Người lao động nắm “lưỡi dao" khi booking căn hộ chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Theo luật sư, booking giữ chỗ, đặt chỗ thực chất là đó là hình thức huy động vốn. Ảnh minh họa: N.L.

Mời booking đặt chỗ là một hình thức huy động vốn

Thời gian qua, nhiều môi giới ở TP. Hà Nội mời chào, nhận booking để giữ suất mua căn hộ có số tầng và hướng đẹp tại một dự án thương mại tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm.

Một nhân viên môi giới tại dự án này cho biết, hiện giá bán tính theo m2 tại đây đang ở ngưỡng rất cao. Cụ thể, giá gốc mà chủ đầu tư công bố để nhận booking đặt chỗ là 66 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì. Nếu cộng thêm thuế VAT và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư thì giá căn hộ có thể lên tới 75 triệu đồng/m2. Và sau khi dự án xây xong phần móng, giá sẽ còn có thể tiếp tục tăng cao.

Nói về vấn đề rủi ro ở phía khách hàng khi booking đặt chỗ căn hộ tại dự án này ở thời điểm hiện tại, các môi giới khẳng định, khách hàng không cần lo lắng về vấn đề này?!

Anh N.V.H., một môi giới bất động sản làm lâu năm trong nghề tại Hà Nội cho biết, dự án đang nhận booking đặt chỗ có pháp lý khá yên tâm. Tuy nhiên, anh H. lưu ý thêm, nếu theo quy định, dự án này chưa đủ điều kiện mở bán. Nếu khách hàng booking có thể sẽ gặp những rủi ro nhất định.

Môi giới bất động sản này nhấn mạnh, đây cũng là một phần lý do khiến thời điểm này anh chưa chào khách mua căn hộ tại dự án này. Khi dự án đầy đủ pháp lý theo quy định của pháp luật thì chắc chắn anh sẽ giới thiệu với khách hàng sản phẩm căn hộ này.

Phóng viên ghi nhận dự án trên chưa hoàn thiện phần móng, hiện công nhân mới đang triển dựng đang một số hạng mục.

Luật sư Nguyễn Tri Đức chia sẻ với phóng viên, booking giữ chỗ, đặt chỗ bản chất đó là hợp đồng đặt cọc, là hình thức huy động vốn. Cơ quan quản lý Nhà nước sở tại thông báo dự án chưa được phép, chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng xảy ra việc huy động vốn là việc làm trái pháp luật.

Theo Luật sư, liên quan đến bất động sản, có nhiều từ ngữ được môi giới, chủ đầu tư hay các đơn vị phân phối khác “xào nấu" với nhiều tên gọi khác nhau nhằm mục đích là huy động vốn như: booking giữ chỗ, đặt chỗ, thỏa thuận giữ căn, thỏa thuận giữ chỗ,...

Khi người lao động, nhà đầu tư, hay người mua nộp tiền thì đối diện với rủi ro.

Theo Luật sư Đức, đã xảy ra nhiều vụ việc người dân giăng băng rôn đòi hay kiện ra tòa để đòi tiền.

“Để mua nhà ở đảm bảo an toàn, người lao động, nhà đầu tư hay cá nhân có nhu cầu nên tìm hiểu kỹ về dự án, xem các thông báo từ chính quyền sở tại việc dự án đã được cho huy động vốn, cho mở bán chưa. Tốt nhất cần tham khảo ý kiến luật sư tư vấn trước khi xuống tiền mua”, vị Luật sư đưa ra lời khuyên.

Chia sẻ của Luật sư về huy động vốn. Video: NGUYỄN LUẬN.

Đâu là lý do chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án chưa đủ điều kiện?

Trong một văn bản trả lời cử tri TP. HCM, Bộ Xây dựng cho biết: Thị trường bất động sản trong thời gian qua đã có bước phát triển mạnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đất nước, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường cũng bộc lộ một số bất cập, tồn tại, trong đó có việc chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn; chủ đầu tư thế chấp dự án, bất động sản trong dự án tại tổ chức tín dụng, mặc dù chưa giải chấp nhưng vẫn tổ chức huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Điều này dẫn đến vướng mắc không làm được thủ tục, không bàn giao được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.

Các tồn tại trong việc chủ đầu tư lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý có nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân trực tiếp tác động như: pháp luật hiện hành còn chưa hoàn thiện, đồng bộ để đảm bảo ngăn chặn được triệt để các hành vi lách luật để huy động vốn trong giao dịch bất động sản; năng lực chủ đầu tư dự án bất động sản chưa được sàng lọc tốt; hiểu biết pháp luật và tuân thủ pháp luật của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa cao, có tâm lý chạy theo lợi nhuận; thông tin về thị trường bất động sản chưa thông suốt; công tác thanh tra, kiểm tra, phổ biến pháp luật, giám sát việc tuân thủ quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng kịp yêu cầu quản lý thị trường bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định mua nhà “trên giấy” đặt cọc không quá 5% giá bán

Tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025 và thay thế cho Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Trong khi đó, theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng công trình, giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật,...

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Giá rao bán chung cư tăng "sốc" vẫn có người mua, chuyên gia nói gì? Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay ...