Thị trường bất động sản hiện nay là “sân chơi” của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp

Sáng nay (5/8), Tạp chí Tài chính doanh nghiệp đã phối hợp với Công ty CP Tư vấn và Đầu tư Luxe Homes tổ chức Hội thảo "Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022".

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Các kênh huy động vốn yếu và thiếu. Nhà đầu tư dần mất niềm tin…Chính những điều đó đã ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Cụ thể, đối với nhà ở, “dòng tiền dễ” chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà nhu cầu để ở thực rất cao.

Đối với bất động sản bán lẻ, thị trường bán lẻ duy trì sức tăng trưởng mạnh là một trong những yếu tố quan trọng cho sức hấp dẫn của bất động sản bán lẻ thời gian vừa qua. Giá mặt bằng bán lẻ tăng mạnh.

Đối với bất động sản công nghiệp, theo ông Đính, thời gian dịch kéo dài và Trung Quốc đóng cửa thị trường là một thách thức với bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, sự phát triển của bán lẻ và thương mai điện tử là một yếu tố quan trọng thúc đẩy sự khởi sắc của bất động sản kho bãi và logistics thời gian vừa qua. Hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 90% và giá thuê trung bình lần lượt ở mức 140 USD/m2 - 200USSD/m2.

Bất động sản nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm có lợi thế trong dài hạn và thể hiện sức hấp dẫn trong thời gian qua, thể hiện qua việc giá tăng liên tục trong thời gian dài. Tuy nhiên, đã có những dấu hiệu chững lại và tồn kho tăng, trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng và tín dụng dần thắt chặt, trong khi giá tăng quá cao.

Chia sẻ thêm, ông Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại các dự án 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 22.700 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 s/p.

Trong khi đó, giá bất động sản liên tục tăng. Cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào bất động sản đầu cơ, giá cao. Dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Sự phân ly mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ.

Đưa ra dự báo về diễn biến thị trường trong 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

“Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm”, ông Đính nhấn mạnh.

Tham dự hội nghị, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia cho biết, cách đây 1 năm rưỡi chúng tôi đã có cảnh báo trên các phương tiện thông tin đại chúng và trong hệ thống chính sách của Chính phủ để có thể chuẩn bị cho tình huống đối phó với thị trường bất động sản, chứng khoán. Cùng với thay đổi nhanh chóng của tình hình thế giới, gần đây, Chính phủ đã tổ chức các hội nghị chuyên đề về chính sách tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản.

Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản là nền tảng của bất kỳ quốc gia nào. Mỗi khi có vấn đề ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn, kinh tế khó có khả năng vượt qua khủng hoảng. Điều này đã từng diễn ra trong nhiều năm qua.

“Thị trường đang ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”. Phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm vừa rồi đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp”, ông Nghĩa cho biết.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nghĩa chia sẻ nhận định của một nhóm chuyên gia: giá sẽ giảm đi 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi.

“Năm 2008, giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng”, ông Nghĩa nói.