3 kịch bản thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2025 - 2030

9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận những diễn biến phục hồi tích cực

Ngày 31/10, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Tập đoàn Bcons tổ chức Hội thảo “Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư”.

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, kể từ khi Quốc hội thông qua 3 luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận những diễn biến phục hồi tích cực với sự quan tâm của nhà đầu tư quay trở lại tương đối sôi động. Theo đó, nguồn cung, giá cả, giao dịch trên thị trường bất động sản nhìn chung đều có những biến động.

Về nguồn cung, tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đón nhận 38.797 sản phẩm mới, cao nhất trong 3 năm trở lại đây.

Riêng quý III/2024, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận khoảng 21.000 sản phẩm mở bán, với 14.755 sản phẩm chào bán mới - giảm 25% so với quý trước nhưng tăng khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước.

Loại hình căn hộ tiếp tục "áp đảo" trên thị trường với gần 10.000 căn hộ mới, chiếm gần 70% nguồn cung chào bán mới trong quý III. Khoảng 88% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên.

Quý III/2024, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận khoảng 21.000 sản phẩm mở bán, với 14.755 sản phẩm chào bán mới, tăng khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước.

Qua các quý, có thể thấy phân khúc căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng lớn nhất. Phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Thị trường “vắng bóng” hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân. 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Về giá bán, đất nền ghi nhận giá bán 4 - 86,4 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, đất nền dưới 2 tỷ đồng, đã có sổ, tại các khu vực có hạ tầng phát triển, có dự án triển khai, ghi nhận mức giá tăng từ 3-5%.

Sản phẩm thấp tầng ghi nhận giá bán 18 - 340 triệu đồng/m². Giá chào bán duy trì ở mức cao với thanh khoản tập trung tại các dự án mới mở bán với giá chuyển nhượng cao hơn từ 5 -10% so với lúc mua.

Căn hộ chung cư ghi nhận giá bán 13 - 230 triệu đồng/m2. Trong đó, giá căn hộ chung cư thứ cấp Hà Nội đi ngang ở mức cao sau thời gian tăng trưởng "nóng". Giá căn hộ chung cư thứ cấp tại TP.HCM bắt đầu đà tăng.

3 kịch bản và những thách thức phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025 - 2030

Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030, PGS. TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng có 3 kịch bản. Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có đột biến, bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất. Với kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất. Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, giai đoạn 2025 - 2030, tuy thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều khả năng phục hồi nhưng cũng đối mặt với những thách thức. Cụ thể:

Thứ nhất, về đồng bộ hóa thể chế, cần hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống luật pháp liên quan đến bất động sản, đẩy mạnh các trình tự thủ tục để đưa luật đi vào cuộc sống. Cùng với đó là sớm ban hành đầy đủ những văn bản hướng dẫn các Luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng.

Thứ hai, là huy động các nguồn lực để phát triển. Việt Nam cần thu hút đủ nguồn lực truyền thống và mới cho phát triển thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư chiến lược.

PGS. TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương chỉ ra những thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.

Thứ ba, là cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản mới bổ sung nhiều nội dung, luôn kèm theo ban hành các quy trình mới. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng. Vì vậy, điều quan trọng là đẩy nhanh việc ban hành các trình tự, thủ tục để đưa những quy hoạch này vào cuộc sống.

Thứ tư, về công cụ tài chính mới, cần phát triển các công cụ tài chính phái sinh cho thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản vẫn chưa có sự ra đời và tham gia của các công cụ tài chính như quỹ đầu tư tín thác; quỹ tiết kiệm tương hỗ; hệ thống tái thế chấp; tài chính hóa nguồn đất lân cận các công trình hạ tầng… Vì vậy, trong giai đoạn mới, thách thức ra đời các công cụ tài chính phái sinh mới là rất lớn và hết sức cần thiết.

Xu hướng dòng tiền đầu tư bất động sản và khuyến nghị cho các nhà đầu tư

Nêu quan điểm về xu hướng dòng tiền đầu tư bất động sản giai đoạn tới, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết: “Thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản đang có cơ hội phục hồi rất tốt, do đó đầu tư bất động sản ở khu vực nào cũng cần xem xét rất nhiều yếu tố. Cụ thể, ở phía Bắc, tôi cho rằng cần xem xét nghiên cứu yếu tố cung cầu khi thị trường phía Bắc có mức tăng giá tương đối cao từ đầu năm đến nay. Theo đó, nhà đầu tư cần xem xét nhu cầu và các yếu tố tác động đến thị trường, cân đối khi yếu tố giá tăng mạnh.

