Sửa đổi Luật Đất đai sao cho hết chuyện “con đẻ, con nuôi”

Ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch Tập đoàn CEO Group.

Tại chương trình Kỳ họp thứ tư, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được Chính phủ trình Quốc hội tiến hành thảo luận. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, bổ sung 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều. Dự thảo luật có nhiều chính sách mới, quan trọng như bỏ quy định khung giá đất, làm rõ nguyên tắc định giá đất…

Trước thực tiễn cần thiết phải ban hành Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm khắc phục những bất cập hiện hành trong quản lý, sử dụng đất đai, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đang được lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân.

Khắc phục chuyện "con đẻ, con nuôi"

Là một trong những doanh nhân tâm huyết với những chính sách đổi mới về lĩnh vực đất đai của đất nước, ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch Tập đoàn CEO Group đã có những ý kiến đóng góp sát thực cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Ông Bình đã nêu rõ những bất cập của Luật Đất đai hiện hành, đặc biệt nhấn mạnh đến sự mất cân xứng thể chế đất đai như người cha người mẹ đang “phân biệt đối xử” giữa các con. Ông cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi cần phải khắc phục được chuyện “con đẻ”, “con nuôi” giữa đất ở và đất thương mại dịch vụ để đất nước phát triển thịnh vượng.

“Có thể nói, trong các loại đất, đất ở và đất sản xuất kinh doanh, mà chủ yếu là đất thương mại, dịch vụ mang lại lợi ích rất lớn xét dưới góc độ kinh tế, xã hội. Nếu đất ở mang đến lợi ích thiên về xã hội thì đất thương mại, dịch vụ mang lại cả lợi ích kinh tế và xã hội, có sức lan tỏa, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất thương mại, dịch vụ cần cách tiếp cận, sự quan tâm như đối với đất ở”, ông Đoàn Văn Bình chia sẻ.

Ông Bình cho rằng, chính sách, pháp luật về đất sản xuất, kinh doanh mà trọng tâm là đất thương mại, dịch vụ (TMD) còn rất mờ nhạt so với đất ở. Cơ chế, chính sách ưu đãi khi sử dụng đất thương mại dịch vụ cũng kém hơn nhiều. Ông dẫn chứng, trong Luật Đất đai hiện hành, thuật ngữ đất thương mại dịch vụ được nhắc tới 23 lần; đất sản xuất, kinh doanh được nhắc tới 5 lần trong khi thuật ngữ đất ở được nhắc tới 137 lần.

Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thuật ngữ “đất thương mại, dịch vụ” được nhắc tới 20 lần, chủ yếu là quy định về định danh đất thương mại dịch vụ, chế độ sử dụng, các quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ; thuật ngữ “du lịch, nghỉ dưỡng” được nhắc tới 2 lần trong các điều luật về đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ. Trong khi đó, đất ở được nhắc tới 135 lần.

Với bất động sản trên đất, trong Luật Kinh doanh Bất động sản có 59 lần nhắc tới “nhà ở” trong khi các sản phẩm bất động sản khác như bất động sản du lịch không được nhắc tới cụ thể mà nằm chung trong thuật ngữ “công trình xây dựng”.

Chỉ tính về dung lượng, quy định liên quan tới đất thương mại, du lịch nói chung và cụ thể cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng nói riêng còn khá khiêm tốn. Trong khi đó, để phát huy hiệu quả sử dụng loại đất này cần sự điều chỉnh cụ thể, đầy đủ bằng pháp luật; tránh những vướng mắc bất cập do thiếu quy định, quy định chung chung, quy định không cụ thể.

“Vì thế, các địa phương e ngại khi áp dụng để giải quyết những vấn đề cụ thể. Cái gì an toàn thì mới làm. Mà "an toàn" thì không thể giải quyết được các vướng mắc nóng hổi, bức thiết của doanh nghiệp, người dân. Văn bản kiến nghị của doanh nghiệp và người dân chạy dưới lên trên, chạy vòng quanh và từ trên xuống dưới. Có một điểm chung là các dẫn chiếu đều theo quy định của luật hiện hành. Phần lớn các kiến nghị của dân vì thế bị tắc.

Trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến 2050, rất tiếc, trong bảng chỉ tiêu không có từ nào nhắc đến đất sản xuất kinh doanh hay đất thương mại, dịch vụ mà chỉ nói đến đất khu kinh tế, đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và đất đô thị. Không có quy hoạch rõ các loại đất khác theo nhóm đất sản xuất kinh doanh như đất thương mại dịch vụ. Luật Đất đai hiện hành thì phân thành 10 loại đất phi nông nghiệp trong khi Quy hoạch sử dụng đất quốc gia không quy hoạch theo các loại đất này” Chủ tịch CEO Group nói.

Thể chế đất đai đang mất cân xứng. Ảnh minh hoạ

Ông Bình cũng nhận thấy, chưa có quy định rõ ràng về việc người nước ngoài mua bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ để thu hút đầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch. Trong khi đó, ở các quốc gia phát triển trên thế giới và ngay cả những nước có điều kiện phát triển tương đồng với Việt Nam trong khu vực Đông Nam Á, họ đã quy định từ lâu và có những chính sách ưu đãi vượt trội.

Đồng thời, Luật Đất đai hiện hành, chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ.

Không để hàng trăm tỷ USD đóng băng

“Theo tính toán và thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nguồn vốn khoảng 30 tỷ USD, nằm ở các sản phẩm bất động sản trên đất thương mại dịch vụ (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch) đang bị đóng băng do không thể tách sổ cho nhà đầu tư, hạn chế quyền tự do kinh doanh, quyền tài sản của doanh nghiệp và người dân và quan trọng là chưa chuyển tải được thông điệp phát triển để tối ưu hóa việc sử dụng đất hiệu quả đối với loại đất kim cương này.

Hiện nay, chưa có thống kê chính thức, nhưng vốn hóa ước tính của các tài sản bất động sản trên đất thương mại dịch vụ và những giá trị gia tăng của nó phải lên đến hàng trăm tỷ USD”, ông Đoàn Văn Bình nêu quan điểm.

Chủ tịch Tập đoàn CEO Group cho rằng, việc thu ngay "1 cục to" từ giao đất ở đôi khi chuyển tải thông điệp sai về nguồn lực và năng lực - chỉ số đầu vào để xây dựng chiến lược, kế hoạch trung và dài hạn, kế hoạch hàng năm của một địa phương. Đồng thời, đất thương mại dịch vụ là giải pháp tốt để không tạo ra các nguồn thu lớn đột biến như một số tỉnh thời gian vừa qua. Việc thu đều đặn ngân sách và phân bổ đầu tư tương ứng sẽ hạn chế việc đầu tư ồ ạt, lãng phí, tham nhũng, văn hóa nhiệm kỳ mất kiểm soát.

Ngoài ra, quá trình sửa đổi Luật Đất đai cần nâng tầm đất sản xuất kinh doanh trong đó trọng tâm là đất thương mại dịch vụ theo hướng tham khảo xây dựng chính sách, pháp luật cho đất ở, nhà ở từ chủ trương của Đảng đến pháp luật của nhà nước.

Thứ nhất, đất ở được coi là vấn đề liên quan mật thiết và trực tiếp với toàn bộ người dân.

Thứ hai, quyền có nơi ở hợp pháp của công dân là quyền Hiến định, Điều 22, Hiến pháp 2013 quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”; Điều 32 Hiến pháp quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về nhà ở” và Điều 59 Hiến pháp quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.

Thứ ba, điều chỉnh đối với đất ở, nhà ở có Luật Nhà ở năm 2014 (với 183 điều, 47.420 từ) và ít nhất 7 Nghị định và 12 Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.

Thứ tư, có rất nhiều chính sách liên quan đến đất ở, nhà ở như Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045; chính sách về đô thị hóa; chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở công vụ…