Làm rõ quy định người cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp từ 1/8/2024

Theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Chính phủ chưa ban hành Nghị định hướng dẫn chi tiết về quy định này. Ảnh minh họa

Gần đây, trên các diễn đàn mạng xã hội, nhiều người bày tỏ lo lắng về quy định các tổ chức, cá nhân kinh doanh, cho thuê bất động sản sẽ phải thành lập doanh nghiệp từ ngày 1/8/2024 theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Các chủ nhà trọ nhỏ lẻ băn khoăn, nếu phải thành lập doanh nghiệp khi cho thuê nhà, sẽ phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính phức tạp, đóng thêm các loại thuế, phí. Người lao động thu nhập thấp cũng lo ngại, từ quy định mới này, giá nhà sẽ bị “đội” lên cao, làm tăng gánh nặng chi phí khi đi thuê nhà.

Ý kiến khác lại cho rằng, quy định người cho thuê phải lập doanh nghiệp sẽ giúp đảm bảo môi trường kinh doanh công bằng, minh bạch, đảm bảo các vấn đề như chất lượng công trình, an ninh an toàn, phòng cháy chữa cháy,… thực hiện đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, vấn đề này cần có hướng dẫn chi tiết, cụ thể để không vướng mắc khi triển khai và gây khó cho người dân.

Vậy, thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định như thế nào về điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản?

Theo khoản 1 và 2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Tuy nhiên, khoản 3 và 4, Điều 9 Luật này cũng nêu rõ, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà chỉ phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, thuê mua mà các bên tham gia giao dịch.

Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Chưa có hướng dẫn chi tiết, cụ thể để thi hành Luật mới

Có thể thấy, Điều 9 nêu trên vẫn chưa quy định rõ ràng về việc phân biệt các nhóm đối tượng kinh doanh bất động sản phải lập doanh nghiệp và không phải lập doanh nghiệp.

Ngày 28/11/2023, trước khi Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật này. Theo đó, có ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng, việc quy định trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế là không khả thi do khó xác định được “quy mô nhỏ”, dễ phát sinh tiêu cực, trốn thuế; đề nghị kinh doanh bất động sản thì đều phải thành lập doanh nghiệp, không phân biệt quy mô.

Vì vậy, trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 9 Luật mới: Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Tuy nhiên, hiện nay Chính phủ chưa ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo Nghị định này, phối hợp với Văn phòng Chính phủ, Bộ Tư pháp và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan. Đối với những thắc mắc của người kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu làm rõ và hướng dẫn thi hành tại khoản 6 Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thời hạn trình/ban hành trước ngày 15/9/2024 (theo Quyết định số 19/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 8/1/2024).

Hiện Nghị định thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng dự thảo chỉ quy định chung là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ (theo quy định tại khoản 3 Điều 9) không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, pháp luật về công chứng và phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Mới đây, ngày 21/7/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện số 71/CĐ-TTg về các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm thúc đẩy tăng trưởng, kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô tháng 7 và Quý III năm 2024. Trong đó yêu cầu các bộ, cơ quan hoàn thiện, trình Chính phủ ban hành các Nghị định quy định chi tiết và ban hành theo thẩm quyền các Thông tư, văn bản hướng dẫn, bảo đảm đồng thời với hiệu lực của các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Giá, Luật Các tổ chức tín dụng…

Vì vậy, người dân quan tâm đến vấn đề này sẽ phải đợi Nghị định hướng dẫn chi tiết được ban hành trong thời gian tới để nắm rõ những quy định mới nhất.

Tham khảo thêm:

Những điểm mới quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Luật Đất đai sửa đổi có thể khiến giá và nguồn cung bất động sản tăng lên Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám ...

Môi giới bất động sản sẽ không được hành nghề tự do từ 1/8/2024 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật số 29/2023/QH15, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) bổ sung quy định về điều ...