Trong khi đó, khu vực phía Nam như TP.HCM và các tỉnh thành trong vùng TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… lại đang có cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Các địa phương khu vực phía Nam với quyết tâm phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới sẽ quyết định và tác động lớn tới sự phát triển bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp tại phía Nam. Với các yếu tố trên, tôi cho rằng cơ hội đầu tư bất động sản phía Nam như Bình Dương hay các tỉnh lân cận TP.HCM là rất lớn”.

Chia sẻ thêm về thị trường bất động sản vùng TP.HCM, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, thị trường này đang đẩy nhanh tiến trình phục hồi với động lực từ nguồn cung mới. Trong ngắn hạn, nguồn cung dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh vào quý IV/2024.

Nguồn cung trong tương lai sẽ được bổ sung đáng kể với các dự án đang được tháo gỡ một cách quyết liệt cùng với các dự án quy mô lớn dự kiến triển khai trong 2 năm tới. Đặc biệt, nhu cầu bất động sản thời gian tới rất lớn, bao gồm cả nhu cầu ở thực và để đầu tư.

Nhu cầu về nhà ở gia tăng tại TP.HCM khi lượng lao động nhập cư ngày càng gia tăng, tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nhu cầu ở cũng tăng mạnh tại khu vực xung quanh các khu công nghiệp và đô thị vệ tinh ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản vùng TP.HCM có 3 loại hình nổi bật gồm:

Bất động sản nhà ở: Trung tâm TP.HCM, các đại đô thị ven trung tâm, sẽ phát triển các dự án hạng sang, phục vụ nhu cầu rất lớn về nhà ở chất lượng cao cho tầng lớp thượng lưu, người nước ngoài, cùng định hướng trở thành trung tâm kinh tế châu Á, toàn cầu. Các đô thị vệ tinh kề bên thành phố cung cấp nguồn cung đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình.

Bất động sản công nghiệp: Bất động sản công nghiệp tại TP.HCM, Bình Dương, Long An và Đồng Nai sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh cùng xu hướng dịch chuyển chuỗi sản xuất.

Bất động sản thương mại và văn phòng: Cùng với định hướng phát triển đến năm 2030, trở thành thành phố dịch vụ - công nghiệp hiện đại... của TP.HCM, nhu cầu văn phòng và trung tâm thương mại sẽ tăng trưởng mạnh mẽ với dòng vốn FDI dồi dào, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển và lấp đầy các trung tâm mua sắm và văn phòng tại các tỉnh, thành lân cận.

Theo các chuyên gia, mặc dù thị trường bất động sản hiện tại đang phải đối mặt với nhiều thách thức, nhưng với những chính sách hỗ trợ từ chính phủ và nhu cầu tăng cao từ thị trường, triển vọng phát triển trong tương lai vẫn rất khả quan. Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ tạo ra sự cạnh tranh tích cực, từ đó làm phong phú thêm thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chuyển mình mạnh mẽ, việc nhận diện và tận dụng các cơ hội đầu tư sẽ là yếu tố quyết định đến thành công. các nhà đầu tư cần thiết lập một chiến lược đầu tư thông minh. Việc phân tích kỹ lưỡng các yếu tố như nhu cầu thị trường, khả năng sinh lời, và đặc biệt là tình hình tài chính cá nhân sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra những quyết định chính xác hơn.

Các nhà đầu tư cũng nên xem xét việc đa dạng hóa danh mục đầu tư. Thay vì chỉ tập trung vào một loại hình bất động sản duy nhất, việc phân bổ vốn vào nhiều phân khúc khác nhau sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Video: TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ về giá bán sản phẩm thấp tầng và căn hộ chung cư trong 9 tháng đầu năm 2024

Bộ Xây dựng lý giải nguyên nhân giá nhà ở tăng đột biến thời gian qua Tại Họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 9/2024, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng đã thông tin về nguyên nhân dẫn đến ...

Doanh nghiệp phải đối mặt nhiều khó khăn từ thách thức của thị trường tài chính, tình trạng thổi giá đất Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, năm 2024, tăng trưởng kinh tế phục hồi tích cực. Tuy nhiên, ổn định kinh tế vĩ ...

Việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, giá đất Đây là nhận định của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, ...