Doanh nghiệp bất động sản và những băn khoăn liên quan đến vấn đề bảng giá đất

11/01/2025 11:11 Dự án bất động sản Phương Mai
Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản còn nhiều băn khoăn, thắc mắc cũng như phải đối mặt với những áp lực tài chính khi giá đất sau điều chỉnh tăng cao. Bảng giá đất điều chỉnh dự báo sẽ tiếp tục tác động mạnh, trực tiếp đến nhiều đối tượng và gián tiếp đến môi trường đầu tư của các địa phương, thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.
Bảng giá đất mới: Cần phân loại chi tiết các nhóm đất để đảm bảo công bằng cho doanh nghiệp

Ngày 10/1, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNERA) Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”.

Tại Hội thảo, các chuyên gia đã tập trung thảo luận các vấn đề về tài chính đất đai và các nguyên tắc định giá đất đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của nhà nước, người dân sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến 2/1/2025, đã có 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025.

Tuy nhiên, tại nhiều địa phương, bBăn khoăn, lo lắng, áp lực tài chính đè nặng là thực tế mà nhiều người dân, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất đang trải qua khi giá đất sau điều chỉnh tăng cao. Bảng giá đất điều chỉnh dự báo sẽ tiếp tục tác động mạnh, trực tiếp đến nhiều đối tượng và gián tiếp đến môi trường đầu tư của các địa phương, thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.ảng giá đất điều chỉnh đã tạo phản ứng dư luận lớn khi có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ. Đơn cử như Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2. Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ.

Vướng mắc liên quan đến xác định giá đất

Tại Hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest cho biết: “Một trong những hạn chế lớn hiện nay là vấn đề định giá đất. Đây là vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn. Hiện nay chúng tôi có 1 dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, đến nay vẫn chưa định được giá đất. Có dự án của doanh nghiệp khác còn 2 năm chưa định giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc”.

Bên cạnh đó, một quy định khác cũng đang gây ra nhiều khó khăn đó là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Theo ông Hiệp, lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp. Việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn.

Doanh nghiệp bất động sản và những băn khoăn liên quan đến vấn đề bảng giá đất
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest.

Trong cách tính giá đất hiện nay, chúng ta chưa xét đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao.

Vì vậy, “Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư” - ông Hiệp nhấn mạnh.

Trong khi đó, đại diện Tập đoàn Tuta chia sẻ vướng mắc liên quan đến xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt.

Thứ nhất, mặc dù nghị định có hướng dẫn nhưng nội dung chưa đủ cụ thể, gây khó khăn trong việc thực thi.

Thứ hai, các cơ quan chức năng tỏ ra e ngại rằng việc giao đất theo nhiều đợt có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các đợt, từ đó liên quan đến trách nhiệm của họ trong quá trình xác định tiền sử dụng đất.

Do đó, Tập đoàn Tuta đề nghị Hội thảo và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ, ngành liên quan ban hành hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt để giúp các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc thực hiện dự án.

Kiến nghị doanh nghiệp được tham gia phản biện về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất

Tại Hội thảo, ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch Contrexim cũng chia sẻ quan điểm về một số vấn đề tồn tại của thị trường liên quan đến câu chuyện giá đất.

Thứ nhất, nếu không có giải pháp điều tiết giá bất động sản, mà để “nhảy múa” như hiện nay thì người dân biết bao giờ mới có nhà ở.

Thứ hai, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam. Hiện nay, giá bất động sản tăng đột biến. Câu hỏi đặt ra là, với giá đất quá cao như hiện tại thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế nào còn dám đến đầu tư tại Việt Nam?

Thứ ba, liên quan đến định giá đất, ai sẽ giám sát công ty định giá, tư vấn đất? Liệu có đảm bảo rằng họ không lợi ích nhóm? Vì sao có những dự án 6-7 năm mới xong được việc định giá đất?

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Đức Cây cũng kiến nghị, doanh nghiệp phải được tham gia phản biện, công khai, minh bạch về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất.

Cần phát huy vai trò bao trùm của đất thương mại dịch vụ

Theo bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất. Các quy định hiện hành không quy định về tính giá đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở giá đất ở cùng khu vực.

Tuy nhiên, thực tế, cho đến nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở.

Theo đánh giá của doanh nghiệp, tỷ lệ này không có căn cứ khoa học và rất cao, dẫn tới giá đất thương mại, dịch vụ cao, giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ.

Doanh nghiệp bất động sản và những băn khoăn liên quan đến vấn đề bảng giá đất
Bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO.

