Lời khuyên của chuyên gia khi nhà đầu tư đổi trái phiếu lấy bất động sản

Nghị định số 08 vừa được ban hành đã phần nào gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn và trung hạn. Trong đó, việc cho phép thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác như là 'lối thoát' cho các doanh nghiệp bất động sản. Từ đó, các doanh nhiệp tiếp tục đầu tư phát triển các dự án thay vì mặc kẹt trên khối tài sản dở dang.

Tuy nhiên, các chuyên gia không đánh giá cao khả năng hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản có thể thành công trên diện rộng bởi tâm lý lo ngại rủi ro của trái chủ. Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ tạo cơ hội cho các chủ nợ được chủ động lựa chọn, được sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Tuy nhiên, khi thực hiện hoán đổi cần phải chú ý nhiều vấn đề.

Ông Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế đưa ra lời khuyên cho trái chủ về việc hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản

Chia sẻ với Nhịp sống Doanh nghiệp, ông Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi bản chất, các nhà đầu tư bỏ tiền ra để thu tiền và lãi về chứ họ không phải nhà đầu tư bất động sản.

Thứ nhất, các bất động sản giá quá cao, thị trường không chấp nhận mua. Nếu giờ trái chủ nhận bất động sản thì họ khó chấp nhận. Bên cạnh đó, khi trái chủ nhận bất động sản phải thoả mãn yêu cầu thanh khoản. Có thể trong vài tháng chưa có gì nhưng sau đó họ phải bán được. Nếu nhận bất động sản nhưng không bán được thì nhận làm gì.

Thứ hai, các trái chủ không có nhu cầu mua bất động sản về ở. Mặt khác các trái chủ không phải nhà đầu tư dẫn đến gặp khó trong việc bán bất động sản.

Thứ ba, bất động sản khi hoán đổi phải đầy đủ cơ sở pháp lý, Vì có rất nhiều bất động sản khởi công xây dựng bừa bãi sau này khi cần thì không có cơ sở pháp lý. Vì vậy phải có cơ sở pháp lý rõ ràng minh bạch công khai trái chủ mới chấp nhận.

Ông Thịnh nói thêm, việc thống nhất chỉ trong trường hợp bắt buộc bởi vì họ là nhà đầu tư tiền tệ mua trái phiếu để thu vốn và lãi. Trường hợp bảo họ nhận hàng hoá, bất động sản thì rõ ràng khi tính đến trường hợp doanh nghiệp phá sản, sợ mất trắng trái chủ mới nghĩ đến việc nhận tài sản hoán đổi. Đây là bài toán ép buộc, nếu cho phép trái chủ lựa chọn chắc chắn họ không đồng ý.

"Nhà đầu tư phải xem xét nếu không nhận các tài sản hoán đổi khi doanh nghiệp phá sản thì không biết có còn tài sản để nhận không. Nếu mức giá phù hợp và khả năng thanh khoản tốt thì trái chủ nhận tài sản cũng tốt. Một thời gian nếu bán được có khi còn có lời lợi nhuận tăng lên. Trường hợp này quá tốt, trái chủ không cần phải đắn đo", ông Thịnh phân tích.

Từ đó trái chủ phải cân nhắc, xem xét kỹ cái được cái mất cái hơn cái thiệt. Có nên nhận tiền đầu tư bằng bất động sản? tính toán khả năng doanh nghiệp phá sản sẽ như thế nào?

Vị chuyên gia nhấn mạnh, Nghị định 08 quy định việc hoán đổi trái phiếu sang bất động sản phải được trái chủ chấp thuận, vì vậy không bắt buộc trái chủ phải chấp nhận phương án này. Các trái chủ có quyền cân nhắc xem bất động sản đó cơ sở pháp lý tài sản phải được đảm bảo hay các yếu tố khác như khả năng giá cả phù hợp, khả năng có thể bán được đến giá trị bất động sản đó có tăng hay không.

Đồng quan điểm, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV chỉ ra, doanh nghiệp phải đưa ra mức giá hợp lý cho tài sản chuyển nhượng. Qua đó, trái chủ phải biết mức giá đó có hợp lý hay không.

Đáng chú ý, trong trường hợp hai bên không thoả thuận được thì phải có bên trung gian đứng ra định giá, đồng thời làm bằng chứng. Vị chuyên gia đưa ra lời khuyên dành cho các trái chủ, cần phải cân nhắc hoán đổi trái phiểu lấy bất động sản trong trường hợp dự án tài sản, bất động sản đó chuẩn chỉ về mặt pháp lý, không xảy ra tranh chấp.

Đồng thời, bất động sản được chào với mức giá hợp lý. Đặc biệt, phải tiến hành thông qua hợp đồng thoả thuận nên có bên thứ ba chịu trách nhiệm chứng kiến. Tình trạng pháp lý của tài sản và giá chuyển đổi. Đây được coi là vấn đề mấu chốt để doanh nghiệp và nhà đầu tư phải đàm phán.

Doanh nghiệp bất động sản vui mừng vì Nghị định mới về trái phiếu doanh nghiệp