quy định tại điều này, bao gồm nhà chung cư chỉ sử dụng vào mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác không phải để ở được xác lập theo quy định. Điều 14 của Luật này và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp dỡ theo quy định của khoản 3.

Điều này theo quy định của pháp luật về dân sự. Chủ sở hữu nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà nhà chung cư bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý”.

Ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch HoREA.

Hiệp hội đề nghị cũng không nên chọn “Phương án 2: Bỏ mục 4 quy định về sở hữu nhà chung cư, giữ nguyên như quy định hiện hành”, mà nên sửa đổi, bổ sung và chuyển khoản 2 và khoản 3 Điều 25 thành khoản 1 và khoản 2 Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với tiêu đề Điều 26 (mới) là “Điều 26. Thời hạn sử dụng và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư” trên cơ sở tích hợp nội dung của cả 02 Phương án theo hướng kế thừa những quy định vẫn còn phù hợp của Luật Nhà ở 2014 và tích hợp thêm các nội dung phù hợp của Phương án 1.

Cụ thể, tại Điều 26: Thời hạn sử dụng và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình). Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp. Thứ nhất, nhà chung cư bị hư hỏng do cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

Thứ hai, nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;

Thứ ba, nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

Thứ tư, nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Thứ năm, nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản này.

Thứ sáu, nhà chung cư thuộc diện phá dỡ theo quy định tại khoản 3 Điều này phải được đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 67 của Luật này. Căn cứ vào tiến độ xây dựng lại nhà chung cư nêu trong kế hoạch đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phá dỡ để thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại Chương V của Luật này.

Thứ bảy, nhà chung cư bị phá dỡ theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý đối với nhà chung cư đó.

Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 66 bis của Luật này và pháp luật về dân sự”.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung và chuyển Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thành Điều 66 bis (ngay sau Điều 66) của “Chương V. Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” đối với trường hợp nhà đầu tư có “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” để đảm bảo sự phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Tờ trình Quốc hội số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ.

HoREA đề nghị bổ sung cho dễ hiểu cụm từ “đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý”. Bên cạnh đó, đề sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 40 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề nghị bổ sung điểm đ: Đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các quyền sử dụng đất quy định tại khoản này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế - xã hội và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Bộ Xây dựng hoãn đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội Bộ Xây dựng thống nhất sẽ thực hiện gói đề xuất 120.000 tỷ đồng do Ngân hàng Nhà nước công bố, dừng đề xuất gói ...