Làm gì để "gỡ" nút thắt thanh khoản bất động sản, khơi thông thị trường?

Thị trường BĐS ảm đạm thanh khoản

Trao đổi với PV, ông Lê Thanh Bằng, chủ sàn môi giới BĐS ở quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng, cho biết: Ba tháng đầu năm, sàn môi giới của ông chỉ bán được đúng 2 lô đất thổ cư ở huyện Hòa Vang, hưởng hoa hồng được 20 triệu đồng; còn lại hơn 30 lô đất khác được ký gửi có vị trí ở quận Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà và Cẩm Lệ (TP. Đà Nẵng) không có ai hỏi mua dù giá đã giảm sâu đến 30%.

“Tình hình BĐS Đà Nẵng vẫn ảm đạm lắm! Tôi chạy quảng cáo thường xuyên, trả lương nhân viên và nhiều chi phí khác nhưng không có nguồn thu về, lỗ nặng nề. Các lô đất đang được ký gửi đa số chủ cũng “ngộp" tiền vay ngân hàng, trong khi mất thu nhập, kinh doanh gặp khó khăn. Chính vì vậy, họ muốn bán giảm giá 100 - 350 triệu đồng, chịu lỗ để tìm người mua mới nhưng lại không có ai đoái hoài, thanh khoản không có", ông Bằng chia sẻ.

Không chỉ trường hợp sàn môi giới BĐS của ông Bằng đã kể trên, PV cũng đã trao đổi nhiều môi giới tự do ở TP. Đà Nẵng. Hầu như tất cả môi giới đều kể khó, kể khổ khi tình hình mua bán BĐS hiện đang ảm đạm, không có thanh khoản dù đã bỏ ra nhiều chi phí quảng cáo, tiếp thị.

Đất nền ở phía nam TP. Đà Nẵng. Ảnh: Luận Nguyễn

Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), quý I/2023, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá BĐS, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính - đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến cao nhất 50% giá trị đầu tư. Những người thế chấp BĐS để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

Nhận định về nguyên nhân thị trường ảm đạm thanh khoản, VARS cho rằng, khả năng tài chính của phần lớn khách hàng đang gặp khó khăn do tình hình kinh tế chung; phần lớn sản phẩm trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp, không phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân.

Bên cạnh đó, nhiều khách hàng vẫn còn tâm lý “bắt đáy”, chờ giá tiếp tục giảm. Niềm tin của khách hàng vào thị trường BĐS chưa được phục hồi hoàn toàn. Nhiều khách hàng sợ ký hợp đồng, nhưng các chủ đầu tư không đủ khả năng để hoàn thiện dự án và thực hiện bàn giao đúng tiến độ.

Cũng liên quan vấn đề thanh khoản BĐS, tại Hội thảo "Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường BĐS trong bối cảnh mới" được tổ chức mới đây, ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group chia sẻ rằng, vấn đề lãi suất cao cũng là nguyên nhân khiến khách hàng không thể mua BĐS, thanh khoản chững lại.

Vị CEO này chia sẻ, về vốn, doanh nghiệp cần vốn nhưng cuối cùng vẫn phải là cá nhân mua nhà vay được tiền. Nhưng nay, khách hàng cũng không vay được vì lãi suất vay khoảng 14% thì khách hàng không có nhu cầu.

“Người dân có nhu cầu ở nhưng họ phải gác qua một bên do công việc bị ảnh hưởng; còn chấp nhận mua thì không có nhu cầu vì lãi cao, dẫn tới thanh khoản chững lại. Dự án đầy đủ pháp lý, đủ giấy phép nhưng không bán được do lãi suất tăng cao”, ông Phúc nói.

Trước đó, tại Tọa đàm “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và triển vọng năm 2023”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HOREA) cũng đã chia sẻ rằng: Vướng mắc, khó khăn hiện nay đối với doanh nghiệp là tình trạng thiếu tiền mặt, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản.

