Giải pháp định giá đất sao cho "sát - tiệm cận" với giá trị thị trường

Luật Đất đai giá đất và định giá đất là một trong những nội dung trọng yếu, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội. Giá đất cần thể hiện đúng thước đo giá trị tài sản và là một công cụ vĩ mô phân phối nguồn lực tài chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Tại Hội nghị lấy ý kiến nhân dân về các quy định liên quan đến vấn đề tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các vấn đề khác có liên quan đến phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Tài chính vừa diễn ra vào sáng ngày 28/2, Ông Ngô Trí Long - Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo Trường Đại học Thành Đô góp ý về các quy định về giá đất.

Ông Ngô Trí Long - Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo Trường Đại học Thành Đô đưa ra giải pháp về các quy định về giá đất.

Theo đó, ông Long chỉ ra bất cập lớn nhất hiện nay là định giá đất không sát với giá thị trường. Để đáp ứng yêu cầu tăng cường năng lực quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất góp phần bình ổn thị trường đất đai, bất động sản, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả cần phải nghiên cứu các giải pháp nhằm định giá đất sao cho "sát - tiệm cận" với giá trị thị trường hoặc phù hợp với giá trị thị trường.

Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo Trường Đại học Thành Đô đưa ra hàng loạt giải pháp để định giá đất sát với thị trường. Ông Long xác định vấn đề cốt lõi quan trọng nhất đối với việc định giá đất, đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Để thực hiện được điều đó, một điểm mới mang tính đột phá của Nghị quyết 18-NQ/TW quy định: "Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất".

Chính phủ cần ban hành chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá Tài sản (tiêu chuẩn định giá Tài sản). Bởi định giá tài sản (bao gồm bất động sản như nhà và đất, máy móc thiết bị) trong nền kinh tế thị trường là một nghề, cần phải có nguyên tắc và phương pháp được quy định.

Tiêu chuẩn định giá tài sản là căn cứ pháp lý để những người định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng phải tuân thủ. Đồng thời, để các cơ quan chức năng giám sát, thanh tra, kiểm tra trong quá trình thực thi nhiệm vụ. Các cơ quan tư pháp xét xử vi phạm.

Trong đó, giải pháp tối ưu nhất để giá Nhà nước định sát với giá trị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định.

Định giá đất làm sao cho sát thị trường. Ảnh minh hoạ

Chính phủ quy định về giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất thực hiện quản lý đối với hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất.

Tiếp đó là nâng cao năng lực của đội ngũ định giá đất. Việc cấp thẻ hành nghề thẩm định giá cho thẩm định viên vừa định giá bất động sản vừa định giá máy móc thiết bị là không phù hợp. Trên thế giới không có quốc giá nào cấp thẻ hành nghề như vậy. Bởi mỗi lĩnh vực đòi hỏi phải có sự hiểu biết chuyên môn sâu riêng biệt. Vì vậy, cần xem xét lại việc cấp thẻ hành nghề cho thẩm định viên, định viên về giá. Đồng thời, nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ định giá tài sản.

Xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất và quy định về chủ thể công bố giá trị trường theo từng thời điểm. Theo đó, xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏng chừng. Để đạt được điều này, cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường.

Trong đó, vấn đề xác định thông tin minh bạch về giá thị trường của các giao dịch mua bán đất thành công là một công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng giúp cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu. Đồng thời, là căn cứ chủ yếu giúp cho việc xác định giá đất thị trường một cách đúng đắn.

Cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất. Hiện nay, tuy đã có những quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn giá đất, những quy định còn chung chung.

Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Bản chất đấu thầu đấu giá là hình thức cạnh tranh. Thực tiễn, nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng "cơ chế xin - cho" khi thẩm quyền quyền định hành chính thuộc về một người, cũng như sự "nhũng nhiễu" của đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về thủ tục hành chính.

Xây dựng hoàn thiện hành lang pháp lý để đẩy mạnh việc thực hiện đấu giá đối với tất cả các mục đích. Quy định về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm, giảm tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất, gần với đó là tăng cường công tác công khai minh bạch trong hoạt động đấu giá.

Nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương, từ đó đòi hỏi nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên.

Trước hết, cơ quan có thẩm quyền phải xác định cụ thể các điều kiện tuyển dụng và thường xuyên tiến hành những đợt tập huấn kỹ năng cũng như chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ định giá viên. Từ đó, xây dựng cơ sở để hoạt động thanh tra, kiểm tra tài chính đất đai và công tác định giá đất ở các địa phương hoạt động hiệu quả.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất ở các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp, nghiên cứu áp dụng thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện những dự án trọng điểm. Từ đó, kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm trong xây dựng, thi hành các chế tài xử phạt tương ứng với mức độ nghiêm trọng của mỗi hành vi.

Kiến nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) làm rõ tiêu chí bồi thường "tốt hơn nơi cũ"