Hiểu đúng về quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ bị giới hạn 10 lần giao dịch/năm

Cá nhân có các giao dịch bất động sản giá trị đều dưới 300 tỷ đồng thì không bị giới hạn tổng số lần giao dịch trong 1 năm.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được giao dịch không quá 3.000 tỷ đồng/năm

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15) có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. Trong đó có quy định điều kiện đối với cá nhân khi kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Cụ thể, Khoản 3, Điều 9 quy định như sau: “Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Chi tiết về việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ đã được Chính phủ quy định tại Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024.

Theo đó, quy định tại Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được hướng dẫn tại Khoản 1, Điều 7, Nghị định số 96/2024/NĐ-CP về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ. Cụ thể:

“1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;

b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.”

Đối với yêu cầu thứ hai, nếu cá nhân chỉ vượt 1 trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Có 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng quá 300 tỷ đồng nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần/năm;

Trường hợp 2: có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỷ đồng và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là trên 10 lần.

Có thể hiểu, từ những quy định nêu trên, trường hợp cá nhân có các giao dịch đều có giá trị dưới 300 tỷ đồng/1 giao dịch thì không bị giới hạn tổng số lần giao dịch trong 1 năm theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP. Ngược lại, nếu cá nhân có 1 giao dịch quá 300 tỷ đồng thì để đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, số lần giao dịch tối đa bị giới hạn là 10 lần/năm. Như vậy, một người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch không quá 3.000 tỷ đồng/năm.

Ngoài ra, Khoản 4, Điều 38 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định:

“4. Quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 7 của Nghị định này không áp dụng đối với cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành.”

Như vậy, quy định mới tại Khoản 1, Điều 7 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP chỉ áp dụng đối với các bất động sản mà cá nhân ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các Dự án bất động sản từ ngày 1/8/2024 trở đi.

Đối với các bất động sản mà cá nhân đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các Dự án bất động sản trước ngày 1/8/2024 thì không áp dụng quy định tại Khoản 1, Điều 7 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP nêu trên.

Cá nhân được kinh doanh bất động sản theo những hình thức nào?

Theo khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo các hình thức như sau:

- Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;

- Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;

- Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Tham khảo thêm:

Từ 1/8/2024, đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý gì? Từ ngày 1/8/2024, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, các chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà ...

Làm rõ quy định người cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp từ 1/8/2024 Ngày 28/11/2023, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) số 29/2023/QH15. Luật mới có hiệu lực thi ...

Những điểm mới quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.