Vì vậy, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở. Đề xuất này xuất phát từ một số lý do như sau:

Thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự án khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi vào khoảng 40% tổng diện tích dự án. Trong khi chủ đầu tư dự án khu đô thị sau khi hoàn thành việc đầu tư, xây dựng sẽ bàn giao 60% diện tích đất còn lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước quản lý, vận hành; khu chung cư sẽ do ban quản trị do cư dân bầu để quản lý, vận hành; thì chủ đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng phải đầu tư toàn bộ và chịu chi phí quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong suốt vòng đời dự án. Vì thế, giá đất của đất thương mại, dịch vụ chỉ nên tối đa bằng 40% giá đất ở là có căn cứ khoa học. Hơn nữa, vai trò của đất thương mại, dịch vụ thực tế còn bao trùm hơn như đề cập tại văn bản này, vậy nên cần khuyến khích hơn nữa để thực ra là nuôi dưỡng nguồn thu bền vững, lâu dài.

Thứ hai, vai trò bao trùm của đất thương mại dịch vụ, nhất là đất phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng - hạ tầng lưu trú cho ngành kinh tế mũi nhọn du lịch.

Để phát huy những lợi ích nêu trên của đất thương mại, dịch vụ việc xác định giá đất thương mại, dịch vụ theo hướng hài hòa, kiến tạo phát triển cần được đặc biệt quan tâm, là giải pháp đột phá để tạo động lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong Kỷ nguyên mới.

Có thể thấy, băn khoăn, lo lắng, áp lực tài chính đè nặng là thực tế mà nhiều doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất đang trải qua khi giá đất sau điều chỉnh tăng cao. Bảng giá đất điều chỉnh dự báo sẽ tiếp tục tác động mạnh, trực tiếp đến nhiều đối tượng và gián tiếp đến môi trường đầu tư của các địa phương, thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

Tuy nhiên, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng khẳng định, hài hòa lợi ích là vấn đề trọng tâm trong việc xác định giá đất. Khi xây dựng bảng giá, phải lấy ý kiến của người dân, doanh nghiệp một cách rộng rãi và ban hành bảng giá đất cũng phải công khai, minh bạch.

Những ý kiến đóng góp, quan điểm từ các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổng hợp để gửi tới Chính phủ, Quốc hội, Bộ ngành sớm giải quyết vướng mắc, góp phần xây dựng và phát triển thị trường bất động sản bền vững hơn.

Video: Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nói về tác động của bảng giá đất mới.

Xử lý nghiêm, cứng rắn các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để thổi giá, hưởng lợi Xử lý nghiêm, cứng rắn các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để thổi giá, hưởng lợi

Đây là ý kiến của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy về vấn đề đấu giá đất. Theo đó, Bộ ...

Dùng chiêu trò nâng giá để Dùng chiêu trò nâng giá để "phá" buổi đấu giá đất tại Sóc Sơn, 5 đối tượng bị Công an tạm giữ

Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hà Nội vừa tạm giữ 5 đối tượng liên quan đến vụ việc đấu giá ...

Hà Nội điều chỉnh giá đất theo chiều sâu thửa đất Hà Nội điều chỉnh giá đất theo chiều sâu thửa đất

Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND về việc sửa đổi, bổ sung một số nội ...

Các tin khác

Đã hoàn thành 71.000 căn nhà ở xã hội trong 5 tháng

Đã hoàn thành 71.000 căn nhà ở xã hội trong 5 tháng

Theo Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm này cả nước đã hoàn thành 71.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH) so với mục tiêu 100.000 căn trong năm nay, còn 30.000 căn đang thực hiện.
Báo động tình trạng rò rỉ thông tin đơn hàng khi mua sắm trực tuyến

Báo động tình trạng rò rỉ thông tin đơn hàng khi mua sắm trực tuyến

Hiện nay, mua sắm trực tuyến đã trở thành một phần không thể thiếu trong đời sống hiện đại. Tuy nhiên, đi kèm với sự tiện lợi là nguy cơ ngày càng gia tăng về việc lộ lọt thông tin cá nhân từ các đơn hàng. Thực tế này đang mở đường cho nhiều hình thức lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin của người tiêu dùng cũng như uy tín của các doanh nghiệp chân chính.
Giải pháp thanh toán tích hợp của SHB được giới thiệu trước Thủ tướng Phạm Minh Chính

Giải pháp thanh toán tích hợp của SHB được giới thiệu trước Thủ tướng Phạm Minh Chính