“Không phải chỉ doanh nghiệp nhỏ, mà kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất khó khăn về thanh khoản”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo vị này, nguyên nhân là giao dịch trên thị trường BĐS bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.

Thanh khoản sẽ cải thiện khi...

Đứng về phía doanh nghiệp, ông Châu có chia sẻ rằng, giảm kỳ vọng lợi nhuận, doanh nghiệp cùng thực hiện được các giải pháp như thời gian vừa qua, chẳng hạn giảm giá bán 45 - 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu,…

"Chúng tôi rất hoan nghênh doanh nghiệp và cũng đề nghị doanh nghiệp thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư.

Bên cạnh đó, chúng tôi cũng rất mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp. Cả nhà đầu tư, khách hàng mua nhà cùng tham gia hợp tác với nhau theo tinh thần tìm điểm cân bằng về lợi ích giữa các bên", Chủ tịch HOREA chia sẻ.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp đầu tư, ông Phúc cho rằng, các ngân hàng phải đánh giá lại để có lãi suất phù hợp cho khách hàng. Các thông tin hiện nay có tác dụng lớn về tâm lý nhưng thực tế chưa đi vào cuộc sống. Quan trọng là lãi suất cho vay cá nhân phải giảm mới có đầu ra cho BĐS.

Còn thị trường BĐS có ấm lên hay không thì thanh khoản diễn diễn biến thế nào. Ông Phúc cho rằng, thị trường sẽ có sự cải thiện thời gian tới, điều này phụ thuộc vào mức giá người bán, người mua đưa ra.

“Tôi hi vọng thời gian tới sẽ có sự cải thiện về thanh khoản của doanh nghiệp, tạo ra dòng tiền cho chính mình. Các doanh nghiệp hiện tại có nhiều phương án mua hàng, giảm giá gián tiếp. Thời gian tới sẽ có sự cải thiện về thanh khoản, mức độ cải thiện tốt hơn để tạo dòng tiền cho chính mình”, ông Phúc nói.

Về phía VARS, đưa ra kiến nghị, với chủ đầu tư/doanh nghiệp phát triển dự án cần tiếp tục thực hiện các giải pháp tái cấu trúc doanh nghiệp, lựa chọn phân khúc BĐS phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của người dân, tập trung nguồn lực cho các dự án đã hoàn thiện về pháp lý, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số.

Bên cạnh đó, chủ động rà soát, nghiên cứu áp dụng các giải pháp gỡ rối của Chính phủ mới ban hành; xem xét, cân đối lại giá bán, ưu tiên tính thanh khoản, tạo dòng tiền hơn là đặt mục tiêu “lãi cao”; tìm kiếm thêm các kênh huy động vốn và tự căn chỉnh để phù hợp với tiềm lực của doanh nghiệp.

Đối với khách hàng/nhà đầu tư, VARS cũng khuyến nghị nên liên hệ với các sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS chuyên nghiệp, uy tín để tìm hiểu kỹ thông tin trước khi đưa ra quyết định.

“Khách hàng/nhà đầu tư vẫn nên ưu tiên các nhu cầu thực, đầu tư trung và dài hạn hơn là đầu cơ. Khi tìm được BĐS phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính nên quyết định sớm, tránh bỏ lỡ cơ hội”, VARS đưa ra ý kiến.

Quý I/2023 có tới 80% môi giới bất động sản nghỉ việc Đây là hệ luỵ của hàng loạt khó khăn của thị trường bất động sản ở thời điểm đầu năm 2023 như thiếu nguồn cung, ...

Hơn 2.700 giao dịch bất động sản diễn ra trong quý I/2023 Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là ...

Dự báo Quý II/2023, giá bán bất động sản có thể đi ngang Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, thị trường bất động sản quý II/2023 sẽ có nhiều biến chuyển trong ...

Những địa phương nào giá rao bán đất nền tăng bất chấp thị trường nguội lạnh? Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, trong quý I/2023, mặt bằng giá rao bán đất nền tại một số tỉnh vẫn tăng như: Hải Phòng ...