HoREA: TP.HCM không nên nâng cấp đường hiện hữu bằng hình thức BOT

Ảnh minh hoạ (Nguồn: Zing.vn)

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý một số nội dung của Dự thảo nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM đang được Quốc hội khóa XV xem xét tại Kỳ họp thứ 5.

Theo đó, Hiệp hội nhận thấy một số cơ chế, chính sách đặc thù của Dự thảo Nghị quyết còn bất cập hoặc chưa khả thi hoặc chưa phù hợp với tính chất của Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù chỉ quy định thực hiện thí điểm những nội dung cơ chế, chính sách mà các Luật hiện hành chưa quy định.

Qua đó, HoREA đề nghị không nên áp dụng hợp đồng BOT đối với dự án đầu tư xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hoá công trình đường bộ hiện hữu để tránh xảy ra xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư dự án với người dân sử dụng tuyến đường BOT phải trả phí, tiềm ẩn phát sinh điểm nóng trong xã hội, mà nên thực hiện dự án đầu tư xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hoá công trình đường bộ hiện hữu theo hợp đồng BT, sử dụng nguồn vốn ngân sách của thành phố để thanh toán cho nhà đầu tư.

Hiệp hội nhận thấy, điểm a khoản 1 Điều 45 Luật PPP quy định hợp đồng BOT là hợp đồng mà nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án PPP (đầu tư theo phương thức đối tác công tư) được nhượng quyền để xây dựng, kinh doanh, vận hành công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng trong thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án PPP chuyển giao công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng đó cho Nhà nước có liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng công trình BOT do phải trả phí và cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng trực tiếp, nên khoản 5 Điều 7 Luật PPP đã quy định nguyên tắc thực hiện dự án PPP là phải.

Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người sử dụng và cộng đồng để không xảy ra xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và cộng đồng, như đã từng xảy ra xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và cộng đồng tại một số địa phương trong những năm trước đây.

Bởi lẽ, nếu nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng mới đường giao thông, trong đó có đường bộ theo hợp đồng BOT thì hợp lý. Nhưng, đối với đường bộ hiện hữu mà thực hiện theo hợp đồng BOT thì chắc chắn sẽ dẫn đến xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và cộng đồng.

Do vậy, khoản 4 Điều 45 Luật PPP quy định: Đối với dự án quy định tại điểm b khoản 9 Điều 3 của Luật này, không áp dụng loại hợp đồng thông qua cơ chế thu phí trực tiếp từ người sử dụng và điểm b khoản 9 Điều 3 Luật PPP quy định rất cụ thể một trong các loại dự án PPP (đầu tư theo hình thức đối tác công tư) là dự án Cải tạo, nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa, vận hành, kinh doanh công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng sẵn có, trong đó có dự án nâng cấp, mở rộng, hiện đại hoá công trình đường bộ hiện hữu.

Hiệp hội nhận thấy, vấn đề này trước đây đã được các cấp có thẩm quyền và Quốc hội xem xét kỹ lưỡng nên đã quyết định có tính nguyên tắc đối với dự án PPP, trong đó có dự án BOT như đã nêu trên đây, nên cần bỏ điểm c khoản 3 Điều 4 Dự thảo Nghị quyết không nên quy định thành phố được áp dụng hợp đồng BOT đối với dự án đầu tư, xây dựng nâng cấp, mở rộng, hiện đại hoá công trình đường bộ hiện hữu.

Hơn nữa, tại điểm d khoản 3 Điều 4 Dự thảo Nghị quyết đã đề xuất cho phép thành phố được thực hiện dự án đầu tư theo hợp đồng BT, sử dụng nguồn vốn ngân sách Thành phố để thanh toán cho nhà đầu tư bao gồm các dự án đầu tư xây dựng, nâng cấp, mở rộng, hiện đại hoá đường bộ hiện hữu theo phương thức xã hội hóa đầu tư theo hợp đồng BT và do đây là phương thức xã hội hoá đầu tư rất hiệu quả, nên luật hoá để áp dụng chung trong phạm vi cả nước.

Do các quy định pháp luật trước đây chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và làm cho môi trường đầu tư kém minh bạch, thiếu tính cạnh tranh, không công bằng, nên điểm d khoản 5 Điều 101 Luật PPP 2020 đã quyết định. Kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành (1/1/2021), việc chuyển tiếp thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT) được thực hiện như sau: Dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT là rất đúng, rất cần thiết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Nhưng sau 3 năm dừng dự án BT mới, Hiệp hội nhận thấy đến nay rất cần thiết xem xét cho phép tái khởi động trở lại các dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Hợp đồng BT sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để thanh toán cho nhà đầu tư, dứt khoát không thanh toán bằng quỹ đất để nhà đầu tư thực hiện dự án khác. Đồng thời, Nhà nước tạo nguồn vốn ngân sách thông qua hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất; Quỹ phát triển đất; Tổ chức phát triển quỹ đất; đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, công trình giao thông… theo chủ trương xã hội hoá đầu tư của Đảng và Nhà nước.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bỏ điểm c và sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 3 Điều 4 Dự thảo Nghị quyết. Đề nghị Chính phủ, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét nên luật hoá điểm d khoản 3 Điều 4 Dự thảo Nghị quyết trên cơ sở xem xét có thể dừng thực hiện hoặc bãi bỏ điểm d khoản 5 Điều 101 Luật PPP 2020 và giao Chính phủ quy định thí điểm theo cơ chế thực hiện dự án theo hình thức Hợp đồng BT trên cơ sở nội dung điểm d khoản 3 Điều 4 Dự thảo Nghị quyết mà Hiệp hội góp ý trên đây để áp dụng chung trong cả nước, đồng thời xem xét xây dựng đồng bộ các quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng dự án theo hình thức Hợp đồng BT.

Đề nghị bỏ nội dung điểm b khoản 3 Điều 4 Dự thảo Nghị quyết do khoản 5 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 đã giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này nên Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vướng mắc tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp với quy hoạch chung trên cơ sở Chính phủ sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP và do không vướng Luật Đầu tư nên không cần thiết quy định cơ chế này trong Dự thảo Nghị quyết hoặc xem xét sửa đổi khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 theo hướng quy định chi tiết hơn để áp dụng chung trong phạm vi toàn quốc.

Hiệp hội nhấn mạnh thêm, theo tư tưởng chỉ đạo “sai đâu thì sửa đó”, “sai ở cấp nào thì cấp đó sửa”, “làm đúng vai, làm tròn vai, làm đúng thẩm quyền, không đùn đẩy, né tránh” thì chỉ cần Chính phủ sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP thì tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho cả nước, chứ không phải chỉ là khó khăn, vướng mắc riêng của thành phố Hồ Chí Minh, nên không cần thiết quy định trong Dự thảo Nghị quyết.

Ngoài ra, HoREA đề nghị không loại trừ dự án nhà ở thương mại được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất).

Đề nghị không quy định điều kiện bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất để bảo đảm tính khả thi khi thực hiện cơ chế thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) để áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân. Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân kể cả trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nên Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 6 Dự thảo Nghị quyết.

Qúy I đầu năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản có tồn kho tăng mạnh