Tham gia sự kiện Chuyển đổi số ngành Ngân hàng năm 2025, Ngân hàng Sài Gòn - Hà Nội (SHB) giới thiệu giải pháp thanh toán tích hợp hiện đại, tiện lợi, đồng hành cùng các đơn vị hành chính sự nghiệp và bật mí về mô hình Ngân hàng tương lai (Bank of Future - BOF) với những giải pháp cải tiến đột phá.
Bộ Xây dựng ban hành Công điện khẩn ứng phó nguy cơ mưa lớn, sạt lở đất, lũ quét

Bộ Xây dựng ban hành Công điện khẩn ứng phó nguy cơ mưa lớn, sạt lở đất, lũ quét

Ngày 29/5/2025, trước những diễn biến phức tạp của thời tiết và dự báo về nguy cơ mưa lớn, sạt lở đất, lũ quét trên diện rộng, Bộ Xây dựng đã ban hành Công điện khẩn yêu cầu các đơn vị chủ động triển khai các biện pháp phòng chống thiên tai, và cứu hộ, cứu nạn, không để bị động, bất ngờ.
Cho vay đặc biệt với lãi suất 0%: Cần tiêu chí rõ ràng và cơ chế kiểm soát chặt chẽ

Cho vay đặc biệt với lãi suất 0%: Cần tiêu chí rõ ràng và cơ chế kiểm soát chặt chẽ

Ngày 29/5, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng. Đối với quy định cho vay đặc biệt lãi suất 0%, nhiều đại biểu bày tỏ lo ngại về nguy cơ lạm dụng nếu thiếu tiêu chí cụ thể, trong khi Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh tính cấp thiết và các biện pháp kiểm soát hiện có.
Hồ sơ, trình tự mua nhà ở xã hội hơn 800 triệu đồng/căn ngay trung tâm Đà Nẵng

Hồ sơ, trình tự mua nhà ở xã hội hơn 800 triệu đồng/căn ngay trung tâm Đà Nẵng

Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã thông báo về việc mở bán nhà ở xã hội tại Khối nhà A, B thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại khu dân cư An Trung 2 với số lượng 633 căn.
Thông qua Nghị quyết về nhà ở xã hội: Đột phá chính sách, mở lối an cư cho người lao động

Thông qua Nghị quyết về nhà ở xã hội: Đột phá chính sách, mở lối an cư cho người lao động

Ngày 29/5, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội, với 96,44% đại biểu tán thành. Nghị quyết có hiệu lực 5 năm, hứa hẹn gỡ bỏ rào cản, khơi thông nguồn lực, mang cơ hội nhà ở ổn định đến hàng triệu người lao động, cán bộ, công chức, viên chức trên cả nước.
Doanh nghiệp bức xúc “thu dễ, hoàn khó”

Doanh nghiệp bức xúc “thu dễ, hoàn khó”

Đề nghị đưa vào Nghị quyết về trách nhiệm của cơ quan thu và cơ quan hoàn thuế giá trị gia tăng. Hiện nay, vấn đề này đang rất bức xúc trong doanh nghiệp vì lúc thu thì rất dễ nhưng lúc hoàn thuế thì rất khó.
VPBank lần đầu công bố Báo cáo Phát triển Bền vững: Khi thịnh vượng được đo bằng giá trị lâu dài

VPBank lần đầu công bố Báo cáo Phát triển Bền vững: Khi thịnh vượng được đo bằng giá trị lâu dài

Công bố Báo cáo Phát triển Bền vững trong bối cảnh thế giới nhiều biến số, VPBank không chỉ ghi dấu một cột mốc chiến lược trong tiến trình minh bạch hóa thông tin và quản trị rủi ro, mà còn định vị ESG như một trọng tâm trong tầm nhìn phát triển dài hạn.
Kỳ vọng về một “cú hích” cho nhà ở xã hội

Kỳ vọng về một “cú hích” cho nhà ở xã hội

Việc đảm bảo chỗ ở ổn định cho người dân, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, luôn được xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội. Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội ra đời với kỳ vọng lớn, song thực tế triển khai vẫn còn nhiều điểm nghẽn cần tháo gỡ.
Ai chịu trách nhiệm kiểm soát, kiểm tra chất lượng công trình?

Ai chịu trách nhiệm kiểm soát, kiểm tra chất lượng công trình?

