Đề nghị Bộ Xây dựng không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Trong phiên họp chiều ngày 17/3/2023 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến kết luận về Báo cáo thẩm tra Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân, nhưng cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội yêu cầu Cơ quan soạn thảo dự án Luật tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, nhân dân và lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Nhưng Chính phủ vẫn có quyền trình Quốc hội phương án của mình và như vậy sẽ có thể trình 2 phương án (phương án của Chính phủ và phương án theo kết luận của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội), trong đó cần giải trình hai phương án, nêu rõ ưu điểm, nhược điểm, trình bày một cách toàn diện, lập luận rõ ràng làm cơ sở để các đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến, quyết định để đảm bảo tính dân chủ, khách quan.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận. Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu.

Mới đây, trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, HoREA bày tỏ ý kiến rất cần thiết nghiên cứu và trả lời ý kiến trong cuộc họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đề nghị “Cần làm rõ, rà soát bản chất của vướng mắc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư cũ có phải do quy định về sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn hay không? Có phải nếu chuyển sang hình thức sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì sẽ xử lý được hay không?”.

Hiệp hội nhận thấy, với thực trạng tình hình nhà chung cư cũ hiện nay đã đặt ra yêu cầu cấp thiết phải xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các quy định pháp luật để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, vừa kết hợp chỉnh trang đô thị, vừa có cơ chế chính sách để các chủ sở hữu nhà chung cư tự quyết định thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vừa khuyến khích doanh nghiệp thỏa thuận mua lại căn hộ của các chủ sở hữu nhà chung cư theo giá thị trường để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại.

HoREA cho biết, cả nước có 5.687 khu chung cư, riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu chung cư, nhà tập thể, trong đó có 1.850 khu chung cư, nhà tập thể xây dựng từ trước năm 1994.

TP.HCM có 1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ, trong đó có 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại. Trong đó, quận 5 có đến 212 khu nhà chung cư chiếm đến 47,4% tổng số chung cư cũ mà đa số là chung cư, nhà tập thể nhỏ, không đủ điều kiện để xây dựng lại tại vị trí cũ do không phù hợp với quy hoạch.

Từ thực tiễn của TP.HCM, Hiệp hội nhận thấy công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhất là nhà chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (mà các chủ sở hữu nhà chung cư đã được “mua hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước” trước đây) được thực hiện theo phương thức, hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo thực hiện, trong đó có nhiều dự án thành công, nhưng cũng có dự án gặp khó khăn, vướng mắc, thậm chí có phát sinh khiếu kiện gay gắt; hoặc do doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với các chủ sở hữu mua lại căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại.

Tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thành công đều có mẫu số chung là “hợp lòng dân”, được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng tình ủng hộ, tham gia, do đã được bàn bạc, trao đổi dân chủ, thấu tình đạt lý và quyết định theo đa số, nhất là đã xây dựng được phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người dân.

Từ đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định “Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại các dự án trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện” vào khoản 1 Điều 72 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về “bố trí nhà ở tái định cư và bố trí nhà ở tạm thời” khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Việc bố trí nhà ở tái định cư đối với trường hợp có quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo phương án bồi thường, tái định cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại các dự án trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện.

Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư tại địa điểm khác theo phương án bồi thường, tái định cư; trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bồi thường”.

Đồng thời để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định chính sách “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” vào Điều 152 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Hiệp hội nhận thấy không phải do quy định “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài” là nguyên nhân dẫn đến “vướng mắc”, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các năm qua, mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và cũng chưa tìm được “điểm cân bằng về lợi ích”, chưa đảm bảo hài hoà quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư, nhất là do chưa thực hiện đầy đủ “quy chế dân chủ cơ sở” để các chủ sở hữu nhà chung cư thông suốt và tự giác tham gia vào quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ngược lại, việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận; chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới, áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng mới sẽ làm tăng “gánh nặng” và độ “phức tạp” cho công tác quản lý nhà nước của ngành xây dựng, nhất là cấp tỉnh và cấp huyện vì vừa phải quản lý hàng ngàn tòa nhà chung cư hiện hữu theo chế độ “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài” mà trong đó có hàng trăm tòa nhà chung cư là công trình cấp I có tuổi thọ trên 100 năm (có tính ổn định lâu dài), vừa sẽ phải quản lý hàng ngàn tòa nhà chung cư được xây dựng trong tương lai theo chế độ “sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét không nên tiếp tục đề xuất “quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn” trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây.

Nhà chung cư là tài sản cả đời của người dân, đề xuất không quy định thời hạn sở hữu Nhiều đại biểu nêu băn khoăn về việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư khi hết thời hạn ...