TS. Lê Xuân Nghĩa: Bất động sản tạo ra "ngòi nổ" khủng hoảng kinh tế, cần cứu nhanh

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia đã có chia sẻ về những nút thắt và kiến giải, đề xuất giải pháp gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng” ngày 19/4.

Theo ông Nghĩa, bất động sản là ngành quan trọng với nền kinh tế, có độ lan toả cao và là một ngành luôn tạo ra khủng hoảng kinh tế. Mỗi khi thị trường bất động sản lao dốc thì chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng đều giảm sút và rơi vào cảnh khó khăn. Nếu không đủ năng lực tài chính để xử lý thì sẽ lan sang nhiều lĩnh vực khác.

"Theo nghiên cứu về khủng hoảng từ những năm 1970 tới nay, chỉ có 2 nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế là tỷ giá hối đoái (gần đây ít xảy ra vì cơ chế thả nổi) và thị trường bất động sản. Ngành bất động sản luôn tạo ra "ngòi nổ" khủng hoảng của nền kinh tế. Tính trong 15 năm trở lại đây, phần lớn khủng hoảng bắt đầu từ thị trường bất động sản", ông Nghĩa nói.

Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia nhận định, vấn đề không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường, mà còn là ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính. Cần tranh thủ làm thật nhanh những quyết định, cơ chế đã được ban hành. Chúng ta chưa bước tới bờ vực nhưng phải hành động thật nhanh, giải quyết các vướng mắc, nếu không sẽ phải trả giá đắt.

Ông Nghĩa cũng chỉ ra hai đối tượng nên tập trung hiện nay đó là các doanh nghiệp bất động sản đang điêu đứng. Đây là nhóm không có khả năng tiếp cận vốn mới từ ngân hàng, đang trong quá trình đàm phán tái cấu trúc, đảo nợ… Thứ hai là người mua bất động sản theo hướng đầu tư, những người phải vay tiền ngân hàng để mua bất động sản, hiện phải chịu lãi vay cao, không thanh khoản được bất động sản đã mua. Đối tượng này nợ ngân hàng và nếu xảy ra vấn đề thì cả người vay và nhà băng cho vay phải gánh chịu hậu quả.

Nhận định về định hướng của Chính phủ ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi, phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, ông Nghĩa cho rằng, định hướng phù hợp với thực tiễn hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là ưu tiên quan trọng nhất. Tạo ra một tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất. Bởi ngân sách của Nhà nước không đủ để tài trợ cho tất cả các phân khúc và càng không thể nào tài trợ cho các doanh nghiệp.

Không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường bất động sản mà còn là ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính. Ảnh minh hoạ

Xem xét tình hình thực tế của thị trường, phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do không có cơ chế, đất đai, dòng vốn. Vì vậy, Thủ tướng đã chỉ đạo, tập trung toàn bộ nguồn lực để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội bao gồm 3 nguồn lực cơ bản: Thủ tục pháp lý, cơ chế; quỹ đất; nguồn vốn. Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh, khi tập trung nguồn lực vào phân khúc này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản mới và giúp thị trường bất động sản khôi phục, phát triển mạnh trở lại.

Hiện tại và sắp tới, hệ thống ngân hàng chắc chắn vẫn sẽ đóng vai trò không nhỏ trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững trở lại, ông Nghĩa đưa ra phương án, các ngân hàng thương mại có thể xem xét và phân tích kỹ nền tảng tài chính của từng tập đoàn bất động sản. Đánh giá toàn diện về tài sản đảm bảo hoặc tài sản có tiềm năng đảm bảo. Sau đó, cho vay mới cả nhà đầu tư lẫn người mua hàng trên nền tảng giá cả được nhà xây dựng đưa ra hợp lý và khả năng thanh toán của ngân hàng được đảm bảo. Điều này cũng nhằm đảm bảo tái cấu trúc thị trường bất động sản phải là một tái cấu trúc có lựa chọn.

Quan điểm của ông Nghĩa, phải có cách nhìn rất thực tế về thị trường để giải quyết 2 vấn đề: Thứ nhất là xác định giá cả để cơ cấu lại nợ trái phiếu doanh nghiệp theo định hướng của Nghị định 65 sửa đổi; trong đó bao gồm việc đàm phán với các nhà đầu tư về việc hoán đổi tài sản để thanh lý trái phiếu doanh nghiệp, thanh lý bớt dự án để trả nợ. Trường hợp tài sản có khả năng thanh toán cao bị suy giảm nghiêm trọng thì doanh nghiệp phải chịu phá sản.

Thứ hai, doanh nghiệp không thể chỉ ngồi im chờ đợi, mà cần nỗ lực tự vận động, thậm chí phải chấp nhận thanh lý tài sản để xử lý nợ cũng như các vướng mắc của mình.

Thủ tướng chỉ đạo rà soát các dự án bất động sản để gỡ khó