Ai chịu trách nhiệm kiểm soát, kiểm tra chất lượng công trình? Bộ Xây dựng hay UBND các tỉnh, thành phố? Cần làm rõ cơ quan chịu trách nhiệm ngay trong dự thảo Nghị quyết, tránh tình trạng "đổ thừa do luật quy định chưa rõ” dẫn tới không ai chịu trách nhiệm.
Concierge Service: Làn sóng mới của bất động sản hạng sang tại The Cosmopolitan

Concierge Service: Làn sóng mới của bất động sản hạng sang tại The Cosmopolitan

Từ New York đến Dubai, Concierge Service, dịch vụ trợ lý cá nhân đẳng cấp đã trở thành biểu tượng gắn liền với bất động sản siêu sang toàn cầu. Tại Việt Nam, MIK Group hiện thực hóa xu hướng này qua hệ thống đặc quyền MIK Signature Privileges, nơi chuẩn sống thượng lưu được tái định nghĩa, khởi đầu tại dự án biểu tượng The Cosmopolitan.
Cho vay ưu đãi dài hạn từ Quỹ nhà ở quốc gia

Cho vay ưu đãi dài hạn từ Quỹ nhà ở quốc gia

Đại biểu Quốc hội kiến nghị cho vay ưu đãi dài hạn từ Quỹ nhà ở quốc gia hoặc Ngân hàng chính sách xã hội, đồng thời cấp bù lãi suất hoặc hỗ trợ giá thuê nhà, đơn giản hóa điều kiện cho vay, có thể dùng căn hộ đó để làm tài sản đảm bảo. Đồng thời, người mua nhà ở xã hội được hưởng chính sách trả góp không lãi suất.
Cần quy định khung giá trần hoặc giá sàn nhà ở xã hội theo khu vực

Cần quy định khung giá trần hoặc giá sàn nhà ở xã hội theo khu vực

Cần quy định khung giá trần hoặc giá sàn nhà ở xã hội theo khu vực. Nếu không có khung giá, người lao động có thể tiếp tục rơi vào cảnh "nhà ở xã hội nhưng không với tới được" vì giá vẫn vượt xa thu nhập. Nhà ở xã hội phải tương xứng với đồng lương của người lao động, cả khi mua hoặc thuê.
Dự án Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân: Bảo vệ quyền con người trong không gian số

Dự án Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân: Bảo vệ quyền con người trong không gian số

Theo tờ trình của Chính phủ, việc xây dựng dự án Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân nhằm thể chế hóa quy định của Hiến pháp về quyền con người, quyền công dân, quyền riêng tư của cá nhân, sự bất khả xâm phạm về thân thể, nhà ở, thư tín, quyền bảo vệ bí mật cá nhân, trong đó có thông tin về đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình.
Bộ Xây dựng “thúc” các địa phương đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội, gỡ vướng cho doanh nghiệp

Bộ Xây dựng “thúc” các địa phương đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội, gỡ vướng cho doanh nghiệp

Trước tình hình một số địa phương còn chậm trễ trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng vừa ban hành Công điện yêu cầu quyết liệt hơn nữa trong việc đôn đốc, triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Lâm Đồng phấn đấu hoàn thành 402 căn nhà ở xã hội năm nay

Lâm Đồng phấn đấu hoàn thành 402 căn nhà ở xã hội năm nay

UBND tỉnh Lâm Đồng mới đây ban hành kế hoạch phát triển nhà ở xã hội năm 2025. Theo đó, địa phương phấn đấu đạt chỉ tiêu năm 2025 hoàn thành 402 căn nhà ở xã hội.
Giải "cơn khát" nhà ở cho người lao động ở phía Tây thành phố Đà Nẵng

Giải "cơn khát" nhà ở cho người lao động ở phía Tây thành phố Đà Nẵng

Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng thông báo về việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê nhà tại 02 khối nhà 05 tầng thuộc Khu ký túc xá tập trung phía Tây - Mở rộng, tọa lạc trong Khu đô thị công nghiệp Hòa Khánh. Giá thuê và quản lý vận hành dự kiến từ 2.500.000 đồng - 3.250.000 đồng/tháng.
Nguồn vốn Agribank đồng hành phát triển kinh tế tư nhân

Nguồn vốn Agribank đồng hành phát triển kinh tế tư nhân

Agribank cùng ngành Ngân hàng luôn đồng hành, sát cánh kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ, trở thành một trong những trụ cột quan trọng hàng đầu của nền kinh tế, là động lực quan trọng nhất để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế quốc gia và là đòn bẩy cho một Việt Nam thịnh vượng.
Prudential ra mắt sản phẩm bảo hiểm liên kết chung PRU-Bảo Vệ Tối Đa

Prudential ra mắt sản phẩm bảo hiểm liên kết chung PRU-Bảo Vệ Tối Đa

Theo Prudential, đây là giải pháp bảo hiểm nhân thọ trọn đời với giá trị bảo vệ được tối ưu hóa trên phí đóng đáp ứng khả năng tài chính, giúp khách hàng chủ động lên kế hoạch bảo vệ và tích lũy dài hạn.
Xem thêm
Phiên